TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [X] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03237 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PU2

N° MINUTE :

9

JUGEMENT

rendu le 28 août 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [K], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 août 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 août 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03237 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PU2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2015, la SA HLM TOIT ET JOIE a consenti, pour une durée renouvelable d’un mois, un bail d’habitation à M. [X] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 446,70 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2456,92 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [K] le 14 octobre 2024.

Par assignation du 19 février 2025, la SA [Adresse 5] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [K], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3836,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 mai 2025, la SA HLM TOIT ET JOIE maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 28 mai 2025, s’élève désormais à 5863,72 euros après déduction du versement par le défendeur de la somme de 1438.16 euros le 26 mai 2025 qui n’apparaît pas encore sur le décompte. Elle considère donc qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. Elle indique que les causes de l’incendie qui s’est déclaré dans le logement du preneur lui sont imputables et qu’il n’est donc pas bien fondé en ses demandes.

M. [X] [K] indique qu’en raison de l’incendie qui s’est déclaré dans son logement et des travaux qui s’en sont suivis il a du prendre à bail un second appartement, qu’il s’est acquitté, pendant un certain temps, de deux loyers justifiant qu’il demande l’annulation des loyers versés pour le premier logement dont il n’a pas pu jouir, ainsi que le remboursement des charges pendant toute cette période. Subsidiairement, il demande l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [X] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, La SA [Adresse 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 2456,92 euros dans un délai de deux mois visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 octobre 2024.

Ce délai étant plus favorable au locataire que celui prévu par les textes, il convient d’en faire application et de constater que, celui-ci n’a pas réglé sa dette dans le délai imparti suivant la signification du commandement.

M. [X] [K] indique cependant qu’il a cessé de régler ses loyers compte-tenu de l’incendie qui s’est déclaré en décembre 2023 dans son logement le contraignant à déménager et à devoir s’acquitter, pendant un certain temps, de deux loyers en même temps. Il fait savoir qu’il n’a pu réintégrer son logement d’origine qu’à compter du mois d’avril 2025 et qu’à compter de cette date il a repris le paiement de son loyer.

Selon les articles 1732 et suivants du même code, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En application de cette présomption de responsabilité pesant sur le locataire, il appartient à M. [X] [K] de démontrer que les causes de l’incendie ne lui sont pas imputables. Or, il échoue à le faire puisqu’il ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations et que le rapport d’expertise du 8 juillet 2024 versé par le bailleur, qui mentionne que la cause du sinistre est indéterminée à cette date, conclut à l’engagement de la responsabilité du locataire.

Ainsi, l’argumentaire selon lequel M. [X] [K] a été contraint de quitter l’appartement et ainsi, de s’acquitter de deux loyers pendant un certain temps pour justifier, au bout de six mois, la suspension du paiement des loyers d’origine ne saurait prospérer et ce d’autant qu’il ne justifie pas avoir pris à bail un deuxième appartement et qu’il ne démontre pas que son appartement était inhabitable pendant toute la période alléguée.

Il sera donc débouté de ses demandes d’annulation des loyers et de remboursement des charges et il sera constaté que le bailleur peut valablement se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 16 décembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant est satisfaite.

Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sollicités par M. [X] [K].

Dans ces conditions, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due à partir du 16 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA HLM TOIT ET JOIE ou à son mandataire. Son montant sera égal au montant actuel du loyer et des charges et elle sera payable et révisable dans les mêmes conditions.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

En l’espèce, la SA [Adresse 5] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 mai 2025, M. [X] [K] lui devait la somme de 5863,72 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance d’avril incluse, soustraction faite des frais de procédure et après déduction du dernier versement qui n’apparaît pas au décompte.

M. [X] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024 sur la somme de 1018.76 euros, compte-tenu des versements intervenus depuis et qui, en application de l’article 1342-10 du code civil se sont imputés sur les causes du commandement et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [X] [K] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [X] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner à verser à la SA HLM TOIT ET JOIE une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance son, de plein droit, assorties de l’exécution provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

DEBOUTE M. [X] [K] de sa demande d’annulation des loyers et de remboursement des charges,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 novembre 2015 entre la société SA [Adresse 5], d’une part, et M. [X] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], 4ème étage, Appartement n°0010 est résilié depuis le 16 décembre 2024,

CONDAMNE M. [X] [K] à payer à la SA HLM TOIT ET JOIE la somme de 5863,72 euros (cinq mille huit cent soixante-trois euros et soixante-douze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 15 octobre 2024 sur la somme de 1018.76 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [X] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 162 euros (cent-soixante-deux euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [X] [K] sera condamné à verser à la société SA [Adresse 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SA HLM TOIT ET JOIE de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE M. [X] [K] à verser à la SA [Adresse 5] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 octobre 2024 et celui de l’assignation du 19 février 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge