TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e PIGNET / CCC + CE

— SARL EKJO CREATION / CCC

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/11087

N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZOS

N° MINUTE :

Réputé contradictoire

Assignation du :

10 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représenté par Maître Camille PIGNET de l’AARPI AORIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1910

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. EKJO CREATION

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillante

Décision du 22 Octobre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 24/11087 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZOS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats, et de, Madame Sandrine BREARD, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2025, avis a été donné aux avocats que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe, le 22 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 mai 2019, M. [Y] [M] a donné à bail commercial à la société EKJO CREATION des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 10], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2019, l’exercice de l’activité de « mode, design, objet d’art, équipement de la personne, cosmétiques, épicerie fine, papeterie, livres, concept store, présentations, showroom » et un loyer annuel de 60 208,40 euros hors taxes et charges.

Par lettre en date du 16 juin 2020, M. [Y] [M] a accepté d’accorder à la société EKJO CREATION un étalement des loyers impayés au titre des mois d’avril et mai 2020, soit une somme totale de 10 444,64 euros, sur seize mois à compter du 4 décembre 2020 et jusqu’au 4 mars 2022, l’échéance mensuelle s’élevant alors à la somme de 5 875,11 euros. Il précisait que son accord était acquis sous condition du strict respect de la date de paiement au quatre de chaque mois, et qu’à défaut l’accord serait caduc et rendrait exigible l’intégralité du solde dû.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son avocat en date du 9 février 2021, M. [Y] [M] a mis en demeure la société EKJO CREATION de lui payer sous huit jours la somme de 10 444,64 euros au titre des loyers d’avril et de mai 2020 impayés, ainsi que la somme de 1 521,20 euros correspondant aux charges impayées de janvier 2020 à octobre 2020, soit la somme totale de 11 965,84 euros, l’accord précité du 16 juin 2020 étant devenu caduc en raison de son inexécution.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son avocat en date du 22 février 2022, M. [Y] [M] a mis en demeure la société EKJO CREATION de lui payer sous quinze jours la somme de 29 822,96 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte joint arrêté au 7 février 2022.

Selon lettre en date du 1er mars 2022, la société EKJO CREATION, après avoir expliqué ses difficultés financières essentiellement par les mesures gouvernementales prises dans le cadre de la lutte contre l’épidémie de covid-19 et leurs conséquences sur son activité commerciale, a proposé à M. [Y] [M] de régler, outre le loyer courant, une mensualité de 800 euros en vue d’apurer sa dette locative, outre des règlements épisodiques aux montants variables.

Par lettre de son avocat en date du 17 mars 2022, M. [Y] [M] a accepté la proposition d’échéancier de la société EKJO CREATION à hauteur de 800 euros par mois outre le loyer courant, à la condition expresse que le loyer et la mensualité soient réglés avant le quatre de chaque mois, à défaut de quoi le présent accord serait révoqué de plein droit.

Par lettre recommandée avec avis de réception de son avocat en date du 12 décembre 2022, M. [Y] [M] a rappelé à la société EKJO CREATION son obligation de verser le loyer et une mensualité de 800 euros avant le quatre chaque mois, ce qui n’était pas respecté, de sorte que la dette locative s’élevait alors à la somme de 21 848,16 euros.

Le 30 mars 2023, M. [Y] [M] a fait signifier par commissaire de justice à la société EKJO CREATION une lettre de son avocat la mettant en demeure de lui payer, sous quinze jours, la somme de 23 271,12 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 7 mars 2023

Puis, par acte extrajudiciaire de commissaire de justice signifié le 20 avril 2023, M. [Y] [M] a fait délivrer à la société EKJO CREATION un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme en principal de 25 493,44 euros au titre d’un arriéré de loyers et de charges arrêté au 14 avril 2023, outre la somme de 2 549 euros au titre de la clause pénale stipulée au contrat de bail, et enfin la somme de 225,20 euros au titre du coût de l’acte.

C’est dans ces circonstances, que par acte de commissaire de justice signifié le 10 juillet 2023, M. [Y] [M] a assigné la société EKJO CREATION devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties, de voir ordonner l’expulsion de la société EKJO CREATION, de la voir condamner au paiement de la somme de 27 815,76 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à mai 2023 avec intérêts majorés de 10 %, ainsi que de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation majorée de 50 % à compter du 1er juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux. L’affaire a été enrôlée sous le n°RG 23/10924.

Par ordonnance du 10 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné le retrait de l’affaire du rôle du tribunal, à la demande M. [Y] [M] selon lequel une tentative de résolution amiable du litige était en cours entre les parties.

Par message électronique du 10 septembre 2024, M. [Y] [M] a sollicité la remise au rôle de l’affaire, ce qui a été réalisé sous le n°RG 24/11087.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024 et signifiées par acte de commissaire de justice le 14 novembre 2024, M. [Y] [M] demande au tribunal de :

«  – CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial formalisé par acte sous seing privé du 29 mai 2019 entre M. [Y] [M] et EKJO CREATION depuis le 20 mai 2023 ;

— DIRE que la société EKJO CREATION occupe sans droit ni titre les locaux situés au [Adresse 2] ;

— ORDONNER en conséquence à la société EKJO CREATION de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 200 € par jour de retard tel que mentionné au bail ;

— DIRE qu’à défaut de départ volontaire des lieux, M. [Y] [M] pourra faire procéder à l’expulsion de la société EKJO CREATION ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— CONDAMNER la société EKJO CREATION à verser à son bailleur la somme de 29 217,52 € au titre des loyers et charges impayés à novembre 2024 assortie d’un intérêt de 10 % l’an tel que mentionné au bail ;

— CONDAMNER la société EKJO CREATION à payer à M. [Y] [M] à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clefs, procès-verbal d’expulsion ou de remise, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 50 %, soit la somme de 7 526€ par mois outre les charges à régler de 205 € soit la somme globale de 7 731 € payable terme à échoir le 4 de chaque mois et calculée prorata temporis le cas échéant en fonction de la date de reprise effective des lieux ;

— CONDAMNER la société EKJO CREATION à payer à M. [Y] [M] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société EKJO CREATION aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer délivré le 20 avril 2023 ».

Au visa des articles 1728 du code civil et L.145-41 du code de commerce, il soutient que le commandement de payer délivré à la société EKJO CREATION est demeuré infructueux dans un délai d’un mois, que la société EKJO CREATION a manqué à son obligation de paiement des loyers de façon répétée, n’a pas apuré sa dette locative et ce malgré les différentes démarches amiables entreprises en ce sens. Il expose que l’indemnité d’occupation et l’intérêt de retard doivent être majorés en application du contrat de bail.

La société EKJO CREATION n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 27 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience qui s’est tenue à juge unique le 02 juillet 2025 et mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1728 du même code prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties stipule qu’ « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges, ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encoure d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».

Aucun élément ne permet de retenir que la société EKJO CREATION s’est acquittée de l’intégralité des causes du commandement de payer du 20 avril 2023 dans le délai d’un mois à compter de la date de sa signification.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial au 20 mai 2023 à vingt-quatre heures.

2 – Sur l’expulsion et les mesures subséquentes

a) Sur l’expulsion

Le contrat de bail commercial étant résilié de plein droit, la société EKJO CREATION devient occupant sans droit ni titre des locaux appartenant à M. [Y] [M].

L’expulsion de la société EKJO CREATION et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée, à défaut de départ volontaire de sa part dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

b) Sur l’astreinte

Selon l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

La clause du contrat selon laquelle, si le preneur se refusait à quitter les lieux, il encourrait une astreinte de 200 euros par jour de retard, s’analyse en une clause pénale.

Son cumul avec les autres clauses pénales stipulées au contrat de bail, dont M. [Y] [M] demande également l’application, conduit à une disproportion manifeste entre le montant cumulé des pénalités et le préjudice effectivement subi par celui-ci.

Il convient par conséquent de réduire le montant de l’astreinte, laquelle sera provisoire et due à l’expiration du délai d’un mois accordé à la société EKJO CREATION pour quitter les locaux, à la somme d’un euro par jour de retard durant trois mois.

3 – Sur les demandes de paiement

Selon l’article 1728 code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu des articles 1103 et 1104 du même code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1353, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1231-5, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

L’article 1231-6 dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après la résiliation judiciaire du bail commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux.

a) Sur l’arriéré de loyer et charges

Le contrat de bail stipule que « le loyer est fixé à la somme de SOIXANTE MILLE DEUX CENT HUIT EUROS ET QUARANTE CENT (60 208,40 €) par an. Il sera payable en douze termes égaux le 1er de chaque mois, et d’avance sur le compte du bailleur, par virement bancaire », et « Les charges dues par le Preneur seront payées de la manière suivante : le Preneur versera chaque mois en sus du loyer une provision de 15 € au titre du prévisionnel de charges ».

Il ressort du décompte arrêté à novembre 2024 produit par M. [Y] [M], que la société EKJO CREATION reste lui devoir la somme de 29 217,52 euros au titre des loyers et charges impayés.

Aucun élément ne permet de retenir que la société EKJO CREATION s’est acquittée de sa dette.

Par conséquent, la société EKJO CREATION sera condamnée à payer à M. [Y] [M] la somme de 29 217,52 euros au titre des loyer et charges dus selon décompte arrêté à novembre 2024.

b) Sur l’intérêt majoré

Le contrat de bail stipule qu'« En cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le Preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le Bailleur percevra de plein droit et quinze jours après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, un intérêt de retard sur la base de 10 % l’an ».

Cette clause constitue une clause pénale. Son cumul avec les autres clauses pénales stipulées au contrat, dont M. [Y] [M] demande également l’application, conduit à une disproportion manifeste entre le montant cumulé des pénalités et le préjudice effectivement subi par celui-ci.

Dès lors, les intérêts de retard seront fixés au taux d’intérêt légal et seront dus à compter du 20 avril 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 25 493,44 euros et à compter du jugement pour le surplus.

c) Sur l’indemnité d’occupation majorée

Le contrat de bail stipule qu’ «Il (le preneur) serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 % ».

Cette clause constitue une clause pénale dont le montant manifestement excessif doit être minoré.

Dès lors, la société EKJO CREATION sera condamnée à payer à M. [Y] [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur, charges et accessoires en sus, à compter du 21 mai 2023 et jusqu’à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l’expulsion.

4 – Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la société EKJO CREATION, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 avril 2023.

L’équité commande de condamner la société EKJO CREATION, partie succombant aux dépens, à payer à M. [Y] [M] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant à juge unique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre M. [Y] [M] et la société EKJO CREATION pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 9], au 20 mai 2023 à vingt-quatre heures ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et sous astreinte provisoire d’un euro par jour de retard passé ce délai d’un mois et durant trois mois, l’expulsion de la société EKJO CREATION, et de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les locaux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société EKJO CREATION à payer à M. [Y] [M] la somme de 29 217,52 euros (vingt-neuf mille deux cent dix-sept euros et cinquante-deux centimes) au titre de l’arriéré de loyers, et charges arrêté en novembre 2024, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 20 avril 2023 sur la somme de 25 493,44 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Condamne la société EKJO CREATION à payer à M. [Y] [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré des charges et taxes, à compter du 21 mai 2023 et jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clefs ou l’expulsion ;

Dit que le paiement de l’indemnité d’occupation due par la société EKJO CREATION devra s’effectuer selon la périodicité qui était prévue au contrat de bail pour le paiement du loyer ;

Condamne la société EKJO CREATION aux dépens ;

Condamne la société EKJO CREATION à payer à M. [Y] [M] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 7] le 22 Octobre 2025

Le Greffier Le Président

Sandrine BREARD Sabine FORESTIER