TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 11]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/00438

N° Portalis DB3S-W-B7J-2US2

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 28 Octobre 2025

La SCI DEDALE

Madame [L] [I]

Monsieur [X] [I]

C/

Monsieur [J] [O]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 23 Septembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

DEMANDEURS :

La SCI DEDALE

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [L] [I]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Monsieur [X] [I]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par M^e Kim ZOLTY, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [O]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Grégoire DE BAYSER, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Grégoire DE BAYSER

M^e Kim ZOLTY

Expédition délivrée à :

Service de la préfecture de la Seine-[Localité 13]

Monsieur [X] [I]

Madame [L] [I]

Monsieur [J] [O]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 mars 2022, la SCI DEDALE a donné en location à Monsieur [J] [O] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 650,00 €, provision sur charges comprise hormis les charges d’eau.

Le 12 novembre 2024, la SCI DEDALE a fait délivrer à Monsieur [J] [O] un commandement de justifier de son assurance locative et un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 006,25 € selon décompte arrêté au 8 novembre 2024.

Par assignation délivrée à étude le 29 janvier 2025, la SCI DEDALE, Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] ont attrait Monsieur [J] [O] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin.

Ils ont demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [J] [O] à ses obligations contractuelles ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il leur plaira aux frais et aux risques et périls de Monsieur [J] [O] ;D’ordonner la capitalisation des intérêts ;De désigner un expert avec pour mission notamment de dresser un état des lieux de l’appartement en présence des parties, examiner les éventuels désordres et malfaçons, et en indiquer la cause, indiquer si des travaux de sauvegarde en urgence de la structure de l’appartement doivent être engagés, décrire et chiffrer le coût des travaux nécessaires le cas échéant, évaluer et chiffrer les préjudices du bailleur, et mettre à la charge de Monsieur [J] [O] les frais d’expertise ;De condamner Monsieur [J] [O] au paiement des sommes suivantes :3 158,00 € au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;3 000 € à titre de préjudice moral à la SCI DEDALE ;2 500 € à titre de préjudice moral personnel à Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] ;2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements.L’audience s’est tenue le 23 septembre 2025 après deux renvois et la mise en place d’un calendrier de procédure entre les parties.

Lors de l’audience, la SCI DEDALE, Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I], représentés par leur conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, maintiennent leurs demandes sauf à préciser qu’il n’y a plus de dette locative, à actualiser leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000 €, à solliciter le débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [J] [O], et à titre infiniment subsidiaire, de renvoyer l’affaire au fond.

À titre principal, ils soutiennent que la clause résolutoire a été acquise pour défaut de justification de l’assurance et défaut de paiement des loyers. Ils exposent avoir recherché des solutions à l’amiable avant la délivrance de ces actes.

Par ailleurs, la SCI DEDALE, Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] contestent avoir renoncé à l’acquisition de la clause résolutoire ou que la clause n’aurait pas été acquise du fait d’une dette de la part du bailleur envers le locataire, tel que soutenu en défense. En effet, ils indiquent qu’à la date de délivrance du commandement de payer, le loyer était celui prévu au bail et qu’il est indifférent qu’il ait été réduit ultérieurement à l’acquisition de la clause. Ils précisent à ce sujet qu’aucun accord amiable n’a été trouvé ni décision judiciaire rendue à ce jour : en raison de la présente procédure, ils expliquent ne pas avoir souhaité se présenter devant la commission départementale de conciliation, qu’ils ont néanmoins proposé une réduction rétroactive du loyer au locataire par leurs conclusions signifiées le 11 juin 2025 mais que cette proposition n’a pas été acceptée. Par suite, ils concluent que le loyer en vigueur est toujours celui prévu au contrat de bail. La SCI DEDALE, Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] ajoutent que quand bien même un accord amiable interviendrait, il serait à titre transactionnel et sans conséquence sur l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire.

Subsidiairement, la SCI DEDALE, Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I], au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, font valoir que Monsieur [J] [O] a manqué à ses obligations contractuelles et que cela justifie la résiliation judiciaire du bail. Ils exposent qu’il paie irrégulièrement ses loyers, et qu’il cause des troubles de jouissance en pratiquant de la musique à fort volume toute la journée ou à des heures tardives, en consommant du cannabis et en se montrant agressif envers les voisins.

En outre, la SCI DEDALE, Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] sollicitent une expertise judiciaire suite à l’observation de dégradations (moisissures) dans l’appartement lors d’un constat par commissaire de justice effectué en novembre 2023. Ils indiquent que Monsieur [J] [O] ne leur donne pas accès à l’appartement pour évaluer les dégradations et effectuer les travaux nécessaires.

Concernant les demandes reconventionnelles de Monsieur [J] [O] sur l’expertise, ils soutiennent qu’un dossier technique complet immobilier a été effectué en juin 2023 et qu’un géomètre a déjà calculé la surface privative de l’appartement, et qu’elles ne sont ainsi pas pertinentes.

La SCI DEDALE soutient subir un préjudice lié à la perte de chance de louer le bien à un locataire digne de confiance et s’acquittant de ses dettes, et que Monsieur [J] [O] est de mauvaise foi. Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] affirment subir un préjudice moral personnel du fait de Monsieur [J] [O]. Ils indiquent que le paiement irrégulier des loyers et son comportement agressif leur causent un stress important, à l’origine de difficultés de santé.

La SCI DEDALE, Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] concluent au débouté des demandes reconventionnelles de Monsieur [J] [O].

Ils soutiennent que le logement n’est pas en situation d’indécence. Ils indiquent qu’ils ont fait tout leur possible pour remédier aux problèmes d’humidité en installant une VMC fonctionnelle, en effectuant des travaux suite à un dégât des eaux, en changeant le chauffe-eau et en sollicitant l’accès au logement pour poursuivre les travaux si nécessaire – ce que le locataire a refusé. Ils font valoir que la surconsommation d’électricité est due au matériel musical du locataire et non à un problème d’isolation, et que l’humidité est due à son absence d’activation de la VMC. Enfin, ils pointent que Monsieur [J] [O] ne démontre pas que ses biens auraient été endommagés en raison de l’humidité de l’appartement.

En ce qui concerne l’encadrement des loyers, la SCI DEDALE, Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] indiquent être prêts à suivre l’avis de la commission départementale de conciliation malgré son caractère non-contraignant, et par conséquent, acceptent d’indemniser Monsieur [J] [O] d’un montant de 3 372 € correspondant à un crédit de loyer sur la période du 11 mars 2022 au 30 septembre 2025. Ils précisent cela ne constitue pas un renoncement à l’acquisition de la clause résolutoire.

En ce qui concerne l’aide au logement, ils contestent avoir fait obstacle à cette démarche et affirment avoir renvoyé le document demandé.

En ce qui concerne la violation alléguée du droit de préemption, ils indiquent avoir souhaité vendre le bien à Monsieur [J] [O], qui y a renoncé au dernier moment et n’a pas été retirer les lettres recommandées lui laissant le droit à la préemption. Ils précisent qu’il n’y a plus de projet de vente aujourd’hui.

Enfin, ils contestent tout préjudice moral et soutiennent que Monsieur [J] [O] ne démontre aucune violation de sa vie privée ou harcèlement. Ils déclarent avoir recherché des solutions amiables et ne jamais avoir eu d’intention de lui nuire, et être affectés par cette procédure.

Monsieur [J] [O], représenté par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge de :

Constater la renonciation du bailleur à l’acquisition de la clause résolutoire du fait du paiement par compensation opéré ;Dire que la clause résolutoire est suspendue de tout effet dans la mesure où aucune dette de loyer ne subsiste au jour de l’audience ;Débouter la SCI DEDALE, Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] de toutes leurs demandes ;Reconventionnellement,Condamner la SCI DEDALE à lui payer les sommes de 9 100 € au titre de l’insalubrité de l’appartement, 2 600 € au titre des mois où il n’a pas eu d’eau chaude, 1 500 € au titre de la surconsommation d’électricité, 3 500 € au titre du dommage subi à son matériel professionnel du fait de l’humidité du logement ;Condamner la SCI DEDALE à lui payer la somme de 6 276, 69 € au titre du non-respect de l’encadrement des loyers ;Condamner la SCI DEDALE à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’entrave à la perception de l’allocation d’aide au logement ;Condamner la SCI DEDALE à lui payer la somme de 3 000 € au titre du préjudice moral subi ;

Condamner Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] à lui payer solidairement la somme de 2 000 € au titre du préjudice moral subi ;Condamner la SCI DEDALE à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] à lui payer solidairement la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Monsieur [J] [O] sollicite le rejet de la demande d’expulsion à son encontre.

Sur la clause résolutoire, il fait valoir avoir soldé l’intégralité de la dette locative et qu’elle doit être suspendue, et que, par ailleurs, le bailleur est en réalité débiteur à son égard d’une dette de loyer en application de la réglementation sur l’encadrement des loyers, ce qui entraîne l’absence d’acquisition de la clause résolutoire par compensation. Il affirme en outre avoir toujours été assuré.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail, Monsieur [J] [O] pointe qu’aucune dette de loyer ne subsiste et qu’aucune preuve ne démontre un trouble de jouissance. Il indique que seule une locataire s’est plainte mais que le problème a été par la suite réglé, et que les autres voisins attestent en sa faveur.

En ce qui concerne la demande d’expertise, Monsieur [J] [O] allègue que les moisissures observées sont uniquement dues à l’humidité structurelle de l’appartement dont il n’est pas responsable, et qu’une expertise n’est ainsi pas utile. Subsidiairement, si un expert était désigné, il sollicite qu’il soit également investi des missions suivantes : déterminer la surface loi carrez et la surface habitable du logement, déterminer si le logement est conforme aux normes énergétiques et dresser un dossier de performance énergétique objectif, déterminer si le logement respecte les normes sur la salubrité d’un logement à usage d’habitation, évaluer l’efficacité des travaux réalisés par le bailleur.

Monsieur [J] [O] conclut également au rejet des demandes d’indemnisation formées.

Il fait valoir que la SCI DEDALE ne démontre pas subir de préjudice ni dans son principe ni dans son quantum. Concernant les demandes de Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I], il soulève leur mal fondé en ce que ces derniers n’ont aucun lien contractuel avec lui, le bailleur étant la SCI DEDALE. Il allègue qu’ils ne démontrent pas non plus la réalité d’une faute de sa part ni d’un quelconque préjudice.

Reconventionnellement, Monsieur [J] [O] soutient subir plusieurs postes de préjudice.

Il expose que le logement est insalubre en ce qu’il est anormalement humide et froid. Il indique que le chauffe-eau est tombé en panne durant quatre mois en 2023, et que cela a aggravé l’humidité et causé l’apparition de moisissures. Il indique que ces désordres ont été constatés dans un rapport du service hygiène et salubrité de la commune des [Localité 12] en juillet 2023, et que le bailleur a mis un an avant d’effectuer les travaux préconisés. Monsieur [J] [O] affirme que ces travaux ont été insuffisants et que l’humidité est par la suite revenue. Il soutient que son état de santé s’est dégradé par conséquent, qu’il subi un préjudice économique du fait de lourdes factures d’électricité, et que son matériel professionnel a été endommagé.

Par ailleurs, Monsieur [J] [O] expose que le loyer prévu au bail ne respecte pas l’encadrement des loyers, et que le crédit de loyer qui lui est dû est reconnu dans son principe par les demandeurs au terme de leurs dernières conclusions.

Il allègue que le bailleur a fait discrétionnairement obstruction à sa demande d’aide au logement alors qu’il y avait droit.

Enfin, Monsieur [J] [O] déclare que la présente procédure a pour but de contourner son droit de préemption. Il affirme que le prix qui lui a été proposé par le bailleur était déraisonnable et que l’offre de vente faite était ainsi irrégulière. Il expose de plus que les demandeurs ont des conduites de harcèlement et d’immixtion dans sa vie privée, du fait de leurs menaces d’expulsion infondées en droit ou leurs visites dans la cour de l’immeuble pour observer dans son appartement.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA D ÉCISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, les commandements à l’origine de la présente procédure ayant été délivrés le 12 novembre 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article « clauses résolutoires ») aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative visant les dispositions de l’article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [J] [O] le 12 novembre 2024.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, le défendeur n’ayant pas transmis au bailleur les justificatifs afférents à la souscription d’une assurance locative. En effet, le locataire doit justifier annuellement de cette assurance auprès du bailleur : par conséquent, la transmission de son assurance locative par Monsieur [J] [O] le 18 septembre 2023 par courriel ne vise pas l’attestation d’assurance sollicitée au terme du commandement délivré.

Les justificatifs transmis au tribunal, outre qu’ils ont été produits après le délai d’un mois visé au commandement de justifier de l’assurance locative, ne couvrent pas non plus la période concernée : le premier document (pièce 10), non daté, indique uniquement une ouverture de contrat au 17 août 2022, sans précision sur le renouvellement ultérieur de ce contrat et le paiement des cotisations nécessaires par l’assuré ; les deux autres attestations produites (pièce 11) sont en date du 3 mars 2025, valables de ce jour et jusqu’au 17 août 2025, et ne concernent donc pas la période visée par le commandement en date du 12 novembre 2024 (année 2024, ou attestation couvrant la période de novembre 2024).

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 décembre 2024, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n’ayant aucune faculté d’appréciation de l’opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d’assurance dans le délai requis.

Monsieur [J] [O] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 4111 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI DEDALE, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [J] [O].

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [J] [O] de quitter les lieux.

En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter la SCI DEDALE de cette demande.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [J] [O] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI DEDALE qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de nonrésiliation du bail, et ce en l’absence de tout accord ou toute décision judiciaire sur la révision du loyer.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [J] [O] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s’agit de dispositions d’ordre public qui ne peuvent être écartées que si c’est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l’obstacle apporté par lui, que le débiteur n’a pas pu procéder à la liquidation de la dette.

Il y a donc lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément au texte susvisé.

SUR LA DEMANDE D’EXPERTISE

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes des articles 145 et 848 du code de procédure civile, le juge peut ordonner en référé toute mesure d’instruction s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas en elle-même un obstacle à la mise en œuvre de ces textes dont l’application n’implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle des personnes appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il appartient cependant au juge de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminé.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les demandeurs justifient leur demande d’expertise par le refus de Monsieur [J] [O] de les laisser accéder à l’appartement, et la nécessité d’opposer contradictoirement à ce dernier les dégradations dont il serait responsable le cas échéant.

Sur le premier moyen, il découle de ce qui a été précédemment exposé que l’expulsion de Monsieur [J] [O] a été ordonnée et que par suite, le bailleur va prochainement retrouver la jouissance du bien.

Sur le second moyen, il n’apparaît pas en l’état que l’expertise judiciaire, longue et coûteuse, soit l’unique procédure permettant d’établir un constat contradictoire des lieux. En effet, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par exemple qu’un état des lieux de sortie contradictoire peut être établi par commissaire de justice, après convocation des parties et à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. L’indemnisation des éventuelles dégradations causées par le locataire doit être ultérieurement justifiée par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement, et un décompte des réparations nécessitées par l’état du logement restitué.

Par conséquent, la demande d’expertise judiciaire sera rejetée.

SUR LA COMPÉTENCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS QUANT AUX AUTRES DEMANDES

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il y a lieu de constater en premier lieu que des contestations sérieuses sur les demandes des parties en dommages-intérêts et indemnisation se posent tant sur le terrain juridique (caractérisation d’une situation d’indécence, application de la réglementation sur l’encadrement des loyers notamment application et interprétation des dispositions de l’arrêté n°IDF-2021-11-03-00006 du 3 novembre 2021, qualité à agir de Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I]) que probatoire (appréciation de l’origine des désordres invoqués, appréciation du nombre de m2 du logement loué, calcul du loyer effectivement applicable au bien litigieux…), ce qui nécessite par conséquent une analyse et une interprétation au fond.

En second lieu, il n’appartient pas au juge des référés de condamner au paiement de sommes qui ne sont pas demandées à titre de provision ou qui impliquent de statuer sur le principe et l’étendue des obligations et de l’éventuelle responsabilité des parties.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne saurait donc faire droit à ces demandes sans méconnaître la portée de son office, ni porter une atteinte disproportionnée aux droits des parties.

Par conséquent, au regard de ce qui précède, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la

SCI DEDALE, Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] relatives à la condamnation au paiement de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral de Monsieur [J] [O], et sur les demandes de Monsieur [J] [O] relatives à la condamnation au paiement de la SCI DEDALE de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, de l’absence d’eau chaude, des préjudices moral, matériel et financier, et au titre d’un trop-perçu de loyer, et de la demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts de Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] au titre d’un préjudice moral.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [O] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de justifier de l’assurance locative du 12 novembre 2024 ainsi que de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [J] [O] sera condamné à payer à la SCI DEDALE la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La demande de Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] de ce chef sera rejetée, le juge des référés n’étant pas compétent pour connaître de leur demande formée à titre personnel et n’ayant donc pas statué sur son bien-fondé.

Eu égard à la solution donnée au litige en l’état, la demande de Monsieur [J] [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS que le contrat signé le 1 mars 2022 entre la SCI DEDALE et Monsieur [J] [O] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 13 décembre 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [J] [O] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS la SCI DEDALE à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [J] [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DÉBOUTONS la SCI DEDALE de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [J] [O] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNONS Monsieur [J] [O] à verser à la SCI DEDALE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTONS la SCI DEDALE de sa demande d’expertise ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI DEDALE, Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] relatives à la condamnation au paiement de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral de Monsieur [J] [O], et sur les demandes de Monsieur [J] [O] relatives à la condamnation au paiement de la SCI DEDALE de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance, de l’absence d’eau chaude, des préjudices moral, matériel et financier, et au titre d’un trop-perçu de loyer, et de la demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts de Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] au titre d’un préjudice moral ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces points ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de justifier de l’assurance locative du 12 novembre 2024 ainsi que de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [O] à verser à la SCI DEDALE la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS Madame [L] [I] et Monsieur [X] [I] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS Monsieur [J] [O] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE