TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 25/53897 – N° Portalis 352J-W-B7J-C767F

N° : 12

Assignation du :

03 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 octobre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

La S.A.R.L. SOLUTIONS IMMOBILIERES ACTUELLES (SIA)

[Adresse 3]

[Localité 9]

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société SIA – SOLUTIONS IMMOBILIERES ACTUELLES, SARL

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par M^e Stéphanie BENHAMOU KNELER, avocat au barreau de PARIS – #B0188

DEFENDERESSE

LA S.A.S. FONCIA [Localité 11] RIVE DROITE – BARATTE

[Adresse 5]

[Localité 8]

prise en son établissement secondaire

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS – #A0727

DÉBATS

A l’audience du 08 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

L’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2024, la société SIA – Solutions Immobilières Actuelles a été nommée en qualité de syndic de cet immeuble, succédant ainsi à la société Foncia [Localité 11] Rive Droite – Baratte.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 avril 2025, le cabinet SIA et le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure l’ancien syndic de transmettre au cabinet SIA, conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, les documents comptables et administratifs de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 16], outre ses archives.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à PARIS 75004 et le cabinet SIA, syndic, ont assigné la société Foncia Paris Rive Droite devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de la voir sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, condamner sous astreinte à remettre les documents administratifs et les documents comptables listés dans le dispositif de l’assignation.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, régularisées et soutenues à l’audience du 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] et le cabinet SIA, syndic, représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :

« Vu l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 34 du décret du 17 mars 1967

Vu l’article 835 du code de procédure civile

Vi l’article 1241 du code civil

DECLARER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 15] et la société SIA- Solutions Immobilières Actuelles recevables et bien fondés en leur demandes,

Par conséquent,

CONDAMNER la société Foncia [Localité 11] Rive Droite – Baratte, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, à remettre à la société SIA et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 15], les documents comptables et administratifs et les archives de ladite copropriété, consistant en :

Les documents administratifs suivants :

Liste des copropriétaires avec coordonnées complètes

Liste des lots avec tantièmes pour toutes les clés

Dossiers convocation AG (+ annexes) pour les 5 dernières années

Dossiers travaux

Dossiers ravalement

Dossiers sinistres

Dossiers procédures

Carnet d’entretien

Contrats de l’immeuble

Les documents comptables suivants :

Balances comptables de 2023 à aujourd’hui

Relevés bancaires des comptes séparés 2021, 2022, 2023 et 2024

Rapprochements bancaires de 2023 et 2024

Annexes comptables de 2020 à 2024

Factures 2022, 2023 et 2024

Factures non saisies et non réglées

Appels de fonds 2023 et 2024

Fiches de paies de la gardienne

Fiches de paramétrages

DSN relative à la gardienne

Déclarations URSSAF

Taxes sur les salaires

CONDAMNER la société Foncia [Localité 11] Rive Droite – Baratte à payer à la société SIA et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 15], la somme de 3.000 € chacun à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER la société Foncia [Localité 11] Rive Droite – Baratte à payer à la société SIA et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 15], la somme de 3.000 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La CONDAMNER enfin au paiement des entiers dépens ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, régularisées et soutenues à l’audience du 8 septembre 2025, la société Foncia [Localité 11] Rive Droite, représentée par son conseil demande au juge des référés de :

« Vu l’article 18-2 de la loi du 18 juillet 1965,

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

JUGER qu’aucune mise en demeure préalable n’a valablement été adressée à la société Foncia [Localité 11] Rive Droite Copropriété par le syndic ou le président du conseil syndical de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 14]

DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] et la société SIA irrecevables en leur action

Subsidiairement

JUGER que le cabinet Foncia [Localité 11] Rive Droite ne peut être tenu de transmettre des pièces introuvables et qu’il ne détient pas.

JUGER la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] et la société SIA sans objet.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] et la société SIA de l’ensemble de leurs demandes de transmission des pièces sous astreinte.

JUGER que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur une demande de dommages et intérêts.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] et la société SIA de l’ensemble de leurs demandes.

Subsidiairement,

JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] et la société SIA ne justifient d’aucun préjudice.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] et la société SIA de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 13] et la société SIA de l’ensemble de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic la société SIA- Solutions Immobilières Actuelles et la société SIA- Solutions Immobilières Actuelles à payer à la société Foncia [Localité 11] Rive Droite la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Valérie Rosano, avocat à la cour, en application de l’article 699 du même code. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux conclusions des parties, ainsi qu’à la note d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

La société Foncia [Localité 11] Rive Droite soutient que la demande est irrecevable faute d’avoir été précédée d’une mise en demeure valable. Il fait valoir que :

— la mise en demeure adressée le 3 mars 2025 par mail du cabinet SIA et comportant uniquement la mention suivante « j’ai reçu mandat de vous mettre en demeure de me communiquer une date et heure de remise des pièces, à défaut d’une réponse cette semaine, je serai contrainte de saisir un avocat. » n’est pas valable dès lors qu’elle ne vise pas l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et se contente de solliciter une date pour la remise de pièces qui ne sont pas plus détaillées,

— la seconde mise en demeure en date du 25 avril 2025, adressé par Maître Stéphanie Benhamou-Kneler, avocat du syndicat des copropriétaires, ne répond pas aux dispositions légales pour avoir été adressé par le conseil de la copropriété alors que l’article précité vise le syndic et non pas un éventuel mandataire, le syndic étant déjà lui-même le mandataire de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] et le cabinet SIA, syndic, opposent que :

— l’article 18-2 n’interdit à aucun moment que la mise en demeure préalable soit adressée par l’avocat du nouveau syndic, comme cela est le cas en l’espèce,

— il impose seulement que l’action initiée devant le tribunal judiciaire statuant en référé, soit exercée par le nouveau syndic ou le président du conseil syndical, « après une mise en demeure restée infructueuse » ; mise en demeure dont l’auteur n’est ni précisé ni imposé,

— l’avocat agit dans le cadre d’un mandat spécifique qui lui est propre, défini à l’article 146 du code de procédure civile, et il agit au nom et pour le compte de son client, sans interférence,

— l’article 34 du Décret du 17 mars 1967 précise que l’action visée par l’article 18-2 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues à l’article 64 du décret précité ; formes parfaitement respectées en l’espèce.

En droit, en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts ».

L’article 18-2 n’interdit pas que la mise en demeure préalable prévue par ce texte soit adressée par le conseil de la copropriété représenté par son nouveau syndic (en ce sens par exemple : Cour d’appel de Paris, 23 mars 2023, RG n° 22/16025).

L’article 18-2 prévoit en effet simplement que l’action en référé est exercée par le nouveau syndic ou le président du conseil syndical, après une mise en demeure restée infructueuse, l’article 34 du décret du 17 mars 1967 précisant au demeurant que l’action visée au troisième alinéa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l’article 64 du présent décret ou par acte d’huissier de justice.

Au cas présent, la mise en demeure préalable prévue par ce texte a été adressée par le conseil de la copropriété représenté par son nouveau syndic par lettre recommandée avec avis de réception du 25 avril 2025.

Rien n’empêche donc que la mise en demeure, dont la réception par l’ancien syndic n’est pas contestée, puisse être adressée par le conseil de la copropriété, le syndicat des copropriétaires étant même au surplus jugé recevable à agir devant le juge des référés par la jurisprudence.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir.

Sur la demande de transmission des informations, documents et archives du syndicat visés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965

Au soutien de leur demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] et le cabinet SIA, syndic, font valoir que :

— le Cabinet SIA n’a eu de cesse, depuis le mois de novembre 2024, date du début de son mandat, d’interpeller son prédécesseur afin qu’il lui transmettre, notamment par voie dématérialisée, l’ensemble des pièces et archives du syndicat,

— malgré plusieurs relances et une mise en demeure, et plus de cinq mois après la fin de son mandat, alors que les délais de l’article 18-2 précité sont largement dépassés, aucune des pièces et archives de l’immeuble n’ont été transmises au syndic demandeur.

La société Foncia [Localité 11] Rive Droite fait valoir en réponse que :

— elle se trouve dans l’impossibilité matérielle de répondre à cette demande.

— la copropriété dont il s’agit était administrée par le cabinet Minard que le cabinet Foncia a racheté le 1er avril 2023,

— à la suite de ce rachat, les éléments informatiques n’ont pas pu faire l’objet d’une migration vers le logiciel Foncia et il n’a pas été possible de retrouver les archives papiers, raison pour laquelle malgré les engagements pris par le syndic après l’assemblée générale et démontrant sa bonne foi, la transmission des pièces n’a in fine pas pu avoir lieu,

— « le juge n’a pas à déférer à la demande s’il apparaît que les pièces réclamées sont introuvables, sans que leur perte puisse être imputée à l’un ou à l’autre des syndics et qu’il ne peut être retenue à l’encontre ni de l’un ni de l’autre aucune inertie fautive dans la recherche des documents égarés,

— l’ancien syndic ne peut être tenu de transmettre que les pièces qu’il détient effectivement,

— il n’est pas aujourd’hui dans l’intérêt du cabinet Foncia [Localité 11] Rive Droite de faire une quelconque rétention de pièce, ce qui n’aurait aucun sens et aucun intérêt,

— l’absence de transmission relève d’une impossibilité technique et matérielle.

*

Il est rappelé que l’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l 'ancien et n’a pas pour objet de contraindre ce dernier d’établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenus préalablement, même s’il le devait.

Si on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l’ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d’aucune pièce ne saurait suffire à l’exonérer de l’obligation précitée.

La juridiction ne peut ordonner la production de documents que pour autant que ces éléments se trouvent en possession de la partie envers laquelle la demande est formée. Le litige relatif à l’impossibilité d’une défenderesse de produire un document qu’elle indique ne pas détenir se déplaçant, le cas échéant, sur le terrain de la responsabilité qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher.

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats que l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] est soumis au statut de la copropriété, que la société Foncia [Localité 11] Rive Droite était syndic de l’immeuble jusqu’à l’assemblée du 21 novembre 2024, assemblée au cours de laquelle, son mandat ne sera pas renouvelé, la copropriété désignant comme nouveau syndic, la société SIA – Solutions Immobilières Actuelles.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 avril 2025, le cabinet SIA et le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure l’ancien syndic de transmettre au cabinet SIA, conformément aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, les documents comptables et administratifs de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 16], outre ses archives.

La société Foncia [Localité 11] Rive Droite soutient qu’elle n’a jamais possédé ces documents dans la mesure où à la suite du rachat du cabinet Minard qui gérait précédemment la copropriété elle n’a pu faire « migrer » les données du logiciel du cédant vers son propre logiciel.

Le juge des référés relève cependant qu’à l’appui de sa défense, elle ne verse aux débats que les éléments suivants :

pièce n°1. Ordonnance en la forme des référés TGI [Localité 12].03.[Immatriculation 4]/58989

pièce 2. Articles de doctrine sur l’irrecevabilité de la mise en demeure par un avocat

pièce 3. Rachat du cabinet Minard.

Aucun élément n’est versé aux débats pour accréditer le fait que la société Foncia [Localité 11] Rive Droite n’aurait jamais disposé ou ne disposerait plus d’aucune pièce.

Il ressort des éléments versés aux débats que la vente du cabinet Minard au profit de la société Foncia [Localité 11] Rive Droite s’est faite en avril 2023.

Surtout, la société Foncia [Localité 11] Rive Droite a donc géré la copropriété d’avril 2023 à novembre 2024, soit durant plus d’un an et demi. Pour autant, elle n’a pas non plus remis au nouveau syndic les éléments comptables et administratifs émis durant cette période postérieure à la vente du cabinet Minard.

En conséquence, il sera fait droit partiellement à la demande de communication de pièces, étant rappelé que le litige relatif à l’impossibilité d’une partie de produire un document qu’elle indique ne pas détenir se déplace, le cas échéant, sur le terrain de la responsabilité qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher.

Sur les demandes de provision

Au soutien de leurs demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] et le cabinet SIA, syndic, font valoir que :

— la carence de l’ancien syndic paralyse le fonctionnement effectif du syndicat des copropriétaires qui se trouve privé des pièces élémentaires de l’immeuble alors qu’il s’agit d’éléments indispensables à la bonne gestion du syndicat,

— le cabinet SIA est également mis dans une impossibilité matérielle d’exercer pleinement la mission qui lui a été confiée par la copropriété,

— il ne dispose pas des relevés bancaires de l’immeuble, de la liste des lots avec tantièmes et clés de répartition, du RCP, des factures réglées par le syndicat etc.,

— il a ainsi été contraint de « tâtonner » pour récupérer, notamment auprès des copropriétaires, les données et informations utiles et faire fonctionner a minima l’immeuble.

La société Foncia [Localité 11] Rive Droite oppose que le juge des référés n’est pas compétent pour statuer sur une demande de dommages et intérêts qui relève des juges du fond dès lors qu’il faut démontrer un préjudice, une faute et un lien de causalité entre les deux.

Subsidiairement, elle fait valoir que

— les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice certain et actuel,

— la demande n’est ni justifiée dans son principe, ni dans son quantum,

— il ne suffit pas de dire que l’absence de transmission des pièces paralyse le fonctionnement de la copropriété et la gestion du syndic, sans le démontrer,

— le changement de syndic s’est opéré le 21 novembre 2024 et l’assignation n’a été délivrée que le 3 juin 2025 sans qu’aucune pièce ne démontre que la copropriété ne peut pas fonctionner.

*

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose que le président du tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société Foncia [Localité 11] Rive Droite a été démise de ses fonctions lors de l’assemblée générale du 21 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires et le cabinet SIA, syndic, sollicitent la condamnation de la société Foncia [Localité 11] Rive Droite à leur verser la somme de 3.000 € chacun à titre de dommages et intérêts.

Les requérants motivent leur demande de dommages et intérêts au motif que le nouveau syndic est dans l’impossibilité d’assurer le gestion et l’administration de la copropriété, et qu’il a été contraint de « tâtonner » pour récupérer, notamment auprès des copropriétaires, les données et informations utiles et faire fonctionner a minima l’immeuble et que leur demande de dommages et intérêts est également fondée sur la mauvaise foi évidente de la défenderesse.

Cependant, au regard des pièces versées aux débats, les demandeurs ne démontrent pas, avec l’évidence requise en matière de référés, l’existence d’un préjudice ayant un lien de causalité directe avec les fautes reprochées au précédent syndic.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de condamner la société Foncia [Localité 11] Rive Droite au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à verser la somme de 1.500 euros à chacun des demandeurs et de débouter la société Foncia [Localité 11] Rive Droite de sa propre demande à ce titre.

La société Foncia [Localité 11] Rive Droite, succombante, sera également condamnée aux dépens.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande des parties.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en premier ressort par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe et exécutoire par provision ;

Condamnons la société Foncia [Localité 11] Rive Droite à remettre au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15], les documents suivants, selon bordereau établi conformément à l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, et ce dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, ladite astreinte courant pendant une durée de 30 jours :

Les documents administratifs suivants :

— Liste des copropriétaires avec coordonnées complètes

— Liste des lots avec tantièmes pour toutes les clés

— Le procès-verbal et convocation à l’assemblée générale ordinaire pour l’année 2023

— Les contrats de l’immeuble en cours en 2023 et 2024

Les documents comptables suivants :

— Balances comptables de 2023 à 2024

— Relevés bancaires des comptes séparés 2023 et 2024

— Rapprochements bancaires de 2023 et 2024

— Annexes comptables de 2023 à 2024

— Factures pour les années 2023 et 2024

— Factures non saisies et non réglées pour les années 2023 et 2024

— Appels de fonds 2023 et 2024

— Fiches de paies de la gardienne 2023-2024

— Déclarations URSSAF 2023-2024

Disons n’y a voir lieu à référé sur les demandes de provisions formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] et le cabinet SIA, syndic;

Condamnons la société Foncia [Localité 11] Rive Droite à verser la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 15] et la somme de 1.500 euros au cabinet SIA, syndic ;

Déboutons la société Foncia [Localité 11] Rive Droite de sa demande de frais irrépétibles ;

Condamnons la société Foncia [Localité 11] Rive Droite aux dépens ;

Rejetons toute autre demande des parties ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 11] le 13 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON