Minute n°2025/923

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 24/00634

N° Portalis DBZJ-W-B7I-KSTO

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. BUNGALOW, prise en la personne de son représentant légal, M. [C] [N], gérant, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Loïc DE GRAËVE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C600

DEFENDEURS :

S.C.I. S.A.E.N ESTATE, prise en la personne de son représentant légal, M. [D] [V], gérant, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 17 septembre 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif;

Vu l’article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées;

1°) LES FAITS CONSTANTS

Par contrat du 29 mars 2022, M [D] [V] a consenti à la SARL BUNGALOW un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] d’une superficie de 12m2, à destination de « commerce de restauration en l’occurrence pizzas à emporter », pour un loyer mensuel de 300 € HT.

Courant avril 2022, la SARL BUNGALOW a effectué des démarches en vue de réaliser des travaux au sein du local, aux fins d’y installer un distributeur de pizzas. Il s’est avéré que les travaux nécessitaient l’intervention de l’Architecte des Bâtiments de France. Après plusieurs réunions sur place, les ABF ont précisé les impératifs d’aménagement, que la SARL BUNGALOW a fait chiffrer.

Par acte de commissaire de justice du 18 août 2023, la SCI SAEN ESTATE, bailleur, a fait sommation à la SARL BUNGALOW de lui payer la somme de 4.291 € au titre des loyers impayés.

Les démarches amiables n’ayant pas abouti, la SARL BUNGALOW a dès lors diligenté la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 28 février 2024, la SARL BUNGALOW a constitué avocat et a fait assigner la SCI S.A.E.N ESTATE et M [D] [V] devant le tribunal judiciaire de METZ, première chambre civile, afin de le voir, au visa des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, L 145-4, L 145-8 à L 145-12, L 145-37, L 145-39, L 145-40 et L145-41 du code de commerce, des articles L 511-1 et suivants et L 556-3 du code de l’environnement, de l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— déclarer la SARL BUNGALOW recevable et bien fondées en toutes ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

— prononcer la nullité du contrat de bail commercial conclu entre la SARL BUNGALOW et M [V],

— rétablir les parties dans leur état antérieurement au 29 mars 2022, date de conclusion du prétendu contrat,

— condamner la SCI SAEN ESTATE et M [V] à la restitution des sommes versées par la SARL BUNGALOW dont la somme de 1.080 € HT soit 1.296 € intervenue au titre de la rémunération du Cabinet TRIMCO GROUPE BENEDIC SARL,

En tout état de cause,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la SCI SAEN ESTATE et M [V] au paiement de la somme de 2.000 € au bénéfice de la SARL BUNGALOW en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement et subsidiairement in solidum la SCI SAEN ESTATE et M [V] aux entiers frais et dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

La SCI SAEN ESTATE et M [D] [V] ont constitué avocat .

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 juin 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 17 septembre 2025, à juge unique, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 28 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

3°)PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au soutien de son assignation, qui sont ses seules écritures, la SARL BUNGALOW sollicite l’annulation du contrat de bail conclu le 29 mars 2022 aux motifs :

— d’un défaut d’information du preneur lors de la conclusion du bail, en ce que le contrat ne mentionne pas que l’immeuble est soumis aux exigences de l’ABF alors que le bailleur, qui est un professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer ce fait et savait que la SARL BUNGALOW souhaitait réaliser des travaux dans le local anciennement exploité comme serrurerie ; que M [V] a été interrogé sur ce point le 03 mars 2022 et a expressément répondu par la négative ; que cet élément est constitutif d’un dol puisque si elle avait eu connaissance des difficultés d’urbanisme auxquelles était confronté le local et des exigences trop lourdes des ABF, elle n’aurait pas conclu, à tout le moins pas aux conditions fixées le 29 mars 2022 ; qu’en effet, le devis de travaux s’élève à 42.000 € HT soit 11 ans de loyer ;

— d’un défaut de mentions obligatoires du contrat de bail dès lors que plusieurs mentions obligatoires n’y figurent pas comme le domicile du bailleur, les mentions relatives au droit au renouvellement ou les différents diagnostics concernant le bien ; que le contrat mentionne M [V] comme bailleur, sans indication du domicile et que de toute évidence c’est la SCI SAEN ESTATE qui est propriétaire du bien et donc bailleur.

Elle précise que la conclusion du bail s’est effectuée par l’intermédiaire du Cabinet TRIMCO GROUPE BENEDIC SARL moyennant des frais et honoraires de 1.080 € HT soit 1.296 € TTC sans que le rôle de l’intermédiaire soit clairement établi et que c’est par le biais du mail professionnel « TRIMCO BENEDIC » de M [V] que ce dernier a adressé la copie du bail commercial.

Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 31 mars 2025, la SCI SAEN ESTATE et M [D] [V] demandent au tribunal

— de débouter la société BUNGALOW de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— de condamner la société BUNGALOW à payer à M [D] [V] les sommes de :

*au titre des loyers dus du 1er avril 2022 au 1er juillet 2022 : 1.080 €

*au titre de la clause pénale : 32,40 €

*au titre de la sommation de payer du 18 août 2023 : 59,61 €

augmentées des intérêts au taux d’intérêt conventionnel correspondant au taux de base bancaire majoré de trois points,

— de condamner la société BUNGALOW à payer à la SAEN ESTATE les sommes de :

*au titre des loyers dus du 1er juillet 2024 au 31 mars 2025 (déduction faite du dépôt de garantie) : 11.880 €

*au titre de la clause pénale : 356,40 €

augmentées des intérêts au taux d’intérêt conventionnel correspondant au taux de base bancaire majoré de trois points,

— de condamner la société BUNGALOW à payer à la SAEN ESTATE une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société BUNGALOW à payer à M [V] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société BUNGALOW aux dépens.

Ils font valoir que :

— la SARL BUNGALOW qui est un professionnel de la restauration et a plusieurs établissements avait parfaitement intégré la problématique liée à l’emplacement de l’immeuble loué situé dans un site remarquable à proximité de la cathédrale, du Temple [5] et du clocher du temple de garnison ; elle a visité les lieux en amont avec une société chargée de réaliser les travaux ;

— le projet de la SARL BUNGALOW ne se heurte pas à une impossibilité d’exploiter mais à des contraintes urbanistiques consistant pour l’essentiel à conserver la devanture et la porte d’entrée ; les travaux ne sont ni extravagants ni même surprenants ; la demanderesse n’a consulté qu’une seule entreprise et le chiffrage de celle-ci, soit 34.915 €, est en adéquation avec les frais usuels d’installation des distributeurs automatiques qu’il faut mettre en lien avec leur rentabilité élevée ;

— le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance selon l’article 1719 du code civil mais la jurisprudence admet les clauses dites d’allègement qui permettent de transférer la charge des travaux et des demandes d’autorisations administratives au locataire pour lui permettre d’exercer ses activités ; en l’espèce, le bail stipule que le preneur fera son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives requises pour l’exploitation de son activité ;

— le bail contient toutes les mentions obligatoires ; la SCI SAEN ESTATE vient aux droits de M [V] qui a fait apport de l’immeuble à la société ;

— les honoraires d’intermédiaire ont été versés à un tiers .

Reconventionnellement, elles sollicitent le paiement des loyers impayés jusqu’au 21 mars 2025, date à laquelle la locataire a déposé les clés dans les bureaux du propriétaire.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

En liminaire, les parties défenderesses justifient de ce que M [D] [V], propriétaire des locaux en litige à la date de la signature du contrat de bail, en a fait l’apport à la SCI SAEN ESTATE par acte authentique du 05 juillet 2022. La SCI SAEN ESTATE vient donc aux droits

de M [V].

1°) SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DU CONTRAT DE BAIL

Aux termes de l’article 1104 du code civil, Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1130, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Enfin l’article 1137 du code civil dispose que Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le contrat des parties précise que sa destination est « commerce de restauration en l’occurrence pizzas à emporter » et il stipule que le PRENEUR fera son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives requises pour l’exploitation de son activité ».

La SARL BUNGALOW, professionnel de ce type de commerce, ne l’ignorait pas. A ce titre, le dirigeant de la SARL BUNGALOW a interrogé M [V] par sms du 03 mars 2022 antérieurement à la conclusion du bail du 29 mars 2022, en ces termes, selon copie d’écran produite aux débats : « Salut..dis mois au fait aucun souci avec les bâtiments de France dans cette rue ? Même si ton immeuble n’est pas concerné suffit qu’un autre le soit dans l’entourage proche et ils peuvent faire chier… T’est sûr c’est bon ? » ce à quoi M [V] a répondu le 7 mars 2022 « Salut [C], certain » suivi d’un pouce levé.

Or, cette dénégation -sur laquelle aucune explication n’est donnée- était erronée puisque tous les travaux sur l’aspect extérieur du local étaient soumis à l’avis des ABF ce que M [V], son propriétaire et par ailleurs négociateur immobilier, ne pouvait ignorer.

Cette contrainte liée à l’intervention des ABF est nécessairement déterminante du consentement au contrat, en termes de contraintes techniques, de montant et de durée des travaux.

Correctement renseignée par le bailleur qui détenait l’information et qui, non seulement ne l’a pas spontanément donnée de bonne foi, mais a affirmé le contraire, la SARL BUNGALOW aurait pu faire vérifier la faisabilité, y compris économique, de son projet avant la conclusion du contrat et y renoncer ou conclure à des conditions différentes.

En conséquence, le vice du consentement est établi ce qui justifie de prononcer l’annulation du contrat de bail commercial conclu le 29 mars 2022.

2°) SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DES SOMMES VERSÉES PAR LA SARL BUNGALOW DONT LA SOMME DE 1.080 € HT SOIT 1.296 € INTERVENUE AU TITRE DE LA RÉMUNÉRATION DU CABINET TRIMCO GROUPE BENEDIC SARL

Le contrat de bail stipule qu’il a été conclu en présence et avec le concours du Cabinet TRIMCO GROUPE BENEDIC SARL (1ère page) et que les frais, droits et honoraires des présentes, et notamment les honoraires dus à l’INTERMEDIAIRE, ainsi que ceux qui en seront la suite ou la conséquence, sont de : 1.080 € HT soit 1.296 € TTC à la charge du preneur.

La somme a donc été versée à une société tierce, quand bien même M [V] semble être négociateur immobilier chez TRIMCO BENEDIC.

La SARL BUNGALOW en demande la restitution à M [V] et à la SCI SAEN ESTATE sans s’en expliquer ni avancer de fondement juridique à sa demande.

Elle ne justifie par ailleurs d’aucune somme versée.

Sa demande sera rejetée.

3°) SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES EN PAIEMENT DES LOYERS

Il s’évince de l’annulation du bail que les loyers ne sont pas dus de même que la clause pénale et les frais de sommation.

La demande sera rejetée.

4°) SUR LES DÉCISIONS DE FIN DE JUGEMENT

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties qui succombent, M [D] [V] et la SCI SAEN ESTATE seront condamnées in solidum aux dépens.

*

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M [D] [V] et la SCI SAEN ESTATE seront condamnées in solidum à payer la somme de 2.000 € à la SARL BUNGALOW et seront corrélativement déboutées de leur demande sur le même fondement.

*

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du contrat de bail commercial conclu le 29 mars 2022 entre la SARL BUNGALOW et M [D] [V] aux droits duquel vient la SCI SAEN ESTATE,

DEBOUTE la SARL BUNGALOW de sa demande en restitution,

DEBOUTE M [D] [V] et la SCI SAEN ESTATE de leur demande en paiement,

CONDAMNE in solidum M [D] [V] et la SCI SAEN ESTATE à payer à la SARL BUNGALOW la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M [D] [V] et la SCI SAEN ESTATE de leur demande sur le même fondement,

CONDAMNE in solidum M [D] [V] et la SCI SAEN ESTATE aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 28 NOVEMBRE 2025 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président