TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 24/07340 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYWI

Minute :

25/00033

EM

Société RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES SA D’HLM

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [F] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie délivrée à :

Mme [F] [H]

M le sous-préfet de la SSD

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

par Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 NOVEMBRE 2024

tenue sous la Présidence de Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

Société RLF – RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 5], agissant poursuites et diligences du Président de son directoire domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [F] [H], demeurant [Adresse 4] – [Localité 8]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat verbal, la SA d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF a donné à bail à Mme [F] [H] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 4], [Localité 8], pour un loyer mensuel actuel de 1 560.22€, provisions sur charges incluses.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF a fait délivrer un commandement de payer le 7 mars 2022 pour un montant de 1 168.46 euros au titre des loyers et charges impayés du logement et du parking.

Par assignation du 10 aout 2024, la SA d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal d’Aulnay-sous-Bois afin qu’il :

Prononce la résiliation judiciaire du bail liant les parties ;

Ordonne l’expulsion de Mme [F] [H] et de tous occupants de son chef, ainsi que des biens se trouvant dans le logement dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Autorise le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ;

La condamne à lui payer :

10 050.88€ au titre de l’arriéré locatif en deniers ou quittances, somme arrêtée au 18 mars 2024;

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’au jour de la libération effective du logement outre revalorisation légale ;

800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le commandement de payer, l’assignation et sa notification au préfet ;

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF faisait valoir que la locataire n’avait pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai impartis par le commandement du 7 mars 2022.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024, à laquelle la SA d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation. Elle précise que la dette locative a augmenté et est au 12 novembre 2024 de 22 894.82 euros.

Bien que régulièrement cités par remise de l’acte à étude, Mme [F] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR L’EXISTENCE D’UN BAIL VERBAL

La demanderesse se prévaut de l’existence d’un bail verbal conclu avec Mme [F] [H] portant tant sur le logement qu’un emplacement de stationnement situés au [Adresse 4], [Localité 8].

En l’espèce, la réalité du bail verbal est établie par la production du décompte locataire qui indique que Mme [F] [H] est entrée dans les lieux le 8 janvier 2019. Il apparait à la lecture de ce décompte que depuis l’entrée dans les lieux, la locataire procède des règlements partiels du loyer. Il est enfin établi que le commandement de payer et l’assignation ont été délivrées par le commissaire de justice s’est rendu audit domicile de Mme [F] [H].

Dès lors, il convient de constater l’existence d’un bail verbal conclu entre les parties.

II. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 28 aout 2024 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 mars 20233 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

III. SUR LE PRINCIPE ET LE MONTANT DE LA CREANCE

En vertu des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1353 nouveau du code civil reprenant les dispositions de l’article 1315 du même code prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

Au jour de l’audience, la bailleresse a actualisé la dette à la somme de 22 804.83 €. Toutefois, en l’absence de la défenderesse et en vertu du respect du principe du contradictoire, cette actualisation sera écartée.

Il ressort du décompte joint à l’assignation délivrée que la dette locative s’élève au 18 mars 2024 à la somme de 10 050.88 euros, terme de février 2024 inclus. Cependant, cette somme inclut des frais de procédure (90.37€) alors qu’ils ne peuvent être assimilés à la dette locative sans risquer de voir prononcer l’expulsion de la locataire pour d’autres motifs que ceux expressément prévus par le législateur et qu’ils ne font que gonfler artificiellement la dette.

Enfin, des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale sont prélevées par la société bailleresse (83.82 €) alors que cette dernière ne justifie de ce que la locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Mme [F] [H] qui ne démontre aucun paiement libératoire sera condamnée à payer la somme de 9 876.69 € arrêtée au 18 mars 2024, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient de préciser que le décompte actualisé comporte également des lignes de surloyers et de pénalités SLS pour un qui ne sont nullement justifiés par la société bailleresse.

IV. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION JUDICIAIRE

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il est constant qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

La bailleresse produit un décompte démontrant que la locataire reste devoir la somme de 9 876.69 € arrêtée au 18 mars 2024. Il apparait à la lecture de ce décompte que depuis l’origine du bail, le loyer est partiellement réglé par la locataire de sorte qu’il existe une dette locative depuis l’origine qui n’a cessé de se creuser. En outre, il apparait qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le 31 octobre 2022 soit il y a près de 2 ans.

Mme [F] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la défenderesse à compter du présent jugement et sa condamnation au paiement.

V. SUR LA FIXATION DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 janvier 2025, Mme [F] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Mme [F] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 6 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer révisé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, hors SLS forfaitaire qui n’est pas justifié par la bailleresse.

VI. SUR LES MODALITES DE L’EXPULSION

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du codes des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [F] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Au regard de l’équité et de la situation respective des parties, la bailleresse sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit ; rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débat public, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel, mis à la disposition des parties par les soins du greffe,

CONSTATE l’existence d’un bail verbal conclu la SA d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF et Mme [F] [H] s’agissant d’un appartement à usage exclusif d’habitation et d’un emplacement de parking situés [Adresse 4] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal conclu la SA d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF et Mme [F] [H] s’agissant d’un appartement à usage exclusif d’habitation et d’un emplacement de parking situés [Adresse 4] à la date du présent jugement, le 6 janvier 2025 ;

ORDONNE à Mme [F] [H] de libérer le logement et la place de parking situés [Adresse 4][Localité 8] ;

ORDONNE, à défaut pour lui d’avoir volontairement quitté les lieux, l’expulsion de Mme [F] [H], de tous ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, après l’expiration d’un délai de deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et resté sans effet ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion, celui-ci se trouve régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [F] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans imputation d’un SLS forfaitaire non justifié par la bailleresse et jusqu’à libération effective du logement et de l’emplacement de stationnement ;

CONDAMNE Mme [F] [H] à payer à la SA d’HLM RESIDENCES LE LOGEMENT DES FONCTIONNAIRES – RLF, la somme de 9 876.69 € selon décompte arrêté à la date du 18 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE Mme [F] [H] aux entiers dépens;

REJETTE les demandes pour le surplus, y compris celle formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PRECISE, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 11]

[Localité 7]

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi juge et prononce à AULNAY-SOUS-BOIS le 6 janvier 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE,