TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [M]

Préfecture de [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08643 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4XZ

N° MINUTE :

7/2025

JUGEMENT

rendu le 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

ADEF HABITAT

Association dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SELARL CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P500

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [M]

demeurant Foyer ADEF HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 5]

(dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2])

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08643 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4XZ

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2016, ADEF HABITAT a conclu un contrat de résidence avec Monsieur [X] [M] aux termes duquel le demandeur assure l’hébergement dans une chambre privative au sein du foyer sis [Adresse 3], chambre n°B402, à [Localité 7] dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] moyennant une redevance mensuelle révisable de 404,80 euros (charges et et prestations incluses).

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, ADEF HABITAT a émis un courrier d’avertissement en date 23 août 2024, puis a fait établir un procès-verbal de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024 lequel a constaté la présence d’une personne tierce dans le logement se présentant comme Monsieur [G] [S], membre de la famille du résident contractuel. Par la suite, ADEF HABITAT a mis en demeure Monsieur [X] [M], en visant la clause résolutoire contractuelle, de faire cesser cet hébergement sous 1 mois par lettre signifiée par commissaire de justice le 29 novembre 2024, puis a fait procéder à un second constat sur les conditions d’occupation du bien le 7 février 2025. À cette occasion, il a encore été relevé la présence dans les lieux d’une personne non déclarée se déclarant être le frère du résident en titre.

Le paiement des redevances n’étant pas effectué, une lettre recommandée avec AR de mise en demeure, afin d’obtenir paiement de la somme de 3214,65 euros au principal (échéance de juin 2025 incluse) en rappelant la clause résolutoire insérée au contrat, a été réceptionnée par Monsieur [X] [M] le 28 juillet 2025.

Ces démarches étant restées infructueuses, par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, ADEF HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [M] devant le tribunal de céans aux fins de:

— Constater le défaut de paiement des redevances,

— Constater la violation de ses obligations au titre du contrat et du règlement de résidence en matière d’hébergement de tiers,

— Constater à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat depuis le délai d’un mois après la notification de la mise en demeure, ou à titre subsidiaire un mois après la signification de l’assignation et dire que [X] [M] est depuis cette date occupant sans titre,

— prononcer à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du contrat de résidence à compter de la décision à intervenir

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [M] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,

— Le voir condamné à lui payer, au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 4137,01 euros, échéance d’aout 2025 incluse avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure,

— Le voir condamné à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance actuelle majorée de 15 %, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— Le voir condamné à lui payer une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le voir condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la présente assignation et de tous actes d’exécution de la décision à intervenir,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 9 octobre 2025, ADEF HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a maintenu l’ensemble de ses demandes. Elle a actualisé le montant de la dette à la somme de 4598,19 euros, terme de septembre 2025 inclus. Elle a confirmé s’opposer à tout délai de paiement et tout délai pour quitter les lieux.

Régulièrement convoqué, Monsieur [X] [M] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire, susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable et la recevabilité de la demande

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas aux logements foyers, à l’exception des deux premiers alinéas de l’article 6 et de l’article 20-1, en application de l’article 2 de ladite loi.

Ce type d’hébergement est soumis aux dispositions des articles L633-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et aux règles de droit commun du Code civil.

Dès lors les dispositions relatives à la notification au représentant de l’Etat et à la CCAPEX ne s’appliquent pas aux logements-foyers.

En conséquence, il résulte des pièces versées aux débats et notamment le contrat de résidence passé sous seing privé, la clause résolutoire insérée au contrat, le décompte des redevances impayées, que l’action introduite par ADEF HABITAT est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’association ADEF HABITAT et M. [X] [M] ont conclu le 1er mars 2016, un contrat de résidence avec paiement d’une redevance mensuelle.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logements mis à disposition par l’association ADEF HABITAT, plus précisément en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

Concernant l’hébergement d’un tier non déclaré

Concernant l’hébergement de tiers, les dispositions de l’article R.633-9 du code de la construction et de l’habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d’héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l’obligation de déclarer la présence et l’identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d’arrivée et de départ.

Sur le plan contractuel:

— L’article 7 du contrat de résidence dispose que le résident s’engage " à occuper personnellement et de manière permanente les locaux” et à “n’héberger un tiers que dans le strict respect des conditions définies dans le règlement intérieur de l’établissement.”

— L’article 14 du contrat de résidence concernant les clauses résolutoires ajoute qu’ “en application des dispositions des articles L633-2 et R633-3 du CCH, le contrat est résilié de plein droit un mois après une mise en demeure en cas de manquement grave aux dispositions du règlement intérieur, en cas de manquements répétés aux dispositions du règlement intérieur, en cas de manquement aux stipulations du présent contrat…”

— L’article 9 du règlement intérieur, qui est joint au contrat de résidence, rappelle les règles applicables en matière d’hébergement de tiers notamment en termes de durée d’hébergement, de nombres de personnes accueillies et d’information sur leur identité.

En l’espèce, il ressort des élément du dossier et des débats que Monsieur [X] [M] a été destinataire d’une lettre d’avertissement en date du 23 août 2024, puis d’une lettre de mise en demeure (signifiée le 29 novembre 2024) de régulariser dans le délai d’un mois la situation au regard de l’hébergement de tiers non déclarés en visant la clause résolutoire.

Il résulte du procès-verbal de commissaire de justice, de Me [L], du 13 novembre 2024, que celui-ci constate que” l’homme rencontré me déclare se nommer [G] [S] et être de la famille du résident en titre”, que celui-ci “est absent”, ainsi que “la présence d’un lit supplémentaire dressé avec sa literie”.

Dans un second procès-verbal établi le 7 février 2025, Me [L] constate qu'”après avoir frappé je rencontre un homme qui me déclare être le frère du résident en titre lequel est absent actuellement” et que “dans la chambre, il y a un lit dressé supplémentaire».

Il ressort des débats que Monsieur [X] [M] ne démontre pas avoir informé ADEF HABITAT ou son représentant de l’arrivée d’une ou de plusieurs personnes qu’il héberge, en lui déclarant préalablement son ou leur identité et n’a pas donné à l’association la possibilité de faire respecter l’obligation de ne pas héberger un tiers, au-delà de la durée maximale de l’hébergement par un résident, et pour une même personne, de trois mois, sans possibilité de renouvellement.

Ainsi, force est de constater que Monsieur [X] [M] a manqué aux obligations des articles 7 et 14 du contrat ainsi que celles de l’article 9 du règlement intérieur, qui lui interdisent de consentir à l’occupation d’aucune autre tierce personne, sans déclaration préalable.

Il n’est pas contesté qu’une lettre de mise en demeure a été signifiée à Monsieur [X] [M] le 29 novembre 2024 afin qu’il mette fin à cette situation dans le délai d’un mois, sous peine de résiliation automatique du contrat.

Au regard de l’inertie de Monsieur [X] [M] à se conformer à ses obligations contractuelles pendant le délai imparti, il convient de constater que les conditions de résiliation du contrat ont été réunies de plein droit à partir du 29 décembre 2024 à minuit, et d’ordonner en conséquence au résident de quitter les lieux.

Dès lors, Monsieur [X] [M] étant sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant la dette

La mise en demeure de payer réceptionnée le 28 juillet 2025 par Monsieur [X] [M] est régulière.

Le contrat de résidence comporte une clause selon laquelle à défaut du règlement de l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois suivant la mise en demeure de payer, la clause est réputée acquise et le contrat résilié.

S’il ressort du décompte produit que la dette n’a pas été apurée dans le délai prévu (28 août 2025), il convient de rappeler néanmoins que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été déjà antérieurement réunies à la date du 29 décembre 2024 à minuit pour manquement aux obligations des articles 7 et 14 du contrat ainsi que celles de l’article 9 du règlement intérieur.

Sur la demande en paiement de la dette de redevances et de charges

En l’espèce, ADEF HABITAT verse aux débats un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [X] [M] au titre des redevances et charges impayées pour un montant de 4598,19 euros, terme de septembre 2025 inclus. Non comparant, il n’a pas contesté la dette ni en son montant ni en son principe.

En conséquence, Monsieur [X] [M] sera condamné à payer à ADEF HABIAT la somme de 4598,19 euros, avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure (28 juillet 2025) sur la somme de 3214,65 euros et de la date de signification de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l’occupation indue de son bien l’ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [X] [M] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et accessoires qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi (indexation incluse). Il n’y a pas lieu à majoration pour charges supplémentaires de 15% du montant des charges et prestations individuelles, à compter de la date de résolution du contrat, demande qui sera rejetée comme étant manifestement excessive.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par ADEF HABITAT sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [X] [M], succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût des mises en demeure des 29 novembre 2024 et 28 juillet 2025 et de la présente assignation.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 1er mars 2016, entre ADEF HABITAT d’une part, et Monsieur [X] [M] d’autre part, pour le logement situé [Adresse 4], à [Localité 7], dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à la date du 29 décembre 2024 à minuit,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [M], occupant sans droit ni titre depuis le 30 décembre 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, sans astreinte,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, ADEF HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code,

CONSTATE que l’arriéré locatif n’a pas été payé dans le délai imparti d’un mois suite à la mise en demeure du 28 juillet 2025,

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à payer à ADEF HABITAT au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation la somme de 4598,19 euros, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure (28 juillet 2025) sur la somme de 3214,65 euros et de la date de signification de la présente décision sur le surplus,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [M] à ADEF HABITAT à compter de la résiliation au montant de la redevance et des accessoires qui auraient été dus si le contrat d’hébergement n’avait pas été résilié (indexation incluse) et le condamne à payer cette indemnité à compter du 30 décembre 2024, ladite indemnité d’occupation étant due jusqu’à complète libération du foyer, de tout bien et de toute personne de son chef,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [X] [M] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût des mises en demeure des 29 novembre 2024 et 28 juillet 2025 et de l’assignation.

DEBOUTE ADEF HABITAT de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection