TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/10359 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2F7G

Minute : 24/01231

S.A. VILOGIA

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [B] [I] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BELMONT Laure

Copie délivrée à :

Mr [L] [B]

Le

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Décembre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. VILOGIA

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [I] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 31 août 2015, la Société VILOGIA a donné à bail à Monsieur [B] [I] [L] et à Madame [T] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 222,12 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société VILOGIA a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4.833,34 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 avril 2024. Elle lui a également fait signifier un commandement de justifier de l’assurance habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024, la Société VILOGIA a fait assigner Monsieur [B] [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et pour défaut d’assurance, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [B] [I] [L] à lui payer les loyers et charges impayés au 26 juillet 2024, soit la somme de 5.774,38 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [B] [I] [L] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la Société VILOGIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 avril 2024.

A l’audience du 12 novembre 2024, la Société VILOGIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4.715,42 euros, selon décompte en date du 6 novembre 2024.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, Monsieur [B] [I] [L] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 6 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la Société VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 31 août 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 4.833,34 euros. Ce commandement reproduit les dispositions de l’article 7g) et rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter.

Dans ces conditions l’expulsion sera ordonnée.

Il n’y a pas lieu de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance, la demande ayant été déclarée bien fondée au titre des loyers impayés.

Monsieur [B] [I] [L] étant sans droit ni titre depuis le 25 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [I] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la Société VILOGIA produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [I] [L] reste lui devoir la somme de 4.892,33 euros (en ce inclus 176,91 euros de frais de poursuite) à la date du 6 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Monsieur [B] [I] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4.715,42 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [B] [I] [L] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce l’absence de comparution du défendeur et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de la situation financière du locataire et ne lui permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par ce dernier pour acquitter la dette, dans le délai légal précité, malgré la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et il ne sera pas accordé de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [I] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société VILOGIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2015 entre la Société VILOGIA et Monsieur [B] [I] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 juin 2024 ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [B] [I] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [B] [I] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [B] [I] [L] à verser à la Société VILOGIA la somme de 4.715,42 euros (décompte arrêté au 6 novembre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 ;

Condamne Monsieur [B] [I] [L] à verser à la Société VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 313,68 euros), à compter du 7 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Condamne Monsieur [B] [I] [L] à verser à la Société VILOGIA une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [B] [I] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection