TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00030 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEEP

Minute : 2025/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 09 Avril 2025

[T] [S]

[J] [S]

C/

[Z] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL – 11

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

Mme [Z] [K]

M^e Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL – 11

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 Avril 2025

Nous Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEURS :

Monsieur [T] [S]

né le 25 Novembre 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 11

Madame [J] [S]

née le 05 Mai 1974 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 11

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [K]

née le 23 Novembre 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Mars 2025

Après débats à l’audience publique du 04 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 21 avril 2022, Monsieur [T] [S] et son épouse Madame [C] [S] ont donné à bail à Madame [Z] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 70 euros.

Par acte extrajudiciaire daté du 14 février 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 19 février 2024, les époux [S] ont fait délivrer un commandement à la locataire d’avoir à payer la somme en principal (hors frais d’huissier de justice) de 1.687,35 euros au titre des loyers et charges impayés au 06 février 2024, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation dudit logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 26 décembre 2024, les époux [S] ont fait assigner Madame [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

en conséquence,

— condamner la locataire à libérer les lieux occupés sans droit ni titre et à en remettre les clés après avoir satisfait à toutes les obligations des locataires sortants,

— ordonner l’expulsion de tous occupants et de tous biens avec l’assistance de la force publique,

— les autoriser à faire transporter les meubles dans un lieu de leur choix propre à en assurer la conservation en attendant la décision du juge de l’exécution qui devra statuer sur leur sort s’ils ne sont pas retirés dans le délai fixé par la loi,

— les autoriser à solliciter les services de la société protectrice des animaux ou tout organisme de mise en fourrière éventuelle des animaux présents,

— condamnation au paiement :

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers, soit 630 euros, à compter du 14 avril 2024 et jusqu’à libération des lieux occupés sans droit ni titre,d’une provision égale aux loyers dus à la date du 14 avril 2024 et s’élevant à la somme de 1.687,35 euros, ce paiement pouvant s’effectuer en quittances ou en deniers,1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer,- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2025, au cours de laquelle, les époux [S], représentés par leur conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [K], régulièrement assignée à étude, ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

La décision a été mise en délibéré au 9 avril 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 1.687,35 euros, la bailleresse produit aux débats :

le contrat de bail du 21 avril 2022,le commandement de payer du 14 février 2024, portant sur la somme en principal de 1.687,35 euros au titre des loyers et charges impayés au 06 février 2024un décompte locatif actualisé au 1er décembre 2024, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 5.414,95 euros, terme de décembre 2024 inclus.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Madame [K] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, la somme de 264,27 euros correspondant au « solde charges courantes au 30/06/2023 » a été portée au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats par les demandeurs. Par conséquent, cette somme sera déduite du solde locatif.

De sorte que Madame [K] est débitrice d’une dette locative de 5.150,68 euros selon décompte arrêté au 1er décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus.

Par conséquent, Madame [K] sera condamnée à payer au époux [S] la somme de 5.150,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 1er décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.687,35 euros à compter du 14 février 2024, date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 23 décembre 2024, date de l’assignation.

Le juge des référés pouvant ordonner la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil, la demande formée par les bailleurs à ce titre sera accueillie.

Sur la demande de résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois trouve à s’appliquer dans la mesure où, bien que les dispositions précitées de la loi du 6 juillet 1989 soient d’ordre public, celui-ci est de protection ; de sorte qu’en application de l’article 1102 du code civil, les parties sont libres de déterminer une clause du contrat plus protectrice du locataire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Madame [K], à sa personne, en date du 14 février 2024 et portant sur la somme en principal de 1.687,35 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 06 février 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé (arrêté au 4 décembre 2024) produit aux débats, qu’à l’issue du délai de deux mois, soit au 14 avril 2024, malgré des versements effectués par la locataire ou pour son compte, tant au titre de l’arriéré locatif que des échéances courantes de loyer et charges, la dette locative s’élève à l’issue du délai de deux mois à la somme de 1.710,23 euros, terme d’avril 2024 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 14 avril 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Occupante sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, Madame [K] devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le sort des meubles

En application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois.

Il y a lieu d’autoriser les bailleurs à faire transporter les meubles et effets personnels de Madame [K] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

En cas de présence d’animaux dans le logement, les bailleurs seront autorisés à solliciter les services de la société protectrice des animaux ou tout organisme de mise en fourrière.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Madame [K] cause un préjudice aux époux [S] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résiliation du bail, soit en l’espèce la somme de 630 euros conformément à la demande formulée dans le dispositif de l’assignation sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [K], partie succombante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 14 février 2024, ainsi qu’à payer aux époux [S] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sandrine ENGE, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS Madame [Z] [K] à payer à Monsieur [T] [S] et Madame [C] [S] la somme provisionnelle de 5.150,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté au 1er décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1.687,35 euros à compter du 14 février 2024, date du commandement de payer et sur le surplus à compter du 23 décembre 2024, date de l’assignation ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

CONSTATONS la résolution du bail conclu le 21 avril 2022, entre Monsieur [T] [S] et Madame [C] [S] d’une part, et Madame [Z] [K] d’autre part, portant sur le logement situé résidence [Adresse 6], à la date du 14 avril 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

DISONS que Madame [Z] [K] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Monsieur [T] [S] et Madame [C] [S] à faire expulser Madame [Z] [K] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

AUTORISONS, en cas de présence d’animaux dans le logement, Monsieur [T] [S] et Madame [C] [S] à solliciter les services de la société protectrice des animaux ou tout organisme de mise en fourrière ;

CONDAMNONS Madame [Z] [K] à payer à Monsieur [T] [S] et Madame [C] [S] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 630 euros, à compter du 14 avril 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes de Monsieur [T] [S] et Madame [C] [S] ;

CONDAMNONS Madame [Z] [K] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 14 février 2024 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [K] à payer à Monsieur [T] [S] et Madame [C] [S] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présente lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION