TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04577 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TS64

JUGEMENT

N° B

DU : 13 Mai 2025

[G] [R]

C/

[N] [Y]

[F] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mai 2025

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [G] [R], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [N] [Y], demeurant [Adresse 10]

comparant en personne

Mme [F] [S], demeurant [Adresse 10]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [R] a donné à bail à Madame [F] [S] et à Monsieur [N] [Y], par l’intermédiaire de son mandataire la SAS AGESTYS, une villa à usage d’habitation (n°F4) située [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 781€ outre 20€ de provision sur charges ainsi que deux emplacements de parking (n°129 et 139) moyennant un loyer de 70€ charges comprises, respectivement par contrat en date du 13 avril 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [R] a fait signifier à Madame [F] [S] et à Monsieur [N] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 février 2024 pour un montant en principal de 2242,16€, lequel est resté infructueux.

Par décision du 22 février 2024, le dossier des locataires a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers de la HAUTE-GARONNE.

Monsieur [G] [R] a fait signifier à Madame [F] [S] et à Monsieur [N] [Y] un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 mai 2024 pour un montant en principal de 3892,04€.

Par décision du 9 juillet 2024, la commission de surendettement a arrêté la créance à la somme de 3171,32€ et prévu un remboursement de la dette en deux mensualités de 1585,66€ chacune.

Ces règlements n’ayant pas été effectués, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 septembre 2024, Monsieur [G] [R] a mis en demeure Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] de rembourser sous quinzaine la somme de 3171,32€.

C’est dans ces conditions que Monsieur [G] [R] a fait assigner par acte du 6 novembre 2024 Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux ;

Subsidiairement, il a sollicité de :

— prononcer la résiliation des baux avec effet au jour de l’assignation ;

Dans tous les cas, il a sollicité de :

— d’ordonner l’ expulsion de Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges conventionnels tels que si le bail s’était poursuivi et les condamner solidairement au paiement d’une telle indemnité jusqu’à la reprise effective des lieux,

— les condamner solidairement à lui payer les loyers et charges dus au jour de la résiliation du bail, dont la somme de 5867,11€ arrêtée au 11 octobre 2024, mois d’octobre inclus, le tout assorti des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, somme à parfaire au jour de l’audience,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 mars 2025, Monsieur [G] [R], représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 3676,52€ suivant décompte en date du 05 mars 2025.

Il a précisé que la commission de surendettement avait de nouveau été saisie le 31 décembre 2024 par Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] et avait déclaré recevable leur déclaration de surendettement par décision du 27 février 2025 et décidé d’une orientation vers un réaménagement de la dette.

Monsieur [R] a en conséquence sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement aux débiteurs par mensualités de 375€ mensuelle en sus du loyer courant et devant intervenir au plus tard le 25 du mois.

Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] ont comparu en personne, reconnu la dette et indiqué leur accord pour l’échéancier proposé.

Ils ont en outre précisé que Monsieur [N] [Y] était chaudronnier et percevait un salaire d’environ 1700 euros par mois et que Madame [F] [S] était agent en logistique et percevait un salaire d’environ 1600 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 8 novembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le commandement de payer été dénoncé à la CCAPEX le 4 juin 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce concernant le commandement de payer prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et Monsieur [G] [R] a fait signifier un second commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires le 31 mai 2024 pour un montant en principal de 3892,04€.

La commission de surendettement a par décision du 09 juillet 2024 validé les mesures imposées, prévoyant un remboursement de la dette en deux échéances de 1585,66€, la première le 9 août 2024 et la seconde le 9 septembre 2024, le montant retenu de 3171,32€ correspondant aux loyers et charges dus au 1er mars 2024 selon décompte versé aux débats.

Le tribunal relève en tout état de cause que Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] ne se sont pas acquittés de la dette réaménagée selon les modalités précisées par la commission de surendettement rendant en conséquence les mesures caduques.

Il en résulte que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai imparti par la commission de surendettement.

Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er août 2024.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [G] [R] produit un décompte en date du 5 mars 2025, arrêté à cette date, justifiant d’ une dette locative de 3676,52€.

Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] ont reconnu la dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 3676,52€ avec intérêts au taux légal à compter de présente décision.

III -SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VI.- Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, les parties versent aux débats une nouvelle décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Garonne du 27 février 2025.

Il est constant que les locataires ont repris le paiement des loyers et que le loyer courant (mois de mars 2025) a été réglé.

Les parties s’accordent par ailleurs sur un échéancier pour le règlement de la dette locative par mensualité de 375€, en sus des loyers et des charges courants, dont le paiement devra intervenir au plus tard le 25 de chaque mois.

Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En outre, si les lieux n’étaient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 mai 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à leur charge respective leurs frais irrépétibles.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire concernant une villa à usage d’habitation (n°F4) et deux places de parking (129 et 139) situés [Adresse 8] », [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], sont réunies à la date du 1er août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] à verser à Monsieur [G] [R] la somme de 3676,52€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 9 mensualités de 375€ chacune et une 10ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 25 de chaque mois et pour la première fois avant le 25 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifieront :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [G] [R] ;

* que Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] soient condamnés solidairement à verser, à Monsieur [G] [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [S] et Monsieur [N] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 mai 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE Monsieur [G] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La Première Vice-Présidente