TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [O]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e VERHELST

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02492 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XY5

N° MINUTE : 6 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2]

Représenté par son syndic, la SAS Cabinet ORALIA LESCALLIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah VERHELST, avocate au barreau de Paris, vestiaire : #A0480

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Aline CAZEAUX, greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Véronique JACOB, Première Vice-Présidente adjointe, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 10 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02492 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XY5

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [O] est propriétaire des lots n°1003 et 1055 dans l’immeuble sis [Adresse 2] parcelle cadastrée AS [Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant 219/50000ème.

Faute de paiement régulier des charges et ce malgré plusieurs mises en demeure, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, le cabinet ORALIA LESCALLIER, a assigné M. [P] [O] devant le juge du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité), par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment des articles 10 et 10-1, afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le paiement des sommes suivantes :

—  3 468,67 euros au titre des charges courantes impayées (1er trimestre 2025 inclus),

—  990 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la capitalisation des intérêts,

—  3 000 euros de dommages et intérêts,

—  1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que, malgré de nombreuses relances au cours de l’année 2024, les appels de charges ne sont pas régulièrement payés ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, M. [P] [O] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale de 2023 concernant l’immeuble et relatif aux lots 1003 (215/50.000) et 1055 (5/50.000) indiquant la répartition des tantièmes (219/50.000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de M. [P] [O],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 01/01/2024 au 01/01/2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus),

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives de l’exercice 2023,

— l’historique du compte du 01/01/2024 au 01/01/2025, faisant état d’un solde débiteur de 4 458,67 euros (en ce inclus 990 euros de frais, soit 3 468,67),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2023 et 27 juin 2024 comportant : approbation des comptes de l’exercice 2023, vote des budgets prévisionnels 2024 et 2025 et vote du « fonds travaux » 2024 et 2025,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— les mises en demeures et relances du syndic avec situation arrêté au 23 janvier 2024, 13 février 2024 et 25 avril 2024,

— une mise en demeure par avocat en date du 25 juillet 2024,

— les factures de frais de pour prise d’hypothèque légale et de suivi de procédure,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces éléments, au titre des charges de copropriété, que la somme de 278,36 euros appelée pour des travaux d’étanchéité de la cour n’est pas justifiée par un vote aux assemblées générales dont il est produit le procès-verbal.

Il convient par conséquent de fixer l’arriéré dû par le défendeur à la somme de 3 190,31 euros (échéance du 1er trimestre 2025 incluse) et de condamner M. [P] [O] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mars 2025, faute de justification de l’envoi des mises en demeure produites et concernant la mise en demeure par avocat, le suivi de l’envoi postal à compter du 27 août, ne pouvant correspondre à un courrier du 25 juillet 2024 au demeurant adressé à Mme [O] et non à M. [P] [O] seul propriétaire du bien.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 990 euros se décomposant comme suit :

—  55 euros pour des frais de mise en demeure par LRAR le 23 janvier 2024,

—  40 euros pour des frais de relance après RAR le 13 février 2024,

—  55 euros pour des frais de mise en demeure par LRAR le 25 avril 2024,

—  380 euros pour la transmission du dossier à l’avocat le 24 juillet 2024,

—  120 euros pour la mise en demeure par l’avocat le 3 août 2024 (lettre recommandée avec avis de réception du 25 juillet 2024),

—  170 euros pour la prise d’hypothèque le 1er octobre 2024,

—  170 euros pour le suivi de la procédure le 17 novembre 2024.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de suivi de dossier contentieux ou de remise d’un dossier à un huissier ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles ».

En l’espèce, s’agissant des frais de suivi de procédure de 170 euros en date du 17 novembre 2024, de prise d’hypothèque le 1er octobre 2024 (170 euros) et de l’envoi du dossier à l’avocat en date du 24 juillet 2024 (380 euros), il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier.

Par ailleurs, les 120 euros de mise en demeure par l’avocat relèvent des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, s’agissant des deux mises en demeures et du courrier de relance, en l’absence de justification de la réalité de l’envoi de ces courriers, il n’y a lieu de mettre les coûts postaux à la charge du défendeur.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des documents produits que M. [P] [O] présente, de manière récurrente des manquements en matière de paiement de ses charges de copropriété.

Néanmoins, dans la mesure où tous les appels de fonds sont adressés à « Mme [O] Copropriétaire : monsieur [O] », sans que le demandeur n’explique cette manière de procéder, il ne saurait être retenu ni la mauvaise foi, ni une résistance abusive du défendeur dont il n’est pas certain que les informations utiles lui aient été communiquées.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 12 mars 2025 pour les charges.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe au principal, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS Cabinet ORALIA LESCALLIER, la somme de 3 190,31 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété impayées, pour la période allant du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025 (échéance du 1er trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 12 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [P] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS Cabinet ORALIA LESCALLIER, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [P] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,