Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01240 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5IF

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Madame [D] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Dorothee PELLOUX de la SELARL SELARL C. & D. PELLOUX, avocats au barreau d’ANNECY – 19

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 25 octobre 2019, Mme [T] [R] a donné en location à M. [O] [P] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Mme [T] [R] est décédée le 23 novembre 2019, laissant pour lui succéder Mme [D] [R] qui est donc devenue propriétaire du bien et nouveau bailleur.

Par actes de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [O] [P] et Mme [G] [P] un congé à effet du 24 octobre 2025, au regard d’une dette locative s’élevant à la somme de 14 015,66 euros.

Par actes de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [O] [P] et Mme [G] [P] un congé pour vente, leur demandant de quitter les lieux au plus tard le 24 octobre 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, Mme [D] [R] a fait assigner M. [O] [P] et Mme [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] aux fins d’expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2026.

Mme [R] est représentée par con conseil. Bien qu’assignés en personne pour Mme [G] [P] et à domicile pour M. [O] [P], les intéressés ne sont ni présents, ni représentés.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par commissaire de justice au défendeur le 12 février 2026, Mme [D] [R] demande au juge, sur le fondement de l’article 1227 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :

prononcer la résiliation du bail conclu entre Mme [T] [R] et M. [O] [P] et Mme [G] [P] le 25 octobre 2019 portant sur le lot n°45 à usage d’appartement et le lot n°29 à usage de cave sis [Adresse 2] à [Localité 5] l’expulsion de M. [O] [P] et Mme [G] [P] dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir, de leur personne et de tout occupant de leur chef ainsi que de leurs biens, des locaux et dépendance visés au bail en date du 25 octobre 2019,autoriser Mme [D] [R] à les expulser des lieux en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance de la [Localité 6] publique et faire constater et estimer les réparations locatives au besoin par un Huissier de justice ou un technicien et séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus charges locatives et indemnité d’occupation,condamner M. [O] [P] et Mme [G] [P] solidairement entre eux, à lui payer la somme de 17 814,27 euros au titre des loyers et provisions sur charges dues arrêtés au 1er février 2026, portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 5 juin 2025,condamner M. [O] [P] et Mme [G] [P] solidairement entre eux, à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et de la provision sur charges qui auraient été dues à compter de la date du jugement prononçant la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des locaux, à hauteur de la somme de 1 349,18 euros charges comprises,condamner M. [O] [P] et Mme [G] [P] solidairement entre eux, à lui payer la somme de 576 euros pour valoir remboursement des frais de recherche de fuite acquittés par Mme [D] [R] en leurs lieu et place,condamner M. [O] [P] et Mme [G] [P] solidairement entre eux, à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [O] [P] et Mme [G] [P] solidairement entre eux, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’Huissier correspondant aux frais d’assignation et notification auprès des services de la préfecture,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande, Mme [D] [R] expose que M. [O] [P] et Mme [G] [P] ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis plusieurs mois, les seuls versements correspondant à des Aides personnelles au logement (APL), et qu’ils se sont maintenus dans les lieux malgré les congés qui leur ont été délivrés.

Elle ajoute que depuis l’assignation, la voisine du logement de l’étage inférieur a subi des infiltrations, qu’elle a donc été contrainte d’engager un plombier pour rechercher la provenance de la fuite du fait de la carence des locataires et de leur assureur. Elle affirme que le rapport met en évidence une fuite provenant de l’angle du plan de travail de la cuisine dont la réparation incombe donc aux locataires, raison pour laquelle elle sollicite le remboursement des frais engagés.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient en préambule de noter que si le bail est établi au nom de « M. et Mme [P] [O] », un seul paraphe « AY » est porté en bas de pages et une seule signature figure sous la mention « LE LOCATAIRE ». Il ne peut donc être considéré que Mme [G] [P] est titulaire du bail objet de la présente procédure.

Néanmoins, elle se déclare l’épouse de M. [O] [P] de sorte qu’elle a qualité à défendre et à agir, étant solidairement tenue des dettes du couple en application de l’article 220 du code civil.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Concernant la résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon les dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être signifié au locataire six mois avant l’échéance du bail par courrier recommandé avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou alors remis en main propre.

L’article 15 II alinéa 1 du même texte précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 25 octobre 2019 a été renouvelé par périodes de 3 ans, qui expirait au 24 octobre 2025.

Mme [D] [R] a donné un premier congé pour motifs sérieux et légitimes, faisant valoir le manquement des locataires à leur obligation de paiement régulier des loyers, la dette s’élevant à 14 015,66 euros. Ce congé a été délivré le 9 juillet 2024 à effet du 24 octobre 2025, de sorte que le délai de préavis de 6 mois a été largement respecté et que le congé était donc régulier.

Mme [D] [R] a donné un second congé en date du 14 mars 2025 à effet du 24 octobre 2025, motivé par sa décision de vendre le bien objet du bail, mentionnant expressément le motif et le prix, dans l’hypothèse où les locataires souhaiteraient se porter acquéreurs. Encore une fois, le délai de six mois était respecté et le congé était donc régulier.

Dans tous les cas, M. [O] [P] et Mme [G] [P] auraient dû quitter les lieux au plus tard le 24 octobre 2025, ce qu’ils n’ont pas fait.

Il y a lieu de constater que, outre le non-paiement des loyers, le non-respect par les locataires des congés régulièrement délivrés par le bailleur constitue un manquement à leurs obligations contractuelles, d’une gravité telle qu’elle justifie la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date de la présente décision.

Par suite, il y a lieu d’ordonner à M. [O] [P] et Mme [G] [P] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [O] [P] et Mme [G] [P], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, le recours à un commissaire de justice (ou huissier de justice) ou un technicien ne nécessite pas de décision de justice, il convient donc de débouter Mme [D] [R] de sa demande d’être autorisée à en mandater un aux fins de constater et estimer les réparations locatives.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [O] [P] et Mme [G] [P] seront condamnés à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1 349,18 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 4 février 2026, M. [O] [P] et Mme [G] [P] sont redevables d’une somme totale de 17 814,27 euros.

En conséquence, M. [O] [P] et Mme [G] [P] seront condamnés à payer à Mme [D] [R] la somme de 17 814,27 au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de février.

Cette somme ne saurait être intégralement majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025, date de l’assignation, car la totalité de ce montant n’était pas exigible à cette date.

Cette somme sera donc majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025 sur la somme de 12 778,72 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

Bien que Mme [G] [P] ne soit pas partie au contrat, elle sera condamnée solidairement aux dettes locatives, en vertu de l’article 220 du code civil prévoyant la solidarité des époux s’agissant des dettes ménagères.

Sur la demande au titre de la facture de recherche de fuite

Selon l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Mme [D] [R] verse aux débats une facture de la société AZ Fuites en date du 8 novembre 2024, émise au nom du Cabinet [A] [C], d’un montant de 576 euros, pour recherche de fuite au [Adresse 2] à [Localité 4].

Il ressort du rapport d’intervention joint à la facture visée ci-avant, que l’entreprise a détecté une fuite d’eau provenant de l’angle du plan de travail de la cuisine du logement occupé par M. et Mme [P], entrainant de l’humidité sur le plafond de la cuisine du logement situé au-dessous. Pour y remédier, elle préconise de reprendre le joint entre le plan de travail et la crédence de la cuisine.

Si Mme [D] [R] affirme avoir réglé le prix de la recherche de fuite, force est de constater qu’elle ne justifie pas avoir effectivement réglé la facture établie à un autre nom que le sien et qu’elle est donc mal fondée à en réclamer le remboursement aux locataires.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les frais du procès

M. [O] [P] et Mme [G] [P] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion des frais de dénonce de l’assignation au préfet, cette démarche n’étant pas exigée à la procédure.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [O] [P] et Mme [G] [P] seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [D] [R] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 25 octobre 2019 entre Mme [D] [R] venant aux droits de Mme [T] [R] d’une part, et M. [O] [P] d’autre part, concernant un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], à la date du présent jugement, soit le 18 mars 2026,

CONSTATE que M. [O] [P] et Mme [G] [P] sont occupants sans droit ni titre,

ORDONNE à M. [O] [P] et Mme [G] [P] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [O] [P] et Mme [G] [P] de s’exécuter volontairement, Mme [D] [R] pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Mme [D] [R] de sa demande d’être autorisée à mandater un commissaire de justice ou un technicien aux fins de constater et estimer les réparations locatives,

CONDAMNE M. [O] [P] et Mme [G] [P] à payer à Mme [D] [R] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1 349,18 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement M. [O] [P] et Mme [G] [P] à payer à Mme [D] [R] la somme de 17 814,27 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté à la date du 4 février 2026, échéance de février incluse,

DIT que somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025 sur la somme de 12 778,72 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE Mme [D] [R] de sa demande en remboursement des frais de recherche de fuite,

CONDAMNE in solidum M. [O] [P] et Mme [G] [P] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum M. [O] [P] et Mme [G] [P] à payer à Mme [D] [R] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT qu’une copie de la présente décision sera envoyée par le greffier à M. le Préfet de la Haute-Savoie, en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS