TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e COLLIN

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e COLLIN, M^e GENET-[Localité 11]

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13785 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2MU2

N° MINUTE :

Assignation du :

08 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 9] RIVE DROITE, SAS, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par Maître Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [V]

Madame [D] [V]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentés par Maître Florence GENET-SAINTE ROSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0187

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13785 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MU2

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 13 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [V] sont propriétaires des lots de copropriété n°10 et 25 d’un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 10].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 3 février 2022 et remise aux destinataires le 10 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [V] de payer la somme de 3.790,11 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 8 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à Paris 6ème a fait assigner Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [V] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 8 février 2024.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner solidairement Monsieur et Madame [V], à payer au syndicat des copropriétaires dudit immeuble les charges et arriérés pour un montant en principal de 3.282,26€, arrêté au 23 mai 2024, avec intérêts au taux égal à compter de la sommation de payer du 3 février 2022 et à compter l’assignation introductive pour le surplus, Les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires les frais de suivi administratif du dossier visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que cette procédure a entrainée, frais qui s’élèvent à la somme de 1.320,92€, avec intérêts de droit,Ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code civil, à compter de l’assignation introductive d’instance, Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13785 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MU2

Condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500,00€, à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée au paiement, Débouter Monsieur et Madame [V] de toute demande de délais de paiement, Les condamner solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500,00€, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Les condamner enfin solidairement aux entiers dépens dans les conditions fixées par les articles 696 et suivants du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, les époux [V] demandent au tribunal de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’imputation de frais de procédure et relances pour 1 320,92 euros ;DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention ;CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3. 500 euros au titre de l’article 700 du CPC. DISPENSER Monsieur et Madame [V] des frais de procédure.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 janvier 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 4 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété que Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [V] sont propriétaires indivis des lots n°10 et 25 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 février 2020, 30 septembre 2021, 10 novembre 2022, 26 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours pour les années 2021 et 2022 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 23 mai 2024.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [V] présente un solde débiteur de 1.961,34 euros s’agissant des charges, arrêté au 23 mai 2024, déduction faite des frais de recouvrement (1.320,92 euros).

Les époux [V] soutiennent cependant ne pas être redevable en totalité des sommes réclamées par la copropriété, et fait principalement valoir que le demandeur n’avait pas pris en compte l’encaissement de trois chèques.

Toutefois, il ressort de l’examen des pièces versées que les chèques évoqués par les époux [V] concernent des périodes antérieures à celle du présent litige. Le relevé de compte chèques (pièce n°13 des défendeurs) faisant apparaître trois débits de 855,19 euros le 23 décembre 2020, de 897,95 euros le 12 avril 2021, et de 897,95 euros le 15 juillet 2021, ne permet pas d’établir que ces chèques avaient eu pour objet le paiement des charges réclamées à compter du 3ème trimestre 2021, soit postérieur à la date d’encaissement. En outre, le décompte (pièce n°15), qui débute le 6 décembre 2021, et s’arrête au 23 mai 2024, ne mentionne qu’une reprise de solde créditeur de 65,07 euros, et ne fait apparaître aucun règlement postérieur.

Dans ces conditions, Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [V] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4]) la somme de 1.961,34 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 23 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure réceptionnée le 10 février 2022, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil.

Dans la mesure où les charges de copropriété doivent être considérées comme des dettes ménagères, les époux [V] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme en application de l’article 220 du Code civil.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13785 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MU2

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.320,92 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Ces frais détaillés dans le décompte ainsi que dans les pièces justificatives concernent des honoraires d’huissier, des frais de mise en demeure, des intérêts de retard, des frais de relance, des frais de constitutions de dossiers et des frais de procédure.

Cependant, les seuls frais pouvant être qualifiés de nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires au sens de l’article précité sont les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 3 février 2022, d’un montant de 42 euros, ainsi que les frais de relance, d’un montant de 33 euros, exposés le 3 mars 2022 – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation.

En conséquence, les époux [V] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 75 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les époux [V] de leurs obligations, ayant des conséquences sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance n’est établi par le demandeur.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les époux [V] ont agi de mauvaise foi. Aucune faute caractérisant une résistance abusive n’est davantage démontrée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [V], parties perdant le procès, seront solidairement condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [V] seront en outre solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes de :

—  1.961,34 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 23 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2022 ;

—  75 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [V] et Madame [D] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 13 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente