TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/58509 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HWM

N° : 2

Assignation du :

09 Décembre 2024

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 25 juillet 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 9] prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 9], Madame [S] [T]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DEFENDEURS

Madame [G] [J]

née le 24 juillet 1933 en Tunisie

[Adresse 5]

[Localité 6]

décédée

Monsieur [I] [J]

né le 18 juillet 1932 en Tunisie

[Localité 6]

décédé

Monsieur [R] [J]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] et M. [I] [J] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 2] (lot de copropriété n°4, bâtiment A, escalier 1, 1er étage, porte 2). M. [R] [J] est locataire de cet appartement.

Par acte du 9 décembre 2024, la ville de Paris a assigné Mme [J], M. [I] [J] et M. [R] [J] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 324-1-1 du code du tourisme.

L’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi le 14 janvier 2025.

A l’audience de renvoi du 10 juin 2025, la ville de [Localité 9] a indiqué avoir appris en cours d’instance le décès de M. [I] [J] et de Mme [J], les 29 avril 1995 et 19 novembre 2024 et abandonner les poursuites à leur encontre.

Aux termes de conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 10 juin 2025, la ville de [Localité 9] demande de :

— juger que M. [R] [J] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 1er étage, porte 2 de l’immeuble du [Adresse 1] (constituant le lot n°4) ;

Et condamner M. [R] [J] à verser une amende civile de 50 000 euros ;

Et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la ville de [Localité 9] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 1, 1er étage, porte 2 de l’immeuble du [Adresse 1] (constituant le lot n°4), sous astreinte de 320 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

Et se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— débouter M. [R] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. [R] à verser à la ville de [Localité 9] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [J] demande de :

A titre principal,

— constater le décès de Mme [G] [J] et M. [I] [J] ;

— juger que l’activité locative reprochée a cessé avant le 21 novembre 2024 ;

— écarter toute application rétroactive de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 quant à la détermination de l’usage d’habitation du local au sens de l’article L. 631-7 du code la construction et de l’habitation ;

— juger que les articles L.631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ;

— juger que la ville de [Localité 9] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2, fournie par les services de la ville constituant la base légale de l’assignation ;

— juger que M. [J] a toujours respecté la réglementation en vigueur relatives aux locations en meublés de tourisme ;

— juger de la bonne foi de M. [J] ;

En conséquence,

— débouter la ville de [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à l’encontre de Mme [J] et M. [I] [J] ;

— débouter la ville de [Localité 9] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à l’encontre de M. [R] [J] ;

— débouter la ville de [Localité 9] de sa demande de condamnation à la somme de 50 000 euros au titre de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— débouter la ville de [Localité 9] de l’ensemble de ses autres prétentions, fins, conclusions et conclusions ultérieures.

A titre subsidiaire,

— juger de la bonne foi et des diligences de M. [R] [J] ;

— juger de la situation personnelle de M. [R] [J] et de sa coopération avec la ville de [Localité 9] ;

— juger la cessation totale de la supposée infraction ;

En conséquence,

— condamner M. [R] [J] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 9] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que le montant de 50 000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence,

— condamner M. [R] [J] à une somme qui ne pourrait excéder 1 000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation ;

En tout état de cause ;

— juger que l’équité ne commandera pas que M. [J] soit condamné au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger que l’activité locative reprochée a cessé avant le 21 novembre 2024 ;

— débouter la ville de [Localité 9] de sa demande de retour à l’habitation sous astreinte car sans objet ;

— condamner la ville de [Localité 9] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

— écarter l’exécution provisoire.

En application des dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable à la date de l’assignation, sur laquelle se fonde la ville de [Localité 9] :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 11] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Au cas présent, il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 9], et notamment du constat de location meublée touristique du 25 juin 2024 établi par M. [P], en sa qualité de contrôleur assermenté, que M. [R] [J] a mis son appartement meublé situé [Adresse 2] (lot de copropriété n°4) en location via les plateformes Airbnb et Booking.

Cet appartement a fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée le 19 décembre 2017 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ayant donné lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement au titre de résidence principale.

La preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résulte de la fiche de révision foncière H2 datée du 13 octobre 1970, qui mentionne la présence d’une locataire dans les lieux, Mademoiselle [Z], et d’un loyer annuel au 1er janvier 1970 (5 800 francs). La fiche mentionne que le bien était déjà la propriété M. [I] [J] et de Mme [G] [J].

Le défendeur conteste la valeur probante de la fiche H2 au motif que celle-ci est postérieure au 1er janvier 1970 et qu’il existe des discordances entre les informations de la fiche H2 et le constat d’infraction, notamment concernant l’indication de l’escalier, du bâtiment, de la porte et de l’étage. Il en déduit que le bien n’est pas identifiable avec certitude.

Toutefois, les informations de la fiche H2 permettent d’établir que le bien occupé par la locataire au 1er janvier 1970, propriété de M. et Mme [J], se situe à l’entresol porte droite et constitue le lot de copropriété n°4. Elle précise la superficie du local, de 33 m2 et sa composition (deux pièces, une cuisine et des WC). Ces informations sont en outre corroborées par l’acte de vente du 3 janvier 1965 précisant que M. et Mme [J] ont acheté un local, à l’entresol à droite, composé d’une pièce, d’une cuisine et water closets, ainsi qu’une pièce obscure.

Par ailleurs, il ressort du contrat de location à titre gratuit conclu entre Mme [J] et M. [R] [J] le 5 janvier 2015, communiqué par le défendeur à la ville de [Localité 9], que le local litigieux est identifié fiscalement en tant que lot n°4, entresol droite, 1er étage.

Ainsi, les informations contenues dans le constat d’infraction, en ce qu’elles indiquent un local situé bâtiment A, escalier 1, étage 1, porte 2, lot de copropriété n°4, n’apparaissent pas contradictoires. Il convient de relever au surplus, que cette identification du bien figure également dans les données fiscales du logiciel Ofea communiquées.

Dès lors, l’ensemble de ces informations permettent de rattacher la fiche H2, de façon certaine, au lot litigieux (le lot de copropriété n°4 figurant bien par ailleurs sur l’ensemble des documents communiqués), peu important la différence des mentions d’identification fiscale du bien, de sorte qu’elle établit l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970.

Le logement ne constitue pas la résidence principale du défendeur, celle-ci étant déclarée au [Adresse 4].

Il s’ensuit que M. [R] [J] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 9] est fondée.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 9], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué de janvier 2019 (date de la première réservation selon les données transmises par les plateformes) à janvier 2024 (date du dernier commentaire) et pour 299 nuitées en 2019 (198 sur Booking et 101 sur Airbnb), 183 nuitées en 2020 (42 sur Booking et 141 sur Airbnb), 245 nuitées en 2021 (3 sur Booking et 252 sur Airbnb), 301 nuitées en 2022 (40 sur Booking et 261 sur Airbnb) et 238 nuitées en 2023 (44 sur Booking et 194 sur Airbnb).

Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 430 euros la nuit.

La ville de [Localité 9] estime ainsi les gains illicites à 544 380 euros depuis janvier 2019, alors que, sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 68 904 euros.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à 89 100 euros.

Le défendeur conteste le montant des gains perçus et produit un tableau de ses revenus. Toutefois, cette pièce, établie par le défendeur lui-même, ne peut permettre de déterminer les montants effectifs générés par la location du local. Par ailleurs, le reporting gestion « checkmyguest » produit par le défendeur pour l’année 2023 uniquement, fait état d’un revenu total de 40 227,43 euros après déduction des frais de gestion pour cette année. Dès lors, quand bien même les revenus générés par la location illicite seraient inférieurs à ceux estimés par la ville de [Localité 9], ils demeurent importants et très nettement supérieurs aux gains générés par une location longue durée licite du local litigieux.

Le défendeur invoque également sa bonne foi et des difficultés financières ayant motivé la mise en location du bien.

Le défendeur ne peut soutenir qu’il ignorait la législation applicable, nul n’étant censé ignorer la loi et la déclaration en ligne ayant été réalisée le 19 décembre 2017 depuis son adresse mail indiquant que ce dernier a participé à la déclaration à l’occasion de laquelle la législation a été rappelée.

Il doit toutefois être porté au crédit de M. [J] qu’il a collaboré avec la ville de [Localité 9] et répondu rapidement à son courrier du 2 mai 2024 en fournissant les justificatifs demandés. Il a également cessé la location meublée touristique et supprimé les annonces en ligne le 19 juin 2024.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, du retour du local litigieux à un usage d’habitation et de la situation financière du défendeur, il convient de fixer l’amende civile à 15 000 euros.

Sur la demande de retour à l’habitation des locaux

Il ressort des éléments versés aux débats que l’annonce Airbnb a été supprimée de l’ensemble des plateformes le 19 juin 2024 et que le bien litigieux est ainsi bien retourné à l’usage d’habitation.

La ville de [Localité 9] soutient que l’annonce est toujours en ligne même si les réservations sont impossibles. Toutefois, en l’absence d’éléments permettant d’établir que les annonces concernant le local litigieux sont toujours actives, il convient de débouter la ville de [Localité 9] de sa demande de retour à l’habitation sous astreinte.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, M. [R] [J] sera tenu aux dépens et, par suite, condamné au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire. La demande, de ce chef, du défendeur sera en conséquence rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate l’abandon des poursuites à l’encontre de Mme [G] [J] et M. [I] [J], en raison de leur décès ;

Constate que M. [R] [J] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé [Adresse 2], constituant le lot de copropriété n°4 ;

Condamne M. [R] [J] au paiement d’une amende civile de 15 000 euros sur les fondements des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 9] ;

Déboute M. [R] [J] de ses demandes ;

Déboute la ville de [Localité 9] de sa demande de retour à l’habitation du local sous astreinte ;

Condamne M. [R] [J] aux dépens ;

Condamne M. [R] [J] à payer à la ville de [Localité 9] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 9] le 25 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN