TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

4ème chambre civile

N° RG 24/00369 – N° Portalis DBYH-W-B7I-LUII

N° JUGEMENT :

CG/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

M^e Andréa MARTIN

M^e Maeva ROCHET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 28 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Maeva ROCHET, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [S] [Z], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Maeva ROCHET, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

S.A.R.L. GILLES TRIGNAT IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Andréa MARTIN, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, tenue à juge unique par Coralie GRENET, Vice-Présidente, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 07 Avril 2025, prorogé au 28 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Courant 2009 la S.C.C.V. City Lodge a entrepris la construction d’un immeuble, comportant plusieurs appartements amenés à être soumis au statut de la copropriété, au [Adresse 1].

Le 9 décembre 2009, un appartement de type T3 situé au 2e étage, comportant un garage et un parking, a été réceptionné par la S.C.C.V. City Lodge avec réserves, aucune ne concernant les baies vitrées du logement.

Engagés dans l’acquisition dudit appartement aux fins de le louer, Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] ont, par acte sous seing privé du 3 mars 2010, confié un mandat de gestion immobilière à la S.A.R.L. Gilles Trignat Immo.

Suivant acte authentique du 29 avril 2010, Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] ont acquis ledit appartement de la S.C.C.V. City Lodge, alors représentée par la société Gilles Trignat Résidences.

Par courriel du 26 février 2020, la S.A.R.L. Gilles Trignat Immo a demandé au gestionnaire de copropriété la date limite de mobilisation de la garantie décennale compte tenu de désordres affectant les trois baies vitrées coulissantes du logement.

Par une réponse du même jour, le gestionnaire de la copropriété a rappelé la réception de l’immeuble faite en décembre 2009.

Par courrier du 21 juin 2023, Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] ont fait grief à la S.A.R.L. Gilles Trignat Immo d’avoir manqué à l’exécution de ses obligations contractuelles et ont sollicité de celle-ci la prise en charge de la moitié du coût des réparations des baies vitrées.

Aucune solution amiable n’a été trouvée.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] ont assigné la S.A.R.L. Gilles Trignat Immo devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir engager sa responsabilité contractuelle.

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 18 septembre 2024 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] demandent au tribunal, au visa des articles 1231-1, 1240 et suivants, 1991 et 1992 du code civil, de :

— Dire et juger que l’agence Gilles Trignat Immo a commis dans le cadre de l’exécution de son mandat de gestion locative en date du 3 mars 2010 des manquements et engage par conséquent sa responsabilité, à titre principal, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants, 1991 et 1992 du code civil, ou, à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1240 et suivants.

En tout état de cause,

— Condamner l’agence Gilles Trignat Immo à régler à Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] les sommes suivantes :

—  14.599,20 euros au titre des travaux de réparation des désordres selon le devis de la société Edifice du 14 juin 2023 ;

—  936 euros au titre de frais d’honoraires de l’Expert judiciaire, Monsieur [I] ;

—  774,40 euros au titre du remplacement du volet roulant « non adapté » réglé en 2014 (dont la somme de 16,94 euros a été déduite correspondant au prix du trop-plein) ;

—  99 euros au titre du déblocage du coulissant du salon réglé en 2016 ;

—  3.000 euros au titre du préjudice moral subi du fait des nombreux échanges intervenus et ce y compris les démarches effectuées dans le cadre de la tentative conciliation ;

— Outre les éventuels dommages-intérêts sollicités par les locataires au titre du préjudice de jouissance lié à la réalisation et la durée des travaux à venir, somme qui sera à déterminer ;

— Débouter l’agence Gilles Trignat Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner l’agence Gilles Trignat Immo à verser à Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens qui dépendront de l’instance.

Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] fondent leur demande indemnitaire sur la responsabilité contractuelle du mandataire prévue aux articles 1991 et 1992 du code civil. Ils soutiennent que le mandataire a commis plusieurs fautes dans l’exécution du mandat de gestion locative qui les ont conduits à ne pas être informés des vices de construction affectant leur logement, avant un signalement effectué par un locataire en 2020 et une expertise non contradictoire. Plus précisément, ils font grief au mandataire de ne pas leur avoir communiqué l’existence de ces désordres malgré l’ensemble des informations dont il avait connaissance, telles que les états des lieux d’entrée et de sortie des locataires malgré les mentions d’un défaut de fermeture de la double porte vitrée du séjour et d’un défaut d’ouverture et de fermeture de la fenêtre et du volet roulant de la chambre droite.

Au titre des dommages et intérêts, les demandeurs sollicitent la prise en charge des travaux de réparation à engager, le remboursement des frais d’honoraires de l’expert, des factures acquittées en 2014 et 2016, outre l’indemnisation de leur préjudice moral et du préjudice de jouissance à venir du locataire qui aura à souffrir des travaux à effectuer.

***

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 3 juin 2024 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, la S.A.R.L. Gilles Trignat Immo demande au tribunal, au visa des articles 7 et 22 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 1240 et suivants, 1724, 1792 et suivants, 1991 et 1992 du code civil, de :

À titre principal,

— Rejeter l’intégralité des demandes formées par Monsieur et Madame [F] [P] ;

À titre subsidiaire,

— Réduire les préjudices de Monsieur et Madame [F] à hauteur de 9.799,35 euros au titre des travaux de reprise des menuiseries ;

— Juger que seul un préjudice de perte de chance peut être indemnisé qui ne saurait dépasser 50 % du préjudice total ;

En conséquence,

— Limiter la responsabilité de la société Gilles Trignat Immo à la somme de 4.899,68 euros ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur et Madame [F] [P] à verser à la société Gilles Trignat Immo la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur et Madame [F] [P] aux entiers dépens de l’instance.

À titre principal, la société Gilles Trignat Immo conteste toute faute de nature à engager sa responsabilité. Elle rappelle que l’obligation pesant sur le mandataire est une obligation de moyen. À ce titre, elle ne peut se voir imputer la méconnaissance d’un vice de la construction dont elle n’avait pas connaissance.

En premier lieu, s’agissant des volets roulants, elle précise que le défaut évoqué a été mentionné pour la première fois dans un état des lieux entrant du 7 octobre 2013 et que, le 9 décembre 2014, un professionnel est intervenu pour procéder aux réparations nécessaires dont les factures ont été transmises aux propriétaires. Ces derniers avaient donc connaissance du désordre existant.

En deuxième lieu, s’agissant des portes-fenêtres, elle indique avoir été informée pour la première fois en 2015 des difficultés d’ouverture de la porte. Or, ce désordre n’était pas de nature à empêcher l’usage du bien ou à le rendre impropre à sa destination. La difficulté pouvait résulter uniquement de l’ancienneté de la porte, utilisée durant plus de cinq années ; aucune mention n’a été apportée sur l’existence de déformations ou de problèmes d’étanchéité. L’agence a donc fait intervenir un professionnel en 2016 pour procéder au réglage des menuiseries et ce dernier n’a pas relevé l’existence d’un vice de construction. La même chose a eu lieu pour la porte vitrée de la chambre où le désordre a été signalé et réparé en 2017. Elle soutient que ce n’est que lors de l’état des lieux de sortie du 5 février 2020 qu’elle a été informée de l’impossibilité de fermer le côté droit de la porte-fenêtre.

À titre subsidiaire, la société Gilles Trignat Immo conteste le quantum de la somme demandée au motif que le chiffrage des travaux de réparation des désordres est manifestement surélevé, et qu’une grande partie des autres demandes indemnitaires est contestable dans son principe.

L’instruction de la procédure a été clôturée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 26 novembre 2024.

L’affaire a été audiencée le 13 janvier 2025 et mise en délibéré au 7 avril 2025, prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la demande indemnitaire fondée sur la responsabilité contractuelle du mandataire

En application des articles 1147 et 1991 du code civil, applicables dans leurs versions en vigueur au jour de la conclusion du contrat, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 énonce que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

Il est de jurisprudence constante qu’à côté de l’obligation principale d’exécuter le contrat, le mandataire est titulaire d’une obligation accessoire de conseil, de mise en garde et d’information du mandant.

A/ Sur l’existence d’un manquement imputable au mandataire

Aux termes du mandat de gestion locative signé entre les parties, en sa clause I relative à l’étendue des pouvoirs, le mandataire est notamment chargé de « Procéder à toutes les réparations de moindre coût ; pour les opérations plus onéreuses (réparation, reconstructions, changements de distribution …), aviser le mandat et obtenir son accord avant de passer à cet effet les devis et marchés avec tous les architectes, entrepreneurs et artisans, et en payer les mémoires ; EN CAS D’URGENCE, procéder aux opérations et en aviser tout de suite le mandant. » (pièce 2)

Il ressort de l’examen minutieux des états des lieux d’entrée et de sortie conclus entre 2010 et 2020 que de nombreux désordres ont été relevés sur le bien immobilier en cause.

En premier lieu, il apparaît qu’à compter du 11 août 2011, les états des lieux réalisés ont renseigné à intervalle régulier un défaut du loquet de la porte vitrée du séjour qui « n’enclenche pas » (pièces 28, page 2). Ce désordre est à nouveau mentionné le 22 novembre 2013 (pièce 25), le 22 mai 2014 (pièces 23 et 24), le 22 décembre 2015 (pièce 22), le 15 janvier 2016 (pièce 21), le 14 décembre 2016 (pièce 20), le 12 mai 2017 (pièce 19) et le 27 décembre 2017 (pièces 17 et 18). Si le mandataire justifie de l’intervention d’un professionnel le 3 mars 2016 (pièce 35), force est de constater que cette intervention a été réalisée près de cinq ans après la première apparition du désordre et qu’elle n’a pas permis de résoudre le problème dans la mesure où celui-ci était à nouveau signalé le 14 décembre 2016. Plus encore, à compter du 5 février 2020, le désordre évoqué a évolué au point qu’il est fait état d’une porte-fenêtre hors service qui ne ferme plus du côté droit (pièces 15 et 16, page 6).

En deuxième lieu, il est constant qu’à compter du 22 mai 2014, tous les états des lieux successifs ont fait état d’une parclose qui se décolle pour la porte vitrée du séjour (pièces 17 à 24, page 2). Or, et outre le fait que le mandataire ne justifie pas de la moindre intervention sur ce désordre, il importe de souligner que la parclose d’une fenêtre ou d’une porte-fenêtre permet de maintenir le vitrage en place et d’assurer l’étanchéité et l’isolation de l’équipement. L’existence d’un tel désordre apparu moins de cinq ans après la livraison du bien immobilier aurait nécessairement dû attirer l’attention du mandataire sur l’existence d’un vice de construction affectant les menuiseries ou, a minima, sur la nécessité de faire intervenir en urgence un professionnel pour procéder aux réparations nécessaires afin de garantir l’étanchéité et l’isolation de l’installation.

Il en va de même, en troisième et dernier lieu, pour le système d’ouverture/fermeture de la fenêtre coulissante en PVC de la chambre 2 / chambre droite pour lequel le mandataire reconnaît ne pas avoir entrepris de travaux de réparation malgré la mention « hors service » apposée sur tous les états des lieux successifs à compter du 12 mai 2017 (pièces 17 à 19, page 3, et pièces 15 et 16, page 11).

Sur ce point, il convient de rappeler que le mandat de gestion signé entre les parties prévoit que le mandataire fait procéder seul aux opérations urgentes et qu’il en avise « tout de suite » le mandant (pièce 2). Dans ces conditions, le manquement du mandataire relativement à la réparation des ouvrants du bien loué ne constitue pas uniquement un défaut de réalisation des travaux, mais aussi sur un défaut d’information du mandant.

Il en va autrement pour le désordre affectant le volet roulant électrique de l’une des chambres qui était renseigné dans l’état des lieux du 17 octobre 2013 (pièce 26), mais semble avoir été résolu par l’intervention du professionnel survenue le 9 décembre 2014 (pièce 34). En effet, les états des lieux établis postérieurement à la date d’intervention font état d’un volet roulant électrique qui fonctionne (pièces 15 à 24).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’une simple lecture des états des lieux réalisés en exécution du mandat de gestion locative aurait dû conduire le mandataire à constater l’existence de désordres affectant les ouvrants du bien immobilier nécessitant l’intervention de professionnels ou, à tout le moins, l’information du mandant. À cet égard, il importe peu que les locataires n’aient pas signalé les désordres en cause à l’agence immobilière ou que les différents rapports d’expertise s’opposent sur le caractère manifestement apparent ou non d’un vice de la construction. La simple mention de désordres récurrents affectant les ouvrants dans les différents états des lieux aurait dû conduire à une intervention du mandataire.

En effet, dans le cadre d’un mandat de gestion locative, le mandataire est tenu de dresser ou de faire dresser tous constats d’état des lieux. Le choix du mandataire de procéder lui-même à cette formalité ou de recourir à un sous-traitant ne l’exonère pas de son obligation de prendre connaissance de l’état du bien immobilier tel qu’il est retranscrit dans l’état des lieux afin d’établir la liste des travaux à entreprendre, avec ou sans l’accord du mandant.

Par conséquent, compte tenu de la faute ainsi retenue, Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] sont bien fondés à engager la responsabilité contractuelle de la S.A.R.L. Gilles Trignat Immo.

B/ Sur l’indemnisation des préjudices

En application de l’article 1147 ancien du code civil, dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de ses obligations.

1/ Sur les travaux de réparation

Le devis produit par les demandeurs (pièce 31) comprend plusieurs prestations non justifiées par les différents rapports d’expertise produits à l’instance.

D’une part, l’expert mandaté par les demandeurs ne préconise pas le changement des menuiseries. Ils évoquent uniquement la dépose et la repose des menuiseries existantes tout en précisant que « il faudra s’assurer que la « mauvaise » pose des huisseries n’ait pas provoqué de déformations irréversibles des traverses basses. » (pièce 12, page 7). Or, les rapports d’expertises produits par la défenderesse n’évoquent pas non plus la nécessité de procéder au changement des menuiseries (pièces 5 et 6), et il incombait aux demandeurs de rapporter la preuve d’une déformation irréversible des ouvrants.

D’autre part, le devis produit à l’instance comprend la fourniture de volets roulants alors que cette mesure n’est pas préconisée par les experts. Plus encore, il a été vu précédemment que les réparations entreprises à l’initiative du mandataire avaient permis de résoudre le désordre affectant les volets roulants.

Dès lors, il convient de limiter le coût de réparation des ouvrants à la somme de 6.750 euros TTC conformément au chiffrage réalisé dans le rapport d’expertise simplifié du 14 octobre 2022 (pièces 6, pages 8 et 9).

Cette somme sera intégralement mise à la charge de la S.A.R.L. Gilles Trignat Immo qui ne peut se prévaloir d’une simple perte de chance de mobiliser la garantie décennale dans la mesure où les désordres constatés sont apparus sur toutes les portes-fenêtres du bien immobilier entre le 11 août 2011 et le 12 mai 2017, soit moins de dix ans après la date de réception de l’ouvrage.

Par conséquent, la S.A.R.L. Gilles Trignat Immo sera condamnée à payer la somme de 6.750 euros au titre des travaux de reprise.

2/ Sur les frais d’honoraires de l’Expert

Les demandeurs produisent à l’instance deux factures de frais d’honoraires de l’Expert engagés par lui, pour un montant total de 936 euros, qui comporte la mention du règlement effectué par chèque (pièces 32 et 33).

En l’état, il est constant que le manquement du mandataire à ses obligations contractuelles a privé le mandant de la connaissance des

désordres affectant son bien immobilier avant l’année 2020, date à partir de laquelle le bénéfice de la garantie décennale avait expiré.

Dans ces conditions, les frais d’expertise engagés n’ont pas pu être pris en charge par la décennale du fait des manquements constatés du mandataire.

Ce dernier doit donc être condamné à rembourser les sommes engagées par les demandeurs de ce chef, soit la somme de 936 euros.

3/ Sur la facture de 2014 de remplacement du volet roulant

Il a été constaté précédemment que les travaux entrepris en 2014 sur le tablier du volet roulant de l’une des deux chambres a permis de résoudre le désordre constaté sur les états des lieux, dans la mesure où celui-ci n’est plus renseigné dans les états des lieux postérieurs.

Dans ces conditions, les demandeurs ne sont pas fondés à demander au mandataire le remboursement des frais engagés au titre de la facture du 9 décembre 2014.

4/ Sur la facture de 2016 de réparation du coulissant salon

Les réparations engagées n’ayant pas permis de résoudre le désordre constaté, et le mandataire n’ayant pas entrepris les réparations nécessaires ultérieurement, il doit être condamné à rembourser au mandant la somme de 99 euros correspondant au montant de la facture du 3 mars 2016 (pièce 35).

5/ Sur le préjudice moral

Aucune pièce n’étant produite au soutien de cette demande indemnitaire, le préjudice allégué n’est démontré ni dans son principe ni dans son quantum.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

6/ Sur le préjudice de jouissance du locataire

Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour l’indemnisation à venir du préjudice de jouissance du locataire dans la mesure où le préjudice allégué n’est pas certain. En effet, la durée des travaux évoqués n’est pas précisée et il convient de souligner que l’article 1724 du code civil prévoit que le locataire doit souffrir de toutes réparations urgentes dès lors que ces dernières n’excèdent pas une durée de vingt et un jours.

II/ Sur les autres demandes

A/ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. Gilles Trignat Immo, qui succombe à l’instance, est condamnée aux dépens.

B/ Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La S.A.R.L. Gilles Trignat Immo, qui succombe, est déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] la somme de 2.000 euros à ce titre.

C/ Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il est rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

CONDAMNE la S.A.R.L. Gilles Trignat Immo à payer à Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] les sommes de :

—  6.750 euros au titre des travaux de réparation des désordres ;

—  936 euros au titre des frais d’honoraires d’expert ;

—  99 euros au titre de la facture no F1603 15323 du 3 mars 2016 ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Gilles Trignat Immo aux entiers dépens ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Gilles Trignat Immo à payer à Monsieur [R] [F] et Madame [S] [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA JUGE

Béatrice MATYSIAK Coralie GRENET