TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

6ème chambre 1ère section

N° RG 23/01093 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYUPF

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :

16 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2025

DEMANDERESSE

Madame [O] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Xavier BOUILLOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0052

DÉFENDERESSE

Société SCCV [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Sorin MARGULIS de l’ASSOCIATION MARGULIS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E1850

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-présidente

Madame Marie PAPART, Vice-présidente

Madame Ariane SEGALEN, Vice-présidente

assistée de Madame Ines SOUAMES, Greffier, lors des débats

assistée de Madame Audrey BABA, Greffier , lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 18 décembre 2024 tenue en audience publique devant Madame SEGALEN juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au Greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues aux deuxième alinéa de l’article de l’article 450 du Code de procédure civile.

Signé par Madame Céline MECHIN, Présidente, et par Madame BABA Audrey, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 mars 2019, Monsieur et Madame [Y] ont conclu avec la SCCV [Adresse 8], un contrat de réservation portant sur un appartement de 32 m² constituant le lot 403 d’un immeuble à construire, situé [Adresse 2] à [Localité 11].

La date prévisionnelle d’achèvement était alors fixée au deuxième trimestre 2021.

Le contrat de vente en état futur d’achèvement est intervenu par acte authentique en date du 24 septembre 2019 entre la SCCV FAUBOURG et les époux [Y].

Cet acte prévoyait notamment

« DELAI D’EXECUTION DES TRAVAUX

24.4.1. Délai prévisionnel de livraison

Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que le bâtiment dont dépendent les biens présentement vendus et plus particulièrement lesdits biens, soient livrés au plus tard au cours du DEUXIEME TRIMESTRE DEUX MILLE VINGT-UN (2 ème Trimestre 2021), sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension de délai »

La livraison est intervenue le 28 septembre 2022.

Se plaignant des conséquences du retard de livraison du bien, par exploit de commissaire de justice délivré le 16 janvier 2023, Madame [Y] a assigné la SCCV [Adresse 12] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 5 avril 2024, Madame [O] [Y], sollicite du tribunal de :

« Vu l’article 1611 du code civil ;

Vu l’acte de vente du 24 septembre 2019

Madame [O] [Y] conclut à ce qu’il plaise au Tribunal Judiciaire de Paris :

— de condamner la SCCV société Faubourg 30B à lui verser la somme de 13 335 euros au titre du préjudice résultant de la perte de son revenu locatif ;

— de condamner la SCCV société [Adresse 8] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre du préjudice résultant des difficultés pour elle à aménager son bien ;

— de condamner la SCCV société Faubourg 30B à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

— de condamner la SCCV société [Adresse 8] à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la SCCV société [Adresse 8] aux entiers dépens »

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 septembre 2023, la SCCV [Adresse 7] [Adresse 3] sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1218 du code civil ;

Vu le contrat de vente en état futur d’achèvement du 31 décembre 2019 ;

DEBOUTER Madame [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Madame [Y] à verser à la SCCV [Adresse 8] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LA CONDAMNER aux entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 4 novembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 18 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025, date du présent jugement

Sur la faute de la SCCV [Adresse 8]

MOTIFS

1/ Sur la faute de la SCCV FAUBOURG 30B

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1601-1 du même code, repris à l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Il en résulte que le date de livraison, précisée au contrat, est un élément essentiel du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et que le non-respect de ces délais est de nature à engager la responsabilité contractuelle du vendeur.

*

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 24 septembre 2019 un paragraphe intitulé « DELAI D’EXECUTION DES TRAVAUX » selon les termes suivants :

« Délai prévisionnel de livraison

Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que le bâtiment dont dépendent les biens présentement vendus et plus particulièrement lesdits biens, soient livrés au plus tard au cours du DEUXIEME TRIEMSTRE DEUX MILLE VINGT-UN (sic) (2ème trimestre 2021), sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension de délai.

Ce délai et l’obligation que prend le VENDEUR sont stipulés en effet hors incidence de causes extérieures au fait du VENDEUR et non connues à ce jour.

Si un ou plusieurs événements de la nature de ceux qui suivent, survenait ayant une incidence sur cette obligation de livraison, cette dernière subsisterait mais dans le cadre d’une échéance de réalisation nécessairement reportée à raison de l’incidence provoquée sur le planning d’exécution du chantier et de délai ci-avant mentionné.

Cause légitime de suspension de délai

Pour l’application de ces dispositions, seraient ainsi considérées comme des causes de report de l’obligation du VENDEUR à l’égard de l’ACQUEREUR, notamment :

(…)

— le retard provenant de la défaillance d’une entreprise pour une cause autre que son admission à une procédure collective et avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l’entreprise de se conformer au planning d’exécution des travaux relevant de son marché (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le Maître d’Ouvrage à l’ACQUEREUR au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à l’entrepreneur défaillant),

(…)

— retard dus aux difficultés d’approvisionnement du chantier,

(…)

Pour l’appréciation des événements, ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l’ACQUEREUR dans le règlement des appels de fonds.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal au double de celui pendant lequel l’événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions le déroulement normal des travaux, majoré d’un mois en raison de la répercussion sur l’organisation du chantier. »

*

Il en ressort que la SCCV [Adresse 8] s’est engagée auprès des époux [Z] à livrer le bien vendu au cours du deuxième trimestre de l’année 2021, soit au 30 juin 2021 au plus tard.

Il ressort des déclarations concordantes des parties sur ce point que la livraison du bien est intervenue le 28 septembre 2022, soit avec 14 mois et 28 jours de retard.

En conséquence, la réalité d’un retard dans la livraison du bien par rapport aux délais contractuellement prévus est établie.

*

La SCCV FAUBOURG 30B invoque que ce retard est justifié par les causes contractuellement prévues.

La clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel stipulant, qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’œuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive.

Par ailleurs, la clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution ne peut trouver application qu’à la condition que le maître d’œuvre d’exécution, qui est le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison, soit un professionnel indépendant du vendeur. Or, il ressort des pièces produites par la demanderesse que la société ECOTECH INGENIERIE, maître d’œuvre d’exécution du projet immobilier, a pour unique gérant Monsieur [N] [M], qui est également co-gérant de la SCCV [Adresse 9] Dans ces conditions, l’application de la clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution conduit, en l’espèce, à permettre au vendeur d’apprécier seul la légitimité du report qui lui est reproché. Elle a, en conséquence, pour effet de créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat au détriment des acquéreurs et doit, à ce titre, être écartée.

Sur l’impact du premier confinement

Le vendeur se prévaut d’un retard de quatre mois justifié par les conséquences des mesures gouvernementales de lutte contre la propagation de la pandémie de Covid 19, constitutives d’un cas de force majeure.

Aux termes de l’article 1218 du code civil, « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat ».

Il est constant que l’épidémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises dans de nombreux pays, et notamment en France, pour lutter contre la propagation du virus ont été des événements :

— échappant évidemment au contrôle de la SCCV FAUBOURG 30B,

— qui ne pouvaient être raisonnablement prévus lors de la conclusion du contrat, par l’ampleur de cette crise et la vigueur des mesures gouvernementales édictées pour y faire face,

— dont les effets tenant à un confinement strict de plusieurs semaines puis des mesures restrictives de circulation pendant plusieurs mois, applicable à l’ensemble de la population, empêchaient l’exécution de son obligation de construction de l’immeuble par le maître d’ouvrage.

Il en résulte que cet événement relève de la force majeure, telle que définie par les dispositions légales précitées, et prévue au contrat de vente conclu entre les parties.

Dès lors, cet événement justifie le report du délai de livraison d’une durée égale au confinement intervenu entre le 16 mars et le 10 juillet 2020, soit 3 mois, 3 semaines et 3 jours ou 116 jours.

Conformément aux stipulations du contrat de vente, ce report est d’une durée égale au double de celui pendant lequel cette pandémie a perturbé le déroulement normal des travaux, majoré d’un mois, soit d’une durée de 7 mois et 18 jours (116 jours x 2 + 1mois).

Sur les difficultés d’approvisionnement

Le contrat de vente prévoit que le retard dû aux difficultés d’approvisionnement du chantier est une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Au soutien de la matérialité de cette cause légitime de suspension du délai de livraison, la SCCV [Adresse 8] se prévaut de :

— l’attestation du maître d’œuvre en application de la clause contractuelle de référence à une telle attestation. Toutefois, le maître d’œuvre n’étant pas un professionnel indépendant de la SCCV FAUBOURG 30B, cette attestation ne peut établir la matérialité de faits au soutien des moyens développés par la défenderesse ;

— d’un courrier de la société AC BOIS en date du 1er juillet 2021 déplorant des ruptures de stock sur deux références de la gamme parquet Chêne PRENIUM : ALLURE / DUNE en raison du contexte actuel de pénurie sévère dans le bois et indiquant une livraison de ceux-ci à la mi-octobre 2021. Toutefois, il n’est pas établi que le parquet de cette gamme ait été commandé pour le chantier litigieux. A l’inverse, il ressort des pièces produites par Madame [Y] que son studio devait être garni du parquet de la gamme APPARENCE fabriqué par cette même société AC BOIS.

— d’une question écrite d’un député et de la réponse écrite du ministère de l’économie, des finances et de la relance publié le 28 avril 2022 évoquant des pénuries de matière première et de matériau de construction affectant le secteur de bâtiment. Toutefois, ces considérations d’ordre général sont insuffisantes à établir la matérialité de difficultés d’approvisionnement affectant le chantier litigieux.

En conséquence, la preuve de la matérialité de difficultés d’approvisionnement justifiant le report de la date de livraison contractuellement prévue n’est pas rapportée.

Sur la défaillance de l’entreprise MW SERVICES

Le contrat prévoit que le retard provenant de la défaillance d’une entreprise pour une cause autre que son admission à une procédure collective est une cause légitime de suspension du délai de livraison à la condition qu’elle soit avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l’entreprise de se conformer au planning d’exécution des travaux relevant de son marché.

La SCCV [Adresse 8] se prévaut de :

— l’attestation du 8 février 2022 du maître d’œuvre indiquant que « la société MW SERVICES a rencontré différentes défaillances et que la nécessité de procéder à son remplacement a engendré un retard sur le planning d’exécution des travaux. L’incidence de ce remplacement est évalué à 69 jours ». Toutefois, le maître d’œuvre n’étant pas un professionnel indépendant de la SCCV [Adresse 8], cette attestation ne peut établir la matérialité de faits au soutien des moyens développés par la défenderesse,

— un courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 19 octobre 2021, adressé par le maître d’œuvre à la société MW SERVICES pour la mettre en demeure de terminer les travaux de carrelage et de faïence pour le 27 octobre 2021, en exécution du devis du 28 janvier 2020, accepté le 9 janvier 2020 puis un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 janvier 2022 l’informant de la résiliation à ses torts exclusifs du marché de travaux à effet immédiat.

Ces seuls courriers, émanant du maître d’œuvre qui ne présente pas des garanties d’indépendance, ne sont pas suffisants à établir la matérialité de la défaillance de la société MW SERVICES, ni le retard que cette défaillance aurait causé sur le chantier.

Ainsi, le seul compte rendu de chantier produit aux débats, en date du 17 juin 2021, par lequel le maître d’œuvre évoque les consignes données à la MW SERVICES ne fait état d’aucun manquement particulier reproché à cet entrepreneur.

En l’absence de production d’autres documents de maîtrise d’oeuvre (CCTP, comptes rendus de chantier, procès-verbal de réception avec des éventuelles réserves, etc), le retard provenant de la défaillance de la société MW SERVICES n’est pas démontré.

*

Seul le report d’une durée de 7 mois et 18 jours étant justifié, la SCCV [Adresse 8] engage sa responsabilité contractuelle pour le retard de 7 mois et 10 jours après la date de livraison qui aurait dû intervenir le 9 février 2022.

2/ Sur le préjudice de Madame [Y]

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil: “Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privés".

Sur la perte de revenus locatifs

Il est établi que Madame [Y] a subi une perte de chance de pouvoir louer son studio entre le 9 février et le 28 septembre 2022 en raison du retard injustifié de la livraison du bien.

Il ressort de la capture d’écran du site de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement, produite par la demanderesse, que le loyer de référence pour ce bien soumis à l’encadrement des loyers parisiens est de 23,2€ par mètre carré.

Cette estimation sera retenue, aucun élément ne permettant de retenir un loyer majoré de 27,8€ par mètre carré.

Il en résulte que la valeur locative de ce studio est d’un montant mensuel de 742,40€ (23,2€ x 32 mètres carré).

Eu égard à la durée du retard injustifié et à la forte pression immobilière parisienne permettant d’estimer cette perte de chance de location à 70 % de la valeur locative du bien, il convient de chiffrer ce préjudice matériel à la somme de 3.809,25€ (742,40€ x 7,33 mois x 70%).

Sur le préjudice lié aux modalités d’aménagement du bien

Madame [Y] indique que le décès de son mari, intervenu le 16 juillet 2022, l’a contrainte à recourir à des professionnels pour l’aménagement de la cuisine du studio qu’elle avait prévu de réaliser avec son mari.

Toutefois, Madame [Y] ne justifie pas qu’une livraison au mois de février 2022 lui aurait permis de réaliser, avec son époux et sans l’intervention de professionnels, des travaux importants d’aménagement de la cuisine consistant en la pose de la cuisine, de portes de placard et d’une verrière.

Elle ne justifie donc pas de la matérialité d’un préjudice à ce titre.

Par ailleurs, Madame [Y] expose avoir subi une hausse des prix entre 2021 et 2022 pour les aménagements de cette cuisine et l’achat de l’électroménager.

Néanmoins, les documents qu’elle produit, évoquant, de manière générale, une hausse des prix des appareils électroniques et électroménagers entre août 2021 et août 2022 ne permettent pas d’établir qu’elle ait elle-même subie une telle hausse de prix, entre les mois de février 2022 et septembre 2022, pour les appareils effectivement acquis.

Dès lors, la réalité de ce préjudice n’est pas établie.

Sur le préjudice moral

Madame [Y] a nécessairement subi les tracas liés aux reports successifs et à l’incertitude sur la date de livraison du bien, aux difficultés organisationnelles qu’ils impliquent ainsi qu’à la nécessité d’une action en justice pour faire valoir ses droits.

Ce préjudice moral doit être réparé par le versement d’une somme de 5.000€.

S’agissant des préjudices liés aux non-conformités et désordres invoqués par la demanderesse, ils sont étrangers au retard injustifié seul reproché à la SCCV [Adresse 8] et caractérisé dans le cadre du présent litige et ne peuvent donc justifier une indemnisation.

3/ Sur les décisions de fin de jugement

La SCCV FAUBOURG 30B, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

L’équité commande de condamner la SCCV [Adresse 8] à verser à Madame [Y] la somme de 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par jugement, contradictoire, rendu en premier ressort et par mise en disposition au greffe,

CONDAMNE la SCCV FAUBOURG 30B à verser à Madame [O] [Y] la somme de 3.809,25€ en réparation de son préjudice locatif ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] à verser à Madame [O] [Y] la somme de 5.000€ en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SCCV FAUBOURG 30B à verser à Madame [O] [Y] la somme de 3.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCCV [Adresse 8] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 10] le 11 Février 2025

Le Greffier Le Président