N° RG 25/07587 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZM7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/07587 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZM7

Minute n°

☐ Copie exec. à :

ALSACE HABITAT

M. [Y] [M]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

29 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.A.E.M ALSACE HABITAT

immatricule au RCS de [Localité 1] sous le n° B 548 501 360

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par Mme [V] [T] [W], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [M]

demeurant [Adresse 4] [Localité 1]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/07587 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZM7

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 7 décembre 2023, prenant effet le 21 décembre 2023, la SAEM ALSACE HABITAT a consenti à Monsieur [Y] [M] un bail d’habitation sur un appartement (logement n°2002.02.29.0112 – étage 01), situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 335,69 € ainsi qu’une provision sur charges mensuelle de 86,20 € et un contrat multiservices d’un coût mensuel de 9,16 €, soit une somme mensuelle totale de 431,05 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SAEM ALSACE HABITAT a fait signifier à Monsieur [Y] [M], le 30 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.761,52 € arrêtée au 27 mars 2025, et visant la clause résolutoire relative à la justification d’assurance, sommant ainsi la locataire de produire la quittance de la police d’assurance couvrant le risque locatif dans un délai d’un mois.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, la SAEM ALSACE HABITAT a fait assigner Monsieur [Y] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

— l’expulsion de Monsieur [Y] [M] ainsi que de tout occupant de son chef ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [M] à lui payer, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à vidage effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmentée de l’acompte sur charges, révisable aux conditions du bail résilié, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [M] à lui payer la somme de 2.878,05 €, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— qu’il soit dit ét jugé que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— le rejet de toute demande de délais de grâce au regard du cumul du défaut de paiement et du défaut d’assurance ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [M] aux dépens, lesquels comprendront les frais du commandement, les frais d’assignation et de dénonciation au Préfet ainsi qu’à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 30 juillet 2025.

Lors de l’audience du 16 février 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SAEM ALSACE HABITAT, représentée par sa gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir, a repris les demandes formées dans son assignation. Elle précise cependant ne fonder sa demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire que sur les impayés de loyer et non plus sur celle relative au défaut d’assurance, Monsieur [Y] [M] ayant justifié de celle-ci en cours d’audience. Elle s’oppose toujours à tout délai de paiement estimant que depuis 2024 Monsieur [Y] [M] n’a procédé qu’à deux règlements de loyers et demande la mise en place d’une clause cassatoire si des délais de paiement étaient accordés.

Monsieur [Y] [M], quant à lui, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il précise qu’il a effectué un virement supérieur au montant du loyer en février 2026 ; qu’il est capable de verser tous les mois une somme de 800 € correspondant au montant du loyer et charges ainsi qu’au paiement des arriérés de loyers. Il justifie d’une attestation d’assurance portant sur le logement, par le biais de son téléphone portable, pour la période de 2023 à 2026. Il indique également être prêt à mettre en place un virement permanent.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 23 janvier 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Les parties n’ont pas formé d’observations suite à cette lecture et l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

La SAEM ALSACE HABITAT étant régulièrement représentée et Monsieur [Y] [M] étant présent, le jugement sera contradictoire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 30 juillet 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

La SAEM ALSACE HABITAT ne maintient sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire que sur l’absence de paiement des loyers et charges.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans ses conditions générales paraphées par Monsieur [Y] [M] en page 9 article 18 qu’en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail, à l’article 4 a) que le paiement du loyer, charges locatives et acessoires sera effectué à terme mensuel échu, c’est-à-dire au premier jour du mois suivant celui écoulé.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 30 avril 2025 pour une somme en principal de 3.565,01 €, arrêtée le 27 mars 2025 (loyer de mars 2025 non inclus).

Il ressort du décompte arrêté au 16 février 2026, produit contradictoirement lors de l’audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines, soit dans la période du 30 avril 2025 au 12 juin 2025. La somme de 2.500 € a été versée hors période visée par le commandement puisque réglée le 18 juin 2025 et étant inférieure au montant réclamé.

Il est ainsi établi que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de six semaines, soit le 11 juin 2025 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 7 décembre 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 16 février 2026 que la SAEM ALSACE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 4.238,29 €.

Monsieur [Y] [M] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [Y] [M] sera condamné à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 4.238,29 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 16 février 2026, échéance de février 2026 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [M] souhaite bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension de la clause résolutoire. Il propose de verser une somme mensuelle de 800 € laquelle comprend le montant du loyer et des charges et le paiement de l’arriéré.

La SAEM ALSACE HABITAT s’y oppose malgré un règlement de 1.800 € avant l’audience.

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Il résulte du décompte de la créance arrêté au 16 février 2026 que Monsieur [Y] [M] ne s’acquitte pas régulièrement de son loyer puisque n’ayant, depuis le 31 juillet 2024, procédé qu’à deux règlements, à savoir un règlement de 2.500 € le 18 juin 2025 et un règlement de 1.800 € le 12 février 2026, soit juste avant l’audience. Cette dernière somme est supérieure au loyer en cours lequel est d’un montant de 465,71 €, provision sur charges comprise.

Il résulte du diagnostic social et financier que Monsieur [Y] [M] perçoit des revenus de l’ordre de 2.472 € par mois et que ses difficultés financières sont liées à une procédure de divorce et au paiement par celui-ci d’un ancien crédit immobilier commun, actuellement de l’ordre de 294,78 €. Il s’acquitte d’une contribution pour l’entretien et l’éducation de ses enfants d’un montant de 300 € par mois.

Sa situation financière lui permet de débourser mensuellement la somme de 800 €, qui comprend le loyer et provisions sur charges d’un montant de 465,71 € et un remboursement de l’arriéré à hauteur de 334,29 €.

La SAEM ALSACE HABITAT, bailleur social, est en mesure d’absorber un règlement progressif si le loyer courant est versé.

Il convient ainsi de faire droit à la demande de délais de paiement formée par Monsieur [Y] [M].

Ce dernier pourra ainsi s’acquitter du règlement des arriérés de loyers tels que fixés préalablement, par mensualités, en sus du loyer courant, dans un délai de 13 mois, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Conformément à la demande de Monsieur [Y] [M], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

A défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [Y] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera la condamnation de Monsieur [Y] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [M], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, les frais d’assignation et de dénonciation de celle-ci au Préfet.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [Y] [M] soit condamné à verser à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la SAEM ALSACE HABITAT à l’encontre de Monsieur [Y] [M] recevable;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 7 décembre 2023, prenant effet le 21 décembre 2023, conclu entre la SAEM ALSACE HABITAT, d’une part, et Monsieur [Y] [M], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] (logement n°2002.02.29.0112 – étage 01), sont réunies à la date du 12 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 4.238,29 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 16 février 2026, échéance de février 2026 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [Y] [M], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 13 mensualités, les 12 premières d’un montant de 334,29 € et la dernière mensualité égale au solde de la dette ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

Pour le cas où toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— DIT le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Y] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [M] à compter du 12 juin 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

— CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT, l’indemnité mensuelle d’occupation mensuelle précitée, à compter du 17 février 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonce de celle-ci au Préfet du Bas-Rhin ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civil.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS