TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 25/80775 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7X4T

N° MINUTE :

CCC aux parties par LRAR

CCC à Maître [F]

CE à Maître GABURRO par LS

LE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 10 novembre 2025

DEMANDEUR

S.D.C. [Adresse 4] représenté par son syndic LE CABINET MICHAU

RCS DE [Localité 10]: 289 300 575

domicilié : chez CABINET MICHAU

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #98

DÉFENDERESSE

S.C.I. VERCINGETORIX

RCS DE [Localité 13]: 784 881 054

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par M^e Charles MOREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0169

JUGE : Madame Louise GOERGEN, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Lauriane DEVILLAINE

DÉBATS : à l’audience du 29 Septembre 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance de référé rendue le 17 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Paris a renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige et par provision, a :

— Ordonné à la société Vercingétorix de procéder à l’enlèvement de l’ensemble des effets mobiliers encombrants le parvis situé devant l’immeuble du [Adresse 6], en particulier l’ensemble des sommiers, matelas, tréteaux publicitaires, lits pliants, tables, chaises et panneaux photographiés selon procès-verbal de constat de Maître [P] [L], huissier de justice, du 15 juillet 2019, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

— Dit qu’à défaut d’exécution dans le délai fixé, la société Vercingétorix sera tenue d’exécuter cette obligation sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant un délai maximal de trois mois et s’est réservé la liquidation de l’astreinte,

— Condamné la société Vercingétorix au paiement au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 11] (le syndicat des copropriétaires) de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné la société Vercingétorix au paiement des dépens, à l’exclusion du procès-verbal d’huissier du 15 janvier 2019.

Par ordonnance de référé rendue le 30 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— Liquidé l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 17 janvier 2020 à la somme de 4.500 euros,

— Dit que l’injonction donnée à la société Vercingétorix par l’ordonnance du 17 janvier 2020 est assortie d’une nouvelle astreinte de 250 euros par jour de retard à exécuter cette décision, courant à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, et ce, pendant six mois,

— Condamné la société Vercingétorix à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement rendu le 11 janvier 2024, rectifié le 24 avril 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a :

— Mis hors de cause Mme [N],

— Dit n’y avoir lieu d’écarter les pièces 19 et 20 produites par le syndicat des copropriétaires, liquidé à la somme de 20.000 euros l’astreinte prononcée par l’ordonnance du 30 septembre 2021,

— Condamné la société Vercingétorix à verser cette somme au syndicat des copropriétaires,

— Dit que l’injonction faite à la société Vercingétorix est assortie d’une nouvelle astreinte de 300 euros par jour pendant trois mois à compter de la signification du jugement,

— Condamné la société Vercingétorix à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné la société Vercingétorix aux dépens qui comprendront le coût des constats des 6 juillets 2022 et 23 juin 2023.

Cette dernière décision a été signifiée à la société Vercingétorix par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024 remis à étude.

Par acte du 16 avril 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Vercingétorix devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de liquidation et fixation d’astreinte. A l’audience du 5 juin 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, un renvoi a été ordonné pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 29 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été plaidée, la société Vercingétorix a demandé qu’il soit, à titre liminaire, sursis à statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires jusqu’un jugement définitif ou une ordonnance définitive soit rendu dans l’instance portant n° RG 24/10165 opposant le syndicat des copropriétaires à la société Vercingétorix et [Localité 8] Yoku relative à la résiliation judiciaire au fond du contrat de bail conclu entre la société Vercingétorix et la société [Localité 8] Yoku et dans l’instance portant n° RG 25/52704 opposant la société Vercingétorix à la société [Localité 8] Yoku relative à la résiliation judiciaire en référé du bail commercial.

Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à la demande de sursis à statuer et a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

— Liquide l’astreinte ordonnée aux termes du jugement du juge de l’exécution en date du 11 janvier 2024, rectifié le 24 avril 2024, à la somme de 27.000 euros,

— Condamne la société Vercingétorix à payer cette somme au syndicat des copropriétaires

— Fixe une nouvelle astreinte de 1.000 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, lequel commencera à courir à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Condamner la société Vercingétorix à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

— Condamner la société Vercingétorix à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société Vercingétorix aux dépens en ce compris le coût des constats du commissaire de justice.

Le demandeur soutient que la société Vercingétorix n’a toujours pas procédé à l’enlèvement des encombrants, en dépit des précédentes liquidations d’astreintes. Elle fait valoir que la demande est fondée également dans son quantum dans la mesure où la société Vercingétorix se moque des décisions rendues à son encontre et contraint le syndicat des copropriétaires à l’assigner en liquidation d’astreinte pour la troisième fois. S’agissant de sa demande indemnitaire, il souligne la mauvaise foi de la société Vercingétorix et son préjudice du fait depuis plusieurs années de voir les parties communes de l’immeuble constamment encombrées.

Sur le fond, la société Vercingétorix a sollicité du juge de l’exécution qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de liquidation d’astreinte et à titre subsidiaire qu’il en révise à la baisse le montant, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La défenderesse soutient que l’astreinte encourue est disproportionnée face aux enjeux du litige et souligne son comportement qui doit être pris en compte. Elle explique qu’elle a effectué de nombreuses démarches à l’égard de ses locataires pour mettre fin aux troubles, notamment plusieurs mises en demeure et des assignations en résiliation du bail. Elle relate ses difficultés à se conformer à l’injonction dans la mesure où elle n’est pas directement responsable du préjudice subi par les copropriétaires et le syndicat

La société Vercingétorix a été autorisée à communiquer par note en délibéré l’ordonnance de référé du 23 octobre 2025. Aucune note en délibéré n’a été produite.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 73 du Code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. Selon l’article 74 du même Code, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. L’article 378 du Code de procédure civile permet au juge de suspendre le cours de l’instance, par une décision de sursis, pour le temps ou jusqu’à la survenance d’un événement déterminé.

En l’espèce, la société Vercingétorix soutient qu’il est d’une bonne administration de la justice de sursoir à statuer jusqu’à que les procédures visant à ce que les sociétés locataires quittent les lieux donnent lieu à des décision définitives.

Or les décisions qui pourront être prises dans le cadre de ces deux instances est sans incidence sur la question du respect ou non par la société Vercingétorix de ses obligations durant la période pendant laquelle l’astreinte a couru.

Ainsi, la demande de sursis à statuer ne se justifie pas. Elle sera rejetée.

Sur la liquidation de l’astreinte

Le jugement du 11 janvier 2024 rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a été signifié à la société Vercingétorix le 18 avril 2024. Dès lors, la décision était exécutoire et l’astreinte a commencé à courir le 18 avril 2024 jusqu’au 18 juillet 2024.

En vertu de l’article 1353 du code civil, lorsqu’une astreinte assortit une décision de condamnation à une obligation de faire, il incombe au débiteur condamné de rapporter la preuve de l’exécution conforme, dans le délai imparti, de cette obligation.

En vertu de l’article 1353 du code civil, il appartient au créancier d’une obligation de ne pas faire, demandeur à la liquidation de l’astreinte, de rapporter la preuve de la violation de l’interdiction mise à la charge du débiteur.

L’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

En l’espèce, la façade de l’immeuble en cause est en retrait par rapport à la [Adresse 12] et au trottoir, de sorte qu’il existe devant elle un petit parvis entrant dans ses parties communes.

La société Vercingétorix est propriétaire de lots situés en rez-de-chaussée de l’immeuble, en façade, qu’elle donne à bail commercial à un restaurant japonais et à un commerce de literie.

Dans son dispositif, l’ordonnance de référé du 17 janvier 2020 fixant l’injonction condamne la société Vercingétorix à procéder à l’enlèvement de l’ensemble des effets mobiliers encombrant le parvis situé devant l’immeuble, en particulier l’ensemble des sommiers, matelas, tréteaux publicitaires, lits pliants, tables, chaises, panneaux photographiés selon le constat de Me [L], huissier de justice, du 15 juillet 2019.

Le syndicat des copropriétaires communique :

— Un procès-verbal de constat dressé le 23 mai 2024, à la requête de la société Vercingétorix, dans lequel il est constaté l’existence d’une terrasse composée de cinq tables et dix chaises,

— Un procès-verbal de constat effectué le 12 juin 2024 à la requête du syndicat des copropriétaires dont il résulte que le même jour à 12h45, le parvis était encombré d’un ensemble de six tables et douze chaises, d’un pot de fleurs ainsi que d’un matelas prenant appui sur le mur de façade en pierre devant la porte palière de la boutique,

— Un procès-verbal de constat effectué le 24 juillet 2024 qui relève que le même jour à 13h, le parvis était encombré d’un ensemble de huit tables et seize chaises ainsi que deux pots de fleurs sous le store-banne du commerce [Localité 8] Yuku et que deux matelas sont disposés à l’entrée de la boutique France Literie Alésia dépassant sur le parvis,

— Un procès-verbal de constat du 19 septembre 2024, dont il résulte que le même jour à 12 heures, le parvis était encombré de six tables et douze chaises et d’une pancarte double face France Literie Alésia.

Il est relevé que la société Vercingétorix a intenté une instance le 25 avril 2024 contre la S.A.S Grande Literie d’Alesia qui a donné lieu à une ordonnance de référé rendue le 17 septembre 2024, constatant l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 19 février 2024 et ordonné l’expulsion de ladite société des locaux situés [Adresse 7]. Un commandement de quitter les lieux a été délivré à la S.A.S. Grande Literie Alésia le 27 novembre 2024. La force publique a été requise pour procéder à l’expulsion de la société.

Par ailleurs, la société Vercingétorix a également intenté une instance le 14 avril 2025 contre la société [Localité 8] Yuku aux mêmes fins.

Il n’est pas contestable qu’en tant que bailleur, la société Vercingétorix est responsable des désordres causés par ses locataires et que durant la période de référence allant du 18 avril 2024 au 18 juillet 2024, il n’a pas respecté son obligation de libérer le parvis de tous objets.

Néanmoins, il est relevé, qu’en saisissant le juge des référés peu de temps après le jugement du 11 janvier 2024 et en menant à terme les procédures à l’encontre de ses locataires, la société Vercingétorix a adopté un comportement permettant de se conformer à l’injonction qui lui a été faite. Aussi, constitue une difficulté d’exécution la durée incompressible subie par le défendeur pour obtenir une décision de justice et la faire exécuter jusqu’à obtenir l’expulsion de ses locataires.

Au regard de ces éléments tenant au comportement du débiteur et aux difficultés d’exécution rencontrées, il convient de minorer le montant de l’astreinte à liquider.

Il convient, en conséquence, de liquider l’astreinte à la somme forfaitaire de 5.000 euros, étant convenu que cette somme apparait proportionnée aux enjeux du litige.

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’injonction prononcée par le tribunal judiciaire de Paris n’a pas encore été suivie d’effet, de sorte que la demande de nouvelle astreinte est justifiée dans son principe.

La société Vercingétorix a procédé aux démarches nécessaires et a obtenu l’expulsion des deux locataires responsables des nuisances. Il lui appartient désormais de mettre à exécution ces décisions.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de fixation d’une nouvelle astreinte de 300 euros pendant trois mois à compter de l’expiration d’un délai de six mois suivant la signification du présent jugement, afin de permettre au débiteur de se conformer à ses obligations.

Sur la demande indemnitaire

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Vercingétorix au paiement de dommages et intérêts, sans fonder ni en droit ni en fait sa demande. Il convient de l’en débouter.

Sur la charge des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. La société Vercingétorix qui succombe à l’instance sera condamnée au paiement des dépens qui comprendront le coût des constats du 12 juin 2024, 24 juillet 2024 et 19 septembre 2024.

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société Vercingétorix, partie tenue aux dépens et qui succombe, ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande sera rejetée. Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

LIQUIDE l’astreinte provisoire fixée par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, par décision RG n°2023014393 du 11 janvier 2024, à la somme de 5.000 euros pour la période du 18 avril 2024 au 18 juillet 2024 et CONDAMNE la société Vercingétorix à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à Paris 14ème ;

ASSORTIT l’obligation de la société Vercingétorix fixée par ordonnance de référé rendue le 17 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Paris, d’une nouvelle astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard constaté à compter de l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, qui courra pendant une durée de trois mois ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 11] visant à la condamnation de la société Vercingétorix au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société Vercingétorix au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat des 12 juin 2024, 24 juillet 2024 et 19 septembre 2024 ;

DEBOUTE la société Vercingétorix de sa demande d’indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Vercingétorix à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 11] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 10], le 10 novembre 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION