TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e ELMAN-DOUCE

Copies certifiées conformes

délivrées le :

à M^e MORIAU, M^e BOURA

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/03493

N° Portalis 352J-W-B7F-CT6DZ

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [I] [L]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par Maître Laurence ELMAN-DOUCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0051

DÉFENDEURS

S.A. [H] [M] – [R]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1202

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A. [H] [M] [R]

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par Maître Amélie BOURA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C800

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/03493 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6DZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [L] est propriétaire de plusieurs lots du bâtiment C de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1] [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 16 décembre 2020.

Par acte d’huissier délivré le 24 février 2021, Mme [L] a assigné devant la juridiction de céans le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, ainsi que le syndic la SA [H] [M] [R] (ci-après " la [R] ") devant la juridiction de céans, afin d’obtenir l’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale susvisée ainsi que l’engagement de la responsabilité civile du syndic et l’indemnisation de ses préjudices subséquents.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er mars 2022, Mme [L] demande au tribunal de :

«  Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les articles 544,1992, 1240 et 1241 du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

— DECLARER Mme [L], recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice [H] [M] [R] SA, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTER le syndic [H] [M]-[R] SA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— ANNULER les décisions n°20.7, n°16.2 et n°16.3 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6]) en date du 16 décembre 2020;

— CONDAMNER le syndic [H] [M]-[R] SA à payer à Mme [L] la somme de 7.000,00€, faute pour ce dernier de ne pas avoir inscrit la question 20.7 à l’ordre du jour, selon les demandes formulées régulièrement par Mme [L], à titre de dommages et intérêts, en réparation de la perte de chance d’obtenir un vote éventuellement favorable à la question 20.7 ;

— CONDAMNER le syndic [H] [M] -[R]-SA à payer à Mme [L] la somme de 7.000,00 €, fautes pour ce dernier de ne pas avoir inscrit à l’ordre du jour et mise au vote la question 20.6, selon les demandes formulées régulièrement par Madame [L], à titre de dommages et intérêts, en réparation de la perte de chance d’obtenir un vote éventuellement favorable à la question 20.6;

— CONDAMNER « in solidum » le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice [H] [M] [R] SA, et le syndic de gestion [H] [M] [R] SA, à payer à Madame [L] la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DIRE qu’en application des dispositions du second alinéa de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10

juillet 1965, que Mme [L] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure (avocats, dépens, honoraires de syndic, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

— CONDAMNER « in solidum » le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]) représenté par son syndic en exercice [H] [M] [R] SA, et le syndic de gestion [H] [M] [R] SA, en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Elman – Douce, avocate aux offres de droit et conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’existe aucun motif tendant à l’écarter ".

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 09 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu les articles 10 et 42 du décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées aux débats,

— DEBOUTER Mme [I] [L] de l’intégralité de ses demandes,

— REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— CONDAMNER Mme [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SA [H] [M] [R], la somme de 4.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Mme [I] [L] aux entiers dépens de

l’instance ".

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 novembre 2021, la [R] demande au tribunal de:

«  Débouter Mme [L] de toutes ses demandes.

— Condamner Mme [L] à payer à la SA [H] [M] [R] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— La condamner aux entiers dépens. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 03 juin 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 08 janvier 2025, a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation des décisions n°20.7, n°16.2 et n°16.3 de l’assemblée générale du 16 décembre 2020

Mme [L] conclut à titre liminaire sur sa recevabilité à agir, les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 étant remplies.

Au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°20.7, Mme [L] soutient avoir sollicité, par écrit daté du 30 septembre 2020, l’inscription à l’ordre du jour de plusieurs questions détaillées, qui n’ont pas été reprises correctement par le syndic, qui s’est contenté d’inscrire un point 20.7 intitulé " demandes diverses de Mme [L] " ne correspondant pas aux demandes de celles-ci.

Elle excipe également de l’absence d’adjonction, à l’ordre du jour de l’assemblée générale litigieuse, de son écrit, ce qu’elle avait pourtant sollicité pour permettre un vote éclairé des copropriétaires.

Elle en déduit que cette résolution, imprécise et injustement intitulée, encourt l’annulation.

Concernant la résolution n°16.2, Mme [L] prétend qu’aucun devis ni appel d’offres n’a été joint à l’ordre du jour de sorte que le vote n’est pas intervenu dans des conditions satisfaisantes, d’une part, et que ce choix des devis aurait dû faire l’objet de deux votes séparés et non d’un seul, d’autre part.

Enfin elle se prévaut de l’imprécision de la résolution n°16.3 intitulée seulement « budget » sans autre information, pour conclure à sa nullité.

En défense, le syndicat des copropriétaires soutient que l’ensemble des points dont Mme [L] avait demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale ont tous été énumérés audit document et les annexes joints, pour en conclure au rejet des demandes d’annulation des résolutions visées par la demanderesse.

Il relève l’incongruité des arguments de Mme [L] ainsi que l’absence de moyen utile.

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Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 21/03493 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6DZ

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. »

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose que « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante. (…) ».

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale.

L’assemblée générale a l’obligation d’émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l’ordre du jour ; un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites est nul, en vertu du principe de l’autonomie des décisions et de la spécificité des majorités. Un vote unique peut néanmoins être effectué en cas de lien étroit entre les décisions concernées ou lorsque son objet concerne un ensemble de travaux indivisibles.

Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 « L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour (…) ».

L’assemblée générale ne peut se prononcer que sur des questions figurant à l’ordre du jour, lesquelles doivent être précises et non-équivoques ; à défaut la nullité est encourue (Civ. 3ème, 11 juillet 2019 n°18-12.554).

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).

Sur ce,

Il est établi et au demeurant non-contesté que Mme [L] agit présentement en annulation de résolutions de l’assemblée générale du 16 décembre 2020 dans le respect des conditions posées par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les résolutions n°16.2 et 16.3 de l’assemblée générale du 16 décembre 2020, il ressort de la lecture du procès-verbal afférent qu’elles se rapportaient au point 16 : désignation des parties communes de l’immeuble, portant sur la mise en conformité du règlement de copropriété au regard des nouvelles dispositions 6.2 à 6.4 de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux parties communes à jouissance privative.

La résolution querellée n°16.2 était libellée ainsi :

«  Choix devis

Suivant devis au choix de l’assemblée selon résultat de l’appel d’offres joint à l’ordre du jour :

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

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Prestation limitée à 6.4

Devis Nomad (cabinet + notaire) – 1.346,00 euros TTC

Devis TT Géomètres (cabinet + notaire) – 1.020 euros TTC

Prestation incluant les articles 6.4 et 24.F

Devis Nomad : non chiffré

Devis TT Geomètres – 1.200,00 euros TTC

Cette décision est adoptée à la majorité de 4.603/7708 tantièmes. "

Ainsi il s’agissait d’un vote portant sur le choix d’un devis pour la mise à jour du règlement de copropriété.

Comme le soutient à raison Mme [L], ce choix aurait dû faire l’objet de deux votes distincts pour permettre aux copropriétaires de choisir utilement, alors que la résolution soumise à leur vote les obligeait à faire un vote bloqué, sans choix possible.

Force est de constater d’ailleurs que sur ce point les parties défenderesses ne se prévalent d’aucun argument.

Pour ce seul motif, la résolution 16.2 sera annulée.

La résolution querellée n°16.3 était libellée ainsi :

«  Budget

Le coût de cette intervention sera intégré dans les charges courantes et réparti aux tantièmes généraux.

Cette décision est adoptée à la majorité de 4.603/7.708 tantièmes. "

Cette résolution présente une formulation totalement imprécise dès lors qu’aucun quantum de devis n’est précisé ; elle est votée dans un contexte où le choix des devis n’a lui même pas pu faire l’objet d’un vote utile.

Les parties défenderesses ne font d’ailleurs valoir aucun contre-argument concernant cette demande d’annulation de cette résolution.

Dans ces conditions, elle sera également annulée.

Concernant la résolution n°20.7, le procès-verbal de l’assemblée générale querellée la présentait en ces termes :

«  Autorisations demandées à la copropriété de faire intervenir un bureau d’études techniques pour mener les nécessaires investigations sur le bâtiment C (planchers, solives et stabilité de la structure)

A la demande de Mme [L], autorisations demandées à la copropriété de faire intervenir un bureau d’études techniques pour mener les nécessaires investigations sur le bâtiment C (planchers, solives et stabilité de la structure)

Cette décision est rejetée à la majorité de 4.846/7.798 tantièmes ".

Contrairement à ce que prétend Mme [L], cette résolution a été portée à l’ordre du jour joint à la convocation de l’assemblée générale litigieuse, d’une part, et ce dans les termes de son écrit du 30 septembre 2020 tel qu’il résulte des pièces au débat, d’autre part.

Les points mentionnés par Mme [L] dans ses conclusions, qu’elle reproche au syndic de ne pas avoir repris dans l’ordre du jour, n’étaient pas mentionnés dans ledit courrier, produit par le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’aucun grief ne saurait être retenu.

De même il est établi que ledit écrit ainsi que les pièces jointes de Mme [L] ont accompagné la convocation de l’assemblée générale litigieuse.

Enfin, le tribunal relève que l’ensemble des points dont Mme [L] avait sollicité l’inscription dans son écrit du 30 septembre 2020 ont tous été repris in extenso, représentant sous le point 20 du procès-verbal de l’assemblée les résolutions 20.1 à 20.15.

La demanderesse ne se prévalant d’aucun moyen utile au soutien de sa prétention tendant à l’annulation de la résolution n°20.7 de l’assemblée générale litigieuse, celle-ci sera donc rejetée.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

Mme [L] prétend que la [R], en sa qualité de syndic de l’immeuble, a commis plusieurs fautes dans l’exercice de sa mission, en ne portant pas à l’ordre du jour de l’assemblée générale querellée les points évoqués par Mme [L] dans son écrit du 30 septembre 2020, d’une part, en soumettant au vote des copropriétaires des questions non-inscrites à l’ordre du jour, d’autre part, et en ne diffusant pas correctement les documents et écrits fournis par ses soins en amont de l’assemblée pour informer les copropriétaires sur ses demandes diverses, enfin.

Elle en déduit être fondée à réclamer l’indemnisation de ses préjudices subséquents, consistant en une perte de chance d’obtenir un vote favorable à la résolution n°20.7 ainsi qu’à la résolution n°20.6, si elle avait été soumise au vote, afin d’obtenir les autorisations d’effectuer des investigations sur parties communes pour faire cesser les désordres affectant son appartement.

Elle réclame ainsi l’indemnisation d’un préjudice matériel et d’un préjudice de jouissance.

La [R] conteste tout prétendu manquement dans l’exécution de sa mission, assurant avoir dûment inscrit à l’ordre du jour les points sollicités par Mme [L], tels qu’elle les avait formulés, et joints les documents annexes.

Elle souligne par ailleurs l’absence de caractérisation des préjudices dont Mme [L] sollicite réparation.

******************

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex.: Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Sur ce,

Comme précédemment indiqué, il ressort des pièces produites au débat que, contrairement à ce qu’affirme Mme [L], les points dont elle avait sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale litigieuse dans son écrit du 30 septembre 2020 ont bien été repris et intégrés à l’ordre du jour de ladite assemblée, lequel comporte non pas seulement la première page mais est constitué de dix pages, d’une part, et que les documents produits par celle-ci y ont été annexés, d’autre part.

Aucun grief ne saurait être retenu sur ce point.

Elle ne peut davantage se prévaloir utilement de ce que des questions prétendument non-inscrites à l’ordre du jour ont été soumises au vote des copropriétaires.

Concernant les résolutions qui n’ont fait l’objet d’aucun vote, le tribunal relève que pour celle n°20.5, intitulée " abandon de l’état actuel du projet de transformation de l’appartement du 4ème étage bâtiment C M. [N] (questions 19 à 21 de l’assemblée générale 2019) « , le procès-verbal mentionne : » le syndic rappelle que ces résolutions ont été ajournée lors de l’assemblée générale de 2019 ".

Pour celle n°20.10, intitulée " annulation et remboursement de la mission étude bâtiment C par l’architecte M. [T] « , il est précisé » cette étude ayant été votée par l’assemblée générale puis confiée à M. [T], le syndic informe qu’il n’est pas envisageable de l’annuler ".

Celles n°20.1 intitulée « demande de modification des règles de distribution des votes par procuration, voire du règlement de copropriété » et n°20.6 intitulée "Mise en demeure de Mme [K]", présentaient, chacune, une formulation totalement imprécise ne permettant pas aux copropriétaires de comprendre leur sens et leur portée, nonobstant les documents annexés.

Enfin celle n°20.15 était un point d’information, n’appelant de fait aucun vote.

Dans ces conditions, il ne saurait être fait grief utilement au syndic de ne pas avoir porté au vote des copropriétaires lesdites résolutions, qui étaient dénuées de sens et/ou d’intérêt.

Au demeurant, si elle s’en prévaut, Mme [L] ne justifie aucunement du préjudice dont elle réclame réparation.

Par conséquent ses demandes indemnitaires seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant partiellement, le syndicat des copropriétaires et la [R] doivent être condamnés in solidum aux dépens, dont distraction au profit de M^e Elman-Douce.

Mme [L] sera en outre dispensée de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En revanche, compte tenu de la solution du litige et en équité, les prétentions formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE l’annulation des résolutions n°16.2 et 16.3 de l’assemblée générale du 16 décembre 2020 des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7],

REJETTE le surplus des demandes de Mme [L],

REJETTE les prétentions de l’ensemble des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires et la SA [H] [M] [R] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Elman-Douce,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 12] le 11 Mars 2025.

La Greffière La Présidente