TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Pauline de LASTEYRIE

Madame [O] [X] épouse [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05598 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BYU

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 29 avril 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ayant pour sigle RIVP

Société anonyme d’économie mixte dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [S]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Pauline de LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G0013 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-026812 du 13/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [O] [X] épouse [S]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05598 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BYU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 juin 2011, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] a consenti un bail d’habitation à M. [D] [S] et Mme [O] [X] épouse [S] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice du 22 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2900,03 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [S] et Mme [O] [X] épouse [S] le 22 mars 2024.

Par assignations du 30 mai 2024, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [D] [S] et Mme [O] [X] épouse [S] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−5540,04 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts de retard,−400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 10 février 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2025, s’élève désormais à 7771,46 euros.

M. [D] [S] demande des délais de paiement à l’issue d’un moratoire et la suspension des effets de la clause résolutoire, le rejet des demandes au titre des frais et le rejet de l’exécution provisoire pour les chefs de jugement prononcés à son encontre.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [O] [X] épouse [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2900,03 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et sont en mesure d’assumer une somme supplémentaire en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2025, M. [D] [S] et Mme [O] [X] épouse [S] lui devaient la somme de 7771,46 euros, terme de janvier inclus.

Ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [S] et Mme [O] [X] épouse [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à la libération des lieux.

La solidarité expressément prévue au contrat uniquement pour le paiement du loyer et des charges cesse à la résiliation du contrat et la bailleresse n’invoque ni n’établit que les conditions de la solidarité légale seraient remplies.

Chacun des co-responsables du dommage causé au propriétaire par le quasi-délit d’occupation sans droit ni titre des lieux est toutefois tenu à son égard de le réparer intégralement, de sorte que les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation, ce tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux.

En cas de départ des lieux après la résiliation du bail de l’un des occupants, seul celui se maintenant dans les lieux, unique responsable de l’occupation illicite, reste en effet tenu du paiement de l’indemnité d’occupation.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [S] et Mme [O] [X] épouse [S], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juin 2011 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et M. [D] [S] et Mme [O] [X] épouse [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 23 mai 2024,

CONDAMNE solidairement M. [D] [S] et Mme [O] [X] épouse [S] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 7771,46 euros (sept mille sept cent soixante et onze euros et quarante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025, terme de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

AUTORISE M. [D] [S] et Mme [O] [X] épouse [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros puis chaque mois pendant 32 mois en plus du loyer courant une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir en même temps que le loyer, au plus tard le 15ème jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [D] [S] et Mme [O] [X] épouse [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [S] et Mme [O] [X] épouse [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [D] [S] et Mme [O] [X] épouse [S] seront condamnés à verser à titre provisionnel à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, laquelle sera due in solidum tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux, et sera supportée uniquement, en cas de départ de l’un des occupants après la résiliation du bail, par celui qui se maintient seul dans les lieux,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [D] [S] et Mme [O] [X] épouse [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 mars 2024 et celui des assignations du 30 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La Juge