TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/09501

N° Portalis 352J-W-B7H-C2IB6

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDERESSE

La SCI SAINT-THIBAUD, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0417

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société AX STOULS, SARL

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Benoît LLAVADOR de la SELEURL LLAVADOR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1193

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 18 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/09501 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IB6

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2025 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est administré par le cabinet AX STOULS.

La SCI SAINT-THIBAUD est propriétaire non occupant du lot n° 22, constitué d’un appartement comprenant entrée, chambre, salle à manger, cuisine et water-closet, situé au 4eme étage du bâtiment A, escalier B, porte gauche de cet immeuble.

Selon contrat de bail d’habitation signé le 4 décembre 2020 à effet au 8 décembre 2020, la SCI SAINT-THIBAUT a loué son appartement à M. [W] [F], moyennant un loyer mensuel de 1.200 € outre les charges d’un montant mensuel de 50 €.

Selon protocole transactionnel signé le 20 avril 2021, la SCI SAINT-THIBAUD et son locataire ont, « en raison notamment des infiltrations ayant affecté le logement » :

— résilié le bail de façon anticipée au 20 avril 2021,

— prévu que le bailleur versera au locataire la somme de 2.400 € en réparation de ses troubles de jouissance et que le locataire sera tenu au paiement de ses loyers et charges jusqu’à la libération des lieux « hormis ceux dus au titre d’avril 2021, dont il est expressément dispensé de règlement par le bailleur ».

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 23 novembre 2021, les copropriétaires ont :

— missionné M. [R], architecte, pour « centraliser les différentes origines situées dans les parties communes, faire établir les devis des réparations utiles et suivre les travaux », après avoir reçu l’exposé des faits suivants : « sont sinistrés le 4ème (SCI SAINT-THIBAUD), le 5ème étage (M. [P]/[X]) et le 6ème étage (M. [E]). Déjà mis en cause : chéneau du toit, façade et descente sur courette. Poursuite des investigations toujours en cours : pour information, communication du dernier rapport établi en date du 8/10/2022 par PHENIX (pièce jointe n° 4), organisé par l’assurance de M. [E] sollicitant également un test sur la colonne montante du bâtiment » (résolution n° 9),

— voté les travaux de « ravalement et confortation des pans de bois des façades sur la cour principale (passage n° 6) et la courette zinguerie et plomberie qui y sont liées, ainsi que peintures diverses du bâtiment », selon devis SOFRABA en date du 5 juillet 2021, après avoir reçu communication du « rapport d’étude en date du 2/08/2021 de l’architecte M. [R] en pièce jointe n° 5 » (résolution n° 10).

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 16 juin 2022, les copropriétaires ont, dans le cadre d’une résolution 2 intitulée « travaux de ravalement de la cour et de la courette en cours », après examen d’un point de M. [R] concernant les travaux réalisés et observation d’un état avancé de dégradation des bois :

— approuvé un budget complémentaire et voté un budget supplémentaire, au titre d’un supplément « bois de structure » (résolution n° 2.2),

— décidé de travaux de réfection des couvertines en zinc des façades de la courette selon un devis SOFRABA (résolution n° 2.3.1),

— décidé de faire procéder aux travaux de peinture des parois latérales de passage (résolution n° 2.3.2).

Les travaux de « maçonnerie, ravalement et confortation pans de bois des façades de la courette sanitaire du bâtiment B », réalisés par la société SOFRABA, ont été réceptionnés le 7 avril 2023.

L’assureur de la SCI SAINT-THIBAUD lui a versé une indemnité de 20.400 € au titre des pertes de loyers subies du 20 avril 2021 au 20 septembre 2022, s’agissant du sinistre « dégât des eaux » (enregistré sous le numéro 0000009384889973).

Le 25 avril 2023, la SCI SAINT-THIBAUD a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de lui payer la somme totale de 11.700 € décomposée comme suit : 2.400 € au titre de l’indemnité versée à son locataire en réparation de son trouble de jouissance correspondant à deux mois de loyers, 8.400 € au titre de la perte locative non indemnisée par son assureur du 20 septembre 2022 au 20 avril 2023 (7 mois de loyers), 900 € TTC au titre des travaux de remise en état de la cuisine de son appartement.

Par acte d’huissier délivré le 13 juillet 2023, la SCI SAINT-THIBAUD a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 3ème devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, sa condamnation à lui payer la somme de 12.395 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 avril 2023.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 février 2024, la SCI SAINT-THIBAUD demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le principe de la responsabilité pour troubles excédent les inconvénients normaux du voisinage, l’article 1240 du code civil,

Recevoir la SCI SAINT-THIBAUD en ses demandes et l’y déclarer bien fondée,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] 3eme, représenté par son syndic, la société A.X. STOULS, à payer à la SCI SAINT-THIBAUD les sommes suivantes :

—  12.395 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 avril 2023,

—  3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispenser la SCI SAINT-THIBAUD de sa quote-part de charges de copropriété correspondant à la présente procédure,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10] représenté par son syndic la société A.X. STOULS de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10] représenté par son syndic la société A.X. STOULS aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’au remboursement du cout du procès-verbal de constat du 17 décembre 2021.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 3ème demande au tribunal de :

Vu les articles 9, 700 et suivants du code de procédure civile, les articles 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants, 1719 du code civil, les pièces versées aux débats,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Débouter la SCI SAINT-THIBAUD de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

Condamner la SCI SAINT-THIBAUD à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à Paris 3eme la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maitre Benoît LLAVADOR et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 13 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 13 mai 2025, a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande indemnitaire formée par la S.C.I. SAINT-THIBAUD

La SCI SAINT THIBAUD soutient que son appartement a subi des infiltrations actives à compter de janvier 2021, constatées par des procès-verbaux de constat d’huissier de justice dressés les 2 avril 2021 et 17 décembre 2021.

Elle recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

— sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en estimant que les désordres ont exclusivement pour origine les parties communes (chéneaux, façade non étanche, descentes fuyardes), comme cela ressort tant du rapport d’expertise amiable de la société PHENIX du 8 octobre 2021 que des termes de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 23 novembre 2021,

— sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, en faisant valoir l’inertie du syndicat des copropriétaires, qui n’a voté les travaux réparatoires que le 23 novembre 2021, onze mois après qu’elle a signalé l’existence des désordres et en dépit des multiples relances qui lui ont été adressées, travaux qui n’ont vraisemblablement commencé qu’au printemps 2022.

Elle évalue son préjudice à la somme totale de 12.395 € décomposée comme suit :

—  2.400 € au titre de l’indemnité versée à son locataire en réparation de son trouble de jouissance, correspondant à deux mois de loyers,

—  8.400 € au titre de la perte locative non indemnisée par son assureur du 20 septembre 2022 au 20 avril 2023 (7 mois de loyers),

—  1.595 € TTC au titre des travaux de remise en état de son appartement, réalisés en janvier 2023.

Elle expose que l’état des désordres, et en particulier l’état de la cuisine et notamment de la poutre porteuse de la cuisine, a rendu son appartement inhabitable et impropre à la location, du 8 janvier 2021 au 20 avril 2023, date à laquelle son appartement a pu être reloué après retrait des échafaudages encerclant l’appartement, lesquels rendaient impossible toute location (privation de lumière naturelle et sécurité non garantie puisque les échafaudages permettaient un accès direct à l’appartement par les fenêtres).

Elle fait valoir qu’elle ne pouvait engager les travaux de réfection de son appartement avant l’achèvement des travaux en parties communes, lesquels ont commencé au printemps 2022.

Elle considère qu’elle était tenue de réparer, auprès de son locataire, le manquement aux obligations prescrites par les articles 1719 à 1721 du code civil (jouissance paisible, logement décent, en bon état de réparation et exempt de vices ou de défaut).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 3ème soutient que la SCI SAINT-THIBAUT échoue à démontrer :

— la date d’apparition des désordres et l’existence d’infiltrations actives, le syndicat estimant qu’un taux d’humidité entre 40 et 60 % dans l’air ambiant est recommandé selon l’ADEME,

— l’origine des désordres, puisqu’elle ne produit qu’un rapport amiable non contradictoire qui ne permet tout au plus, en le confrontant aux plans de l’étage, que d’émettre une hypothèse relative aux désordres affectant les seules pièces adjacentes à la courette, et non ceux affectant le hall d’entrée, le séjour et l’entrée du lot n° 22.

Il considère que la SCI SAINT-THIBAUD n’avait pas à indemniser son locataire, s’agissant d’infiltrations « qui auraient pour origine les parties communes de l’immeuble » dès lors que :

— l’article 1725 du code civil prévoit que « le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel »,

— le syndicat des copropriétaires et les autres copropriétaires sont des tiers au sens de l’article 1725 du code civil.

Il estime que la SCI SAINT-THIBAUD ne démontre pas que son appartement était inhabitable du 20 septembre 2022 au 20 avril 2023, la présence des échafaudages extérieurs n’ayant aucune conséquence sur l’habitabilité des lieux et les procès-verbaux versés démontrant que les désordres n’étaient qu’esthétiques et que le degré d’hygrométrie était compatible avec un habitat sain.

Il expose qu’il n’est pas responsable des délais d’exécution des travaux (ravalement et changement de descente), retardés par la contestation des assemblées générales des 23 novembre 2021 et 16 juin 2022.

A titre subsidiaire, il demande au tribunal de cantonner l’indemnisation à la somme de 10 % de la valeur locative de l’appartement, soit à la somme de 840 € pour l’ensemble de la période concernée.

Il considère que les travaux de réfection de l’appartement ont été couverts par l’assurance de la SCI THIBAUD.

***

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché. La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).

En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

1-1 Sur la matérialité des désordres, leur origine et les responsabilités

1-1-1 Sur la matérialité des désordres

Le procès-verbal de constat dressé le 2 avril 2021 par huissier de justice, à la demande du locataire de la SCI THIBAUD (pièce n° 12 de la SCI THIBAUD), mentionne :

— dans le séjour : « importantes et larges traces d’humidité sur presque toute la hauteur et largeur du mur » de gauche en entrant ; mur gratté dans sa quasi intégralité et section de la plinthe vers le centre du pan de mur également grattée ; « en partie haute, à la jonction avec le plafond, la structure brique du mur est visible » ;

— dans la cuisine : « mur de gauche, entre les deux fenêtres et sous les deux fenêtres, gratté sur toute sa hauteur, laissant visible le mur de structure de la façade en brique, lequel s’effrite » ; « entre les deux fenêtres sous le plafond, la poutre est rongée et en très mauvais état, avec traces importantes d’humidité » ;

— dans la salle de bain : « le plafond au-dessus de la baignoire est gratté, laissant visible la structure métallique du plafond rouillé ; des traces d’infiltrations sont visibles ; des fissures sont présentes ; des morceaux du plafond menacent de tomber ».

Si la seule mention, dans ledit constat, de la déclaration du locataire aux termes de laquelle celui-ci expose avoir constaté l’apparition du dégât des eaux en trois points de l’appartement le 2 janvier 2021, ne permet pas, à défaut de production de tout autre élément de preuve, de dater précisément l’apparition des désordres, les infiltrations ont été dénoncées au syndic, par courriel adressé le 25 janvier 2021 par la société CEPI, gestionnaire du bien. Dans ce courriel, la société CEPI sollicitait la réalisation d’un constat (pièce n° 2 de la SCI SAINT-THIBAUT). Le courriel de relance de la société CEPI en date du 8 février 2021 mentionne joindre en pièce jointe un constat amiable dont elle demande le retour signé (pièce n° 3 de la SCI SAINT-THIBAUT). Le fait que le syndic n’ait pas donné suite à la demande de constat ne lui permet pas, a posteriori, de nier la réalité des désordres, a minima, à compter du 25 janvier 2021. Ces courriels ont été suivis de moultes relances en dates des 5, 26, 29 et 30 mars 2021, 20 et 28 avril 2021, 12 mai 2021, 12 et 30 juillet 2021, 6 septembre 2021 (pièces n° 4, 5, 6, 14, 15, 17, 18, 19 de la SCI SAINT THIBAUD).

Le rapport amiable du 8 octobre 2021 de la société AAD PHENIX (pièce n° 21 de la SCI THIBAUD) comprend des photographies du plafond de la salle de bain, du mur du séjour et du mur de la cuisine, prises lors de son intervention du 5 octobre 2021, qui correspondent aux désordres constatés dans le constat d’huissier précité. Il mentionne les relevés hygrométriques suivants, réalisés à l’aide du « testeur TROTEC TS 2000 » :

— dans le séjour : absence d’humidité sur le haut et le bas du mur,

— dans la cuisine : saturation d’humidité sur la poutre (156/200), sur le haut du mur (184/200), sur le milieu du mur (163/200), sur le bas du mur (170/200),

— dans la salle de bain : saturation d’humidité au plafond (186/200 graduations) et une forte présente d’humidité sur le haut du mur (127/200 graduations).

Le procès-verbal de constat dressé le 17 décembre 2021 par huissier de justice, à la demande de la SCI THIBAUD (pièce n° 23 de la SCI THIBAUD) mentionne que :

— « dans le hall d’entrée, le parquet n’est pas droit »,

— dans le séjour : sur le mur jouxtant la porte d’entrée, « revêtement en mauvais état », « peinture écaillé », « à gauche de la porte de la cuisine, en partie haute, à proximité du plafond, parpaings visibles » ; « sol recouvert d’un parquet à l’aspect récent en bon état ; le sol n’est pas droit »,

— dans la cuisine : la porte « se ferme difficilement, elle frotte le sol » ; « mur de gauche en très mauvais état ; briques visibles ; mortier abîmé ; le revêtement s’effrite » ; « sous les deux fenêtres, le bois est noirci et gondolé ; absence de peinture » ; taux d’humidité relevés, à l’aide du testeur d’humidité PROTIMETER, de 40 % entre les deux fenêtres, de 50 à 60 % en partie basse sous la deuxième fenêtre, « entre les deux fenêtres, à proximité de la poutre, auréoles noirâtres ; la peinture s’écaille » ; « en entrant dans la cuisine, à droite, présence d’une fenêtre pourvue d’un vantail, muni d’un bâti en bois (qui) se ferme difficilement »,

— dans la salle de bain : « faux plafond en très mauvais état » ; « côté mur face, le revêtement est abîmé, présence d’épaufrures » ; « structure métallique visible » ; « dans la baignoire, présence de petits débris ».

Il convient de préciser que la SCI SAINT-THIBAUT ne forme aucune demande d’indemnisation relative au sol du hall d’entrée ou du séjour. S’agissant des autres désordres susmentionnés, le syndicat des copropriétaires ne fait état d’aucun élément objectif qui permettrait au tribunal de retenir que les taux d’humidité constatés dans la cuisine et la salle de bain correspondraient à un taux d’humidité normal voire recommandé.

Les trois pièces précitées sont concordantes et établissent la matérialité des désordres dénoncés.

1-1-2 Sur leur origine

A titre liminaire, il résulte de la confrontation des procès-verbaux précités et du plan du 4ème étage de l’immeuble (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires) que :

— le mur de la cuisine impacté est situé côté courette,

— la salle d’eau est également située côté courette,

— le mur du salon affecté est un mur séparant le salon de la cuisine.

Le procès-verbal de constat dressé le 2 avril 2021 par huissier de justice, à la demande du locataire de la SCI SAINT-THIBAUD (pièce n° 12 de la SCI THIBAUD), mentionne à l’extérieur, au niveau de la cuisine, que « la descente située entre les deux fenêtres est en très mauvais (état) ; des auréoles sont présentes en façades » (pièce n° 12 de la SCI THIBAUD, page 6).

Le rapport amiable du 8 octobre 2021 de la société AAD PHENIX (pièce n° 21 de la SCI THIBAUD), mandaté par l’assureur du copropriétaire du 5ème étage « afin de déterminer l’origine des dégâts dans l’appartement de la SCI SAINT THIBAUD » exclut que les désordres affectant l’appartement de la SCI SAINT-THIBAUD puisse avoir pour origine une fuite sur les installations de l’appartement du 5ème étage et en particulier un défaut des alimentations AEP eau chaude/eau froide ou un défaut des évacuations des EU/EV, après avoir réalisé, à l’aide d’un produit traçant et d’une lampe à ultra-violet, des mises en charge de l’évier de la cuisine, du lavabo, du siphon du ballon d’eau chaude, des toilettes dudit appartement, et après avoir mis sous pression manométrique les alimentations de l’AEP de l’évier de la cuisine.

Il constate visuellement que « la descente commune (en façade extérieure côté cuisine de l’appartement de la SCI SAINT-THIBAUD) présente un défaut d’étanchéité » et qu’un « trou dans le mur, derrière la descente commune, produit l’infiltration dans la cuisine ». En outre, après pulvérisation de la façade de l’immeuble avec du produit traçant, il observe une « infiltration par la façade de l’immeuble », photographies à l’appui. Il précise que la « colonne montante en plomb sans vanne d’arrêt ne peut être testée » et propose de réaliser des investigations supplémentaires sur ladite colonne après installation d’une telle vanne d’arrêt.

Hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci (ex. : Civ. 3ème, 14 mai 2020, n° 19-16.278, 19-16.279).

Néanmoins, au cas d’espèce, ce rapport est cohérent avec les constats visuels du constat d’huissier de justice du 2 avril 2021, s’agissant de l’identification d’une infiltration de la cuisine par la façade et du défaut d’étanchéité de la colonne descendante.

Or, il est également constant qu’un rapport d’expertise amiable peut utilement être corroboré par un procès-verbal de constat d’huissier dès lors que ces documents sont régulièrement versés aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties (ex. : Civ. 3ème, 18 février 2016, n° 15-12.279).

En outre, les conclusions de ce rapport n’ont pas été contestées par le syndic et le syndicat des copropriétaires, ledit rapport ayant été annexé à la convocation de l’assemblée générale du 23 novembre 2021 (pièce n° 22 de la société SCI SAINT-THIBAUD), la résolution n° 9 précisant que ce rapport sollicitait « un test sur la colonne montante du bâtiment ».

Le syndicat des copropriétaires ne fait valoir aucun test sur ladite colonne qui aurait été réalisé ni aucune autre investigation qui aurait contredit non seulement les conclusions du rapport de la société AAD PHENIX mais, au-delà, la reconnaissance par le syndic et l’assemblée générale, dans le cadre de la résolution n° 9 de l’assemblée générale du 23 novembre 2021, de ce que les dégâts des eaux affectant les appartements du 4ème au 6ème étage – sans distinction des pièces impactées – ont pour origine les parties communes, et précisément, le « chéneau du toit,(la) façade et (la) descente sur courette ».

Le tribunal relève que le rapport de la société AAD PHENIX n’est pas la seule pièce existante. En particulier, la résolution n° 9 précitée mentionne un « rapport d’étude en date du 2/08/2021 de l’architecte M. [R] », ayant justifié l’établissement du « devis SOFRABA en date du 5 juillet 2021 » adopté par l’assemblée générale du 23 novembre 2021. Dans son courriel adressé au syndic le 22 juin 2021, la société CEPI exposait la visite des appartements du 4ème au 6ème étage réalisée ledit jour par M. [R] (pièce n° 16 de la SCI SAINT-THIBAUD). Le syndicat des copropriétaires dispose donc d’éléments techniques qu’il n’a pas entendu verser aux débats mais qui ont justifié la reconnaissance, par l’assemblée générale, que le dégât des eaux litigieux provenait bien de parties communes.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne peut sérieusement reprocher, dans le cadre de la présente instance, à la SCI SAINT-THIBAUD un défaut de preuve et contester, notamment, le fait que les parties communes seraient pas à l’origine des désordres affectant le mur du salon.

L’origine en parties communes des désordres précédemment constatés est donc caractérisée.

1-1-3 Sur les responsabilités

Le dégât des eaux ayant pour origine les parties communes, la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires sera retenue sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sans qu’il soit utile de statuer sur le surplus des moyens invoqués par la SCI SAINT-THIBAUT, notamment sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

1-2 Sur les préjudices

En premier lieu, la société SAINT-THIBAUD produit la facture n° 0523 de la société HINCAPIE en date du 26 janvier 2023 (pièce n° 30 de la société SAINT THIBAUD) dont les postes correspondent à la réfection des zones sinistrées. Elle justifie avoir réglé cette somme (pièce n° 31 de la SCI SAINT THIBAUD, extrait de compte propriétaire émis par la société CEPI du 1er janvier au 14 juin 2023 mentionnant ce règlement le 10 février 2023).

La charge de la preuve de la subrogation pèse sur celui qui l’invoque (ex. : Cour d’appel de Rennes, 12 mai 2009, n° RG 08/01775) et le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de son allégation selon laquelle la facture précitée aurait été prise en charge par l’assureur de la SCI SAINT-THIBAUD, lequel pourrait en tout état de cause agir en répétition de l’indu contre son assuré en cas de double indemnisation.

La SCI SAINT-THIBAUD est donc bien fondée à solliciter l’indemnisation de la somme acquittée à ce titre, soit 1.595,00 € TTC.

En deuxième lieu, il est constant que la SCI SAINT-THIBAUD a versé à son locataire une somme de 2.400 € en indemnisation du trouble de jouissance subi pendant deux mois en raison des infiltrations (protocole transactionnel du 20 avril 2021, pièce n° 13 de la SCI SAINT-THIBAUD ; extrait du compte propriétaire émis par la société CEPI du 1er janvier 2021 au 1er janvier 2023, mentionnant le règlement à M. [F] de la somme de 2.400 € le 29 avril 2021, pièce n° 28 de la SCI SAINT-THIBAUD).

Le moyen opposé par le syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 1725 du code civil, au demeurant contradictoire avec la négation par celui-ci d’une origine des désordres en parties communes, est inopérant puisque la question à trancher en l’espèce est celle de la caractérisation ou non d’un trouble de jouissance.

A cet égard, la nature des désordres précédemment constatés (cf. paragraphe 1.1 du présent jugement) permet de retenir la réalité d’un trouble de jouissance affectant trois des quatre pièces de l’appartement (salon, cuisine, salle de bain, à l’exception de la chambre), non réductible à de simples désordres esthétiques, le procès-verbal de constat dressé le 2 avril 2021 (pièce n° 12 de la SCI SAINT-THIBAUD) relevant en particulier, dans la cuisine, que « le mur de structure de la façade en brique s’effrite » et que « entre les deux fenêtres sous le plafond, la poutre est rongée et en très mauvais état, avec des traces importante d’humidité », tandis que, dans la salle de bain, « des morceaux du plafond menacent de tomber ». Ainsi, des éléments structurels étaient atteints, ce qui constituait un risque pour le locataire, au sein de pièces d’utilité essentielle à la jouissance de l’appartement (cuisine, salle de bain). Le trouble de jouissance total est donc caractérisé en février et mars 2021.

La SCI SAINT-THIBAUD apparaît ainsi bien fondée à solliciter l’indemnisation de la somme acquittée auprès de son locataire au titre de l’indemnisation de son trouble de jouissance subi pendant deux mois, soit 1.200,00 €.

En revanche, si la SCI SAINT-THIBAUD expose à juste titre qu’elle ne pouvait engager les travaux de réfection de son appartement avant la réalisation des travaux relevant des parties communes, elle n’indique pas à quelle date et sur la base de quels éléments techniques elle a pu considérer que ces travaux en parties communes avaient été réalisés, alors même qu’il est établi qu’elle a remis en état son appartement au plus tard le 26 janvier 2023, avant la réception des travaux en parties communes. Son assureur a arrêté la période d’indemnisation des pertes de loyers au 20 septembre 2022, sans que la SCI SAINT-THIBAUD expose les raisons de cette limitation temporelle du préjudice.

Le seul fait que les travaux de « maçonnerie, ravalement et confortation pans de bois des façades de la courette sanitaire du bâtiment B » réalisés par la société SOFRABA aient été réceptionnés le 7 avril 2023 (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires) ne démontre pas que la partie des travaux dont la réalisation préalable était requise avant l’engagement de la réfection interne de l’appartement n’ait pas été réalisée préalablement. L’achèvement des travaux privatifs au plus tard le 26 janvier 2023 démontre le contraire.

En outre, si des échafaudages extérieurs étaient présents à la date du 15 mars 2023, les photographies prises de nuit par le gestionnaire de bien de la SCI SAINT-THIBAUD, sous certificat « certiphoto » (pièce n° 24 de la SCI SAINT-THIBAUD), ne démontrent pas que ces installations privaient l’appartement de lumière en journée.

La SCI SAINT-THIBAUD n’établit par aucun élément que la sécurité de son appartement était mise en péril par la présence de ces équipements extérieurs.

En l’état des éléments versés aux débats, la SCI SAINT-THIBAUD sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 8.400 € au titre de la perte locative non indemnisée par son assureur du 20 septembre 2022 au 20 avril 2023 (7 mois de loyers).

Sur ce, il convient de :

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI SAINT-THIBAUD la somme de 2.795 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice matériel (1.595 € TTC) et du trouble de jouissance ayant justifié le versement à son locataire d’une indemnité représentant deux mois de loyers (1.200 €), avec intérêts légaux à compter du présent jugement, et non pas à compter de la mise en demeure du 20 avril 2023, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil),

— rejeter le surplus, non justifié, de la demande indemnitaire formée par la SCI SAINT-THIBAUD au titre de la perte locative alléguée du 20 septembre 2022 au 20 avril 2023.

2 – Sur les demandes accessoires

La SCI SAINT-THIBAUD, dont les prétentions ont été déclarées partiellement bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 3ème, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à la SCI SAINT THIBAUD la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 17 décembre 2021 ne relevant pas des dépens tels qu’énumérés à l’article 695 du code de procédure civile mais étant inclus dans les frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, il sera débouté de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 3ème à payer à la SCI SAINT-THIBAUD la somme de 2.795,00 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice matériel (1.595 € TTC) et du trouble de jouissance ayant justifié le versement à son locataire d’une indemnité représentant deux mois de loyers (1.200 €), avec intérêts légaux à compter du présent jugement et non à compter du 20 avril 2023,

Rejette le surplus de la demande indemnitaire formée par la SCI SAINT-THIBAUD au titre de la perte locative alléguée du 20 septembre 2022 au 20 avril 2023,

Dispense la SCI SAINT THIBAUD de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 3ème à payer à la SCI SAINT THIBAUD la somme de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 17 décembre 2021,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 9] le 18 Septembre 2025

La Greffière Le Président