TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Mélissa ZIANI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04702 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72CV

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 03 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Mélissa ZIANI, avocat au barreau de TOULOUSE,

Monsieur [H] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Mélissa ZIANI, avocat au barreau de TOULOUSE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 03 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04702 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72CV

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2018, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [X] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 406,58 euros et d’une provision pour charges de 115 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer une sommation interpellative à l’adresse du logement.

Par actes de commissaire de justice des 5 et 6 mai 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a assigné M. [D] [X] et M. [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— JUGER que les conditions de transfert du bail à l’égard de M. [H] [X] ne sont pas remplies ;

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [D] [X];

— DIRE ET JUGER que M. [H] [X] est occupant sans droit ni titre ;

— ORDONNER l’expulsion de M. [H] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier ;

— ORDONNER, à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls du défendeur ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXER à compter du ler janvier 2024, l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer contractuel et augmenté de la provision pour charges ;

— CONDAMNER M. [H] [X] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux ;

— CONDAMNER solidairement M. [H] [X] et M. [D] [X] à la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts;

— CONDAMNER solidairement M. [D] [X] et M. [H] [X] à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

À l’audience du 28 mai 2025 la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignés à étude, M. [D] [X] et M. [H] [X] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 22 août 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

A la demande de M. [H] [X], la réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier, aux motifs que l’assignation avait été délivrée 22 jours seulement avant l’audience et que M. [H] [X] justifiait s’être trouvé à l’étranger du 2 mai au 3 juin 2025.

A l’audience du 2 octobre 2025 la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintient ses demandes et sollicite le rejet de celles de M. [H] [X].

M. [D] [X] et M. [H] [X], représentés par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demandent :

A titre principal :

— DEBOUTER la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes et notamment de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [D] [X] et d’expulsion de M. [H] [X] ;

— DEBOUTER la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] de sa demande de paiement en dommages-intérêts,

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il est considéré que les conditions du transfert du bail ne sont pas remplies :

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail;

— DEBOUTER la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] de sa demande de paiement en dommages-intérêts,

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] à payer à M. [D] [X] et à M. [H] [X] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] aux entiers dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

En application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la continuation du contrat de bail au profit de M. [H] [X]

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit des descendants qui vivaient avec lui de-puis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Il est de jurisprudence constante que le départ du locataire doit être brusque et imprévisible pour être qualifié d’abandon au sens de l’article précité. Par exception, le placement défini-tif d’un locataire en maison de retraite imposé à une des personnes mentionnées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article (Cass. 3e civ., 26 nov. 2008, n° 07-17.728).

Il est acquis que M. [D] [X] a quitté le logement alors qu’il y résidait avec son fils M. [H] [X], ce qu’il a indiqué lors du renseignement en ligne le 6 novembre 2024 de l’enquête SLS pour l’année 2025 (pièce n° 3 demanderesse). Pour la déclaration d’impôt sur les revenus de 2023 établi en 2024, M. [D] [X] s’était déjà domicilé à une autre adresse que celle du bail (pièce demanderesse n° 2).

Comme le relève la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], aucune disposition légale ne permet de considérer que l’absence de réaction du bailleur à l’information selon laquelle le locataire en titre n’occupe plus les lieux vaut acceptation tacite d’une continuation de bail au profit de son enfant.

Outre ses allégations, M. [D] [X] ne justifie aucunement des graves problèmes de santé qui l’auraient contraint à quitter définitivement son logement qui ne serait plus adapté à sa situation pour s’établir dans un autre logement ou dans un établissement social ou médico-social.

Il s’ensuit que M. [H] [X] ne rapporte pas la preuve que le départ de M. [D] [X] a été brusque et imprévisible ni que ce dernier aurait été contraint de partir du logement pour ne plus y revenir en raison de lourds problèmes de santé.

M. [H] [X] sera en conséquence débouté de sa demande en continuation de bail à son profit.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résilia-tion.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisible-ment des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, rai-son de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une per-sonne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail stipule (article 5) que le locataire doit établir dans les lieux sa résidence principale.

Il est établi que M. [D] [X] a définitivement quitté le logement et ce depuis plus d’un an (cf. avis d’impôt sur le revenu 2024 susvisé), ce qui constitue un manquement grave à ses obligations légales et contractuelles. M. [H] [X] ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 en l’absence de démonstration d’être une personne à charge de M. [D] [X]. Au demeurant, les défendeurs sollicitent eux-mêmes la résiliation du bail à titre subsidiaire.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] et de prononcer la résiliation du contrat de bail à la date de l’assignation aux torts exclusifs de M. [D] [X].

Sur les conséquences de la résiliation du contrat de bail

En l’espèce, la résiliation du contrat de bail ayant été prononcée il y a lieu d’ordonner à M. [H] [X] ainsi qu’à tout occupant de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la RIVP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

L’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de M. [H] [X] ou de toute personne de son chef, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] ou à son mandataire.

Sur la demande indemnitaire de la bailleresse

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est constant que la bailleresse était informée du changement des conditions d’occupation du logement sans qu’elle n’informe M. [D] [X] et M. [H] [X] de son caractère illicite, ce qu’elle n’a fait que par voie d’assignation.

Comme ils le soutiennent, les défendeurs pouvaient légitimement considérer que leur situation avait été régularisée.

En l’absence de faute, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [D] [X] et M. [H] [X], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [H] [X] de sa demande aux fins de continuation du bail d’habitation conclu le 19 novembre 2018 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], d’une part, et M. [D] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 novembre 2018 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], d’une part, et M. [D] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], aux torts exclusifs de ce dernier ;

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 5 mai 2025 ;

ORDONNE à M. [H] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, due depuis le 5 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [X] et M. [H] [X] aux dépens ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La Greffière La Juge des contentieux de la protection