TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées à

M^e Turschwell,

le :

+1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 24/06464

N° Portalis 352J-W-B7I-C4GO7

N° MINUTE :

FAIT DROIT

Assignation du :

26 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 24 Juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [P], née le 30 mai 1981 à [Localité 4], de nationalité française,

demeurant [Adresse 2],

représentée par Maître Eric Turschwell, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E1825

et par Maître Ahcen Aggar, de la SELARL CABINET AHCEN AGGAR, avocat au barrreau du VAL-D’OISE, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

La société FLATLOOKER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 822 249 595,

ayant son siège social situé au [Adresse 3],

prise en la personne de son représentant légal,

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Jugement du 24 Juin 2025

5ème chambre 1ère section

N° RG 24/06464 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GO7

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint, statuant en juge unique.

assisté de Monsieur Victor Fuchs, Greffier,

DÉBATS

Conformément à l’article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et avec l’accord exprès de la demanderesse, l’affaire a été mise en délibéré sans audience.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

________________________

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 septembre 2020, Madame [B] [P] a confié à la SAS FLATLOOKER un mandat de gestion immobilière portant sur un bien immobilier dont elle est propriétaire et sis [Adresse 1] à [Localité 4] (93).

En exécution de ce mandat, un contrat de bail à usage d’habitation a été conclu le 15 octobre 2020 avec Monsieur [S] [R] prévoyant un loyer mensuel de 910,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 80,00 euros.

A compter du mois d’août 2021, le locataire a cessé de régler les loyers appelés et ce jusqu’à son départ des lieux au mois de juin 2023.

Par ailleurs, un dégât des eaux a occasionné des dégradations.

Par mail du 15 février 2022, Madame [P] a demandé à la société FLATLOOKER de lui adresser l’attestation d’assurance du locataire et de l’informer sur l’état d’avancement de la procédure de recouvrement des impayés.

Le 20 mai 2022, Madame [P] à fait part à son mandataire de son mécontentement sur la gestion de son bien, tant en ce qui concerne la gestion locative que la gestion du dégât des eaux.

Le 23 mai 2022, la société FLATLOOKER a adressé à Madame [P] un contrat d’assurance loyers impayés ne correspondant pas aux engagements contractuels du mandataire.

Madame [P] a elle-même fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2022, puis a engagé une procédure afin re résiliation du bail et d’expulsion qui a abouti, le 26 mai 2023, à un jugement rendu par le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois qui a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion du locataire en le condamnant au paiement de la somme de 14.863,65 euros au titre de l’arriéré de loyer, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux.

Jugement du 24 Juin 2025

5ème chambre 1ère section

N° RG 24/06464 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GO7

Le 28 juin 2023, le mandataire a informé Madame [P] que la garantie souscrite n’était pas une assurance de loyers impayés mais une garantie VISALE qui refusait toute prise en charge, faute d’avoir été saisie dans les délais.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, Madame [B] [P] a fait assigner la SAS FLATLOOKER devant le tribunal judiciaire de Paris en demandant à ce dernier de :

— Juger que la société FLATLOOKER n’a pas respecté ses obligations résultant du contrat de mandat conclu le 14 septembre 2020 ;

— Juger qu’il appartenait à la société FLATLOOKER de s’assurer de l’efficacité du contrat d’assurance loyers impayés souscrit ;

— Juger que la société FLATLOOKER n’a pas respecté son obligation consistant à déclarer le sinistre “loyers impayés” auprès de l’assurance dans les délais impartis alors que cette obligation relevait de son mandat ;

— Constater et juger que la responsabilité de la société FLATLOOKER est engagée pour inexécution fautive de ses obligations contractuelles ;

— Juger que les fautes commises par la société FLATLOOKER sont en lien causal direct avec les préjudices subis par la demanderesse ;

— Condamner la société FLATLOOKER au paiement des sommes suivantes :

—  14.863,65 euros au titre des loyers impayés ;

—  5.618,48 euros au titre de l’indemnité d’occupation courant de janvier 2023 jusqu’au 21 juin 2023, date de libération effective du local ;

—  1.976,09 euros au titre des frais de contentieux ;

—  360,00 euros au titre des honoraires concernant l’état des lieux établi par commissaire de justice et qui incombait à la société FLATLOOKER dans le contrat de mandat de gestion ;

—  8.000,00 euros au titre du coût de remise en état du bien immobilier tenant compte de la limite de prise en charge par l’assurance dont le mandataire aurait dû assurer l’efficacité ; '

—  720,00 euros au titre des frais d’avocat – procédure d’expulsion ;

—  70,48 euros au titre des frais de signification du jugement d’expulsion ;

—  4.800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [P] fait valoir pour l’essentiel les moyens suivants :

Elle expose qu’en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et elle ajoute, au visa des articles 1991 et 1992 du même code, que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, qu’il répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution et qu’il doit répondre des fautes commises dans sa gestion.

Jugement du 24 Juin 2025

5ème chambre 1ère section

N° RG 24/06464 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GO7

Or, elle soutient qu’en l’espèce la société FLATLOOKER n’a pas exécuté les obligations résultant de son contrat de mandat.

Elle considère en effet qu’il appartenait au mandataire de procéder aux relances nécessaires face à des impayés de loyers et de s’assurer de leur recouvrement, ce dont il n’a jamais justifié.

Selon elle, la société FLATLOOKER a fait preuve de négligence tant dans le suivi de la situation financière que dans la gestion du dégât des eaux. Notamment, il n’a pas engagé de procédure afin de résiliation de bail de telle sorte que Madame [P] a dû engager elle-même une telle procédure.

Par ailleurs, la société FLATLOOKER a manqué à l’une de ses obligations essentielles en ne s’assurant pas de la pleine et entière efficacité du contrat d’assurance contre les loyers impayés qu’elle se devait de souscrire en exécution de son mandat de gestion locative, notamment en ne procédant pas aux déclarations nécessaires dans les délais impartis par le contrat de la garatie VISALE.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le juge renvoie à l’acte introductif d’instance pour un exposé plus complet des prétentions et moyens de la demanderesse.

La société FLATLOOKER assignée au moyen d’un acte déposé à l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 avril 2025, et après avoir donné son accord sur une procédure sans audience, le conseil de Madame [P] a été invité à déposer son dossier.

Il a ensuite été informé de la mise en délibéré et de ce que le tribunal, statuant à juge unique, rendrait sa décision le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, le juge rappelle que les demandes tendant à faire “juger” ou “constater”ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens improprement inclus dans le dispositif de l’assignation, et qu’en conséquence, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du jugement.

Sur la responsabilité de la société FLATLOOKER

Selon l’alinéa premier de l’article 1991 du code civil : “Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.”

En outre aux termes de l’article 1992 du même code : “ Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.”

En l’espèce, le contrat de mandat du 14 septembre 2020, qui est un contrat onéreux, comporte pour le mandataire les engagements suivants :

— mise en place d’une relation de confiance avec le locataire ;

— prélèvement mensuel des loyers (sous réserve de l’accord du locataire) ;

— versements sur le compte du bailleur ;

— mise en ligne sur intranet des échéances et des quittances ;

— édition mensuelle décompte ;

— réalisation des états des lieux de sortie ;

— encaissement gestion du dépôt de garantie ;

— indexation annuelle du loyer ;

— régularisation annuelle des charges ;

— assistance pour les formations administratives ;

— recouvrement des loyers en cas d’impayés ;

— création d’un contrat d’assurance de loyers impayés et souscription auprès d’une compagnie partenaire (avec une période d’indemnisation de 24 mois, un plafond de détériorations immobilières de 8.000 euros, des frais de contentieux illimités, et une protection juridique de 3.000 euros.

En l’espèce, il résulte des échanges des parties que, d’une part, la société FLATLOOKER n’a pas correctement rempli son obligation en termes de suivi et de recouvrement des impayés de loyers et que, d’autre part, elle n’a pas davantage respecté ses obligations aux termes de souscription d’un contrat d’assurance répondant aux spécificités précisées dans le mandat, puisque aucun contrat d’assurance n’a été souscrit et que le locataire bénéficiait d’une garantie VISALE qui, de surcroît, a refusé toute intervention faute d’avoir été saisie dans les délais requis.

Il s’ensuit que le mandataire a été incontestablement défaillant dans ses obligations les plus importantes destinées à garantir, d’une part, le paiement des loyers et, d’autre part, la prise en charge des réparations locatives.

En conséquence il doit être condamné à supporter les conséquences dommageables de ses manquements.

Sur les demandes

La société FLATLOOKER ne peut être condamnée à réparer que les préjudices ayant un lien de causalité avec les fautes commises.

1) La demande portant sur les loyers impayés et les indemnités d’occupation

Madame [P] réclame la somme de 14.863,65 euros au titre des loyers impayés, outre celle de 5.618,48 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération effective du logement soit un total de 20.482,13 euros.

Le préjudice résultant d’une part de l’absence de contrat d’assurance tel que prévu au mandat, mais également de la saisine de la garantie VISALE dans les délais prescrits, est constitutif d’une perte de chance d’obtenir le paiement de cette somme en application de la garantie souscrite.

Compte tenu des conditions d’assurance prévues dans le mandat ou même du fonctionnement de la garantie VISALE, la perte de chance subie apparaît majeure, étant observé que Madame [P] justifie d’une tentative d’exécution forcée du jugement rendu le 26 mai 2023 par le tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, laquelle s’est révélée infructueuse.

Dans ces conditions, il y a lieu d’évaluer à 95 % le montant de la perte de chance et de condamner la société FLATLOOKER au paiement de la somme de 19.458,02 euros.

2) Sur les frais de contentieux

Madame [P] réclame la somme de 1.976,09 euros au titre des frais de contentieux sans préciser le détail de cette somme alors qu’elle réclame par ailleurs, séparément, le paiement des frais d’avocat et du procès-verbal d’état des lieux de sortie.

Faute de préciser à quoi correspondent ces frais de contentieux, la requérante ne met pas le juge en mesure de vérifier le montant de sa demande dont elle sera, dès lors, nécessairement déboutée.

3) Sur la demande au titre de l’état des lieux de sortie

Il ne résulte pas du mandat de gestion produit que cette somme devait être supportée par le mandataire pas plus qu’elle n’apparaît dans celles susceptibles d’être prises en charge par un éventuel contrat d’assurance.

Dans ce cas, l’état des lieux de sortie doit demeurer à la charge du bailleur, et Madame [P] sera déboutée de cette demande.

4) Sur la demande au titre des réparations locatives

Il est établi par les pièces produites que le logement a été restitué en mauvais état et que les travaux de remise en état s’élèvent à la somme de 17.847,46 euros.

Le mandat prévoyant l’obligation pour le mandataire de souscrire une assurance prévoyant la prise en charge des réparations locatives avec un maximum de 8.000 euros, le défaut de souscription d’un tel contrat est à l’origine pour Madame [P], comme pour les loyers, d’une perte de chance qu’il y a lieu d’évaluer à 95 %.

La société FLATLOOKER sera donc condamnée à lui payer la somme de 7.600 euros.

5) Sur les frais d’avocat et de signification du jugement

Madame [P] réclame la somme de 720,00 euros au titre des frais d’avocat pour la procédure d’expulsion et celle de 70,48 euros correspondant aux frais de signification du jugement.

Jugement du 24 Juin 2025

5ème chambre 1ère section

N° RG 24/06464 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GO7

Or, la prise en charge de ces frais n’est prévue ni par le mandat de gestion immobilière, ni dans les conditions du contrat d’assurance qui devait être souscrit.

Il s’agit donc de frais que Madame [P] aurait de toute façon du exposer, même si la société FLATLOOKER avait intégralement rempli les obligations de son mandat.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société FLATLOOKER qui succombe sera tenue aux dépens.

Aucune considération tirée de l’équité n’impose de laisser à la charge de Madame [P] la totalité des frais non compris dans les dépens exposés à l’occasion de la présente instance.

En conséquence, la société FLATLOOKER sera condamnée à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et aucune considération particulière ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort ;

CONDAMNE la SAS FLATLOOKER à payer à Madame [B] [P] :

— La somme de 19.458,02 euros au titre de la perte de chance de se voir indemnisée pour loyers et indemnités d’occupation ;

— La somme de 7.600 euros au titre de la perte de chance de se voir indemnisée pour les réparations locatives ;

DEBOUTE Madame [B] [P] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS FLATLOOKER à payer à Madame [B] [P] la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS FLATLOOKER aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Fait et jugé à [Localité 5] le 24 Juin 2025

Le Greffier Le Juge

Victor Fuchs Thierry Castagnet