TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Papa SALL

Monsieur [J] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas CHEWTCHOUK

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10825 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MZY

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. IKOS,

[Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [Z],

[Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Papa SALL, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [J] [H],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10825 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MZY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 février 2000, M. [F] [D], aux droits duquel vient la société S.C.I IKOS, a consenti un bail d’habitation à M. [L] [Z] et M. [X] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4] – à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4.380,00 francs (667,72 euros) et d’une provision pour charges de 450 francs (68,60 euros).

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet et du 31 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.545,86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [Z] et M. [X] [H] le 1er août 2024.

Par assignations du 17 octobre et du 18 octobre 2024, la société S.C.I IKOS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [Z] et M. [X] [H], voir statuer sur le sort de leurs biens mobiliers et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−4.216,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2024,

−1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 08 avril 2025 un renvoi a été ordonné à la demande du conseil du défendeur désigné au titre de l’aide juridictionnelle. A l’audience du 3 juin 2025, la société S.C.I IKOS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 27 mai 2025, s’élève désormais à 7.117,90 euros. La société S.C.I IKOS considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le dernier règlement a été effectué en avril 2025 ; l’assurance de l’appartement a été justifié.

M. [L] [Z], représenté par son conseil, conclu dans ses conclusions en défense visées par la greffière et soutenues oralement à l’audience :

— À l’accueil favorable de ses demandes,

— À la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire,

— À l’octroi de délais de paiement de la dette locative, à raison de 50 € par mois pendant les 35 premiers mois, et le solde au 36e mois.

— Au débouté de la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, notamment de sa demande de résiliation du bail et de juger qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à laisser chaque partie ses dépens.

Il expose également, qu’il rencontre des difficultés financières qui expliquent ses loyers impayés. Il souhaite essayer de trouver un travail en Bretagne car il n’a pas la possibilité d’assumer les loyers parisiens ; il attend le versement d’une somme importante à la suite d’une succession ; il ne peut pas régler plus de 50 euros par mois pour apurer son arriéré locatif.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [X] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il ressort des débats à l’audience que M. [H] a quitté les lieux sans informer la bailleresse.

M. [L] [Z] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui pourraient lui être accordés. Le demandeur s’y oppose compte tenu de la faiblesse de la somme mensuelle proposée pour régler une dette substantielle.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [L] [Z] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.C.I IKOS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10825 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MZY

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.545,86 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, d’après l’historique des versements, la somme de 2.545,86 euros n’a pas été réglée par les défendeurs dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus de M. [Z], qui est seul dans les lieux, ne lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement de l’arriéré locatif dans des délais raisonnables en plus du loyer courant. Aucun justificatif d’un retour à bonne fortune imminent par le truchement d’une vente immobilière n’est versé aux débats.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2024.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société S.C.I IKOS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mai 2025, M. [L] [Z] et M. [X] [H] lui devaient la somme de 7.117,90 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [L] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.C.I IKOS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [Z] et M. [X] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique de M. [L] [Z], il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour M. [X] [H] l’équité commande de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société S.C.I IKOS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 et 31 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 février 2000 entre M. [F] [D], aux droits duquel vient la société S.C.I IKOS, d’une part, et M. [L] [Z] et M. [X] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], à gauche, porte droite – à [Localité 6] est résilié depuis le 1er octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [L] [Z] et M. [X] [H], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [L] [Z] et M. [X] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3], à gauche, porte droite – à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [L] [Z] et M. [X] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [L] [Z] et M. [X] [H] à payer à la société S.C.I IKOS la somme de 7.117,90 euros (sept mille cent dix-sept euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société S.C.I IKOS de sa demande à l’encontre de M. [L] [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [H] à payer à la société S.C.I IKOS la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [L] [Z] et M. [X] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 et 31 juillet 2024 et celui de l’assignations du 17 et 18 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge