TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : La SCI SIMECHA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Manuel RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00208 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZGX

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 11 avril 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 2], représenté par son syndic la société CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS dont le siège social est sis – [Adresse 1]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDERESSE

La SCI SIMECHA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 11 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00208 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZGX

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI SIMECHA est propriétaire du lot n°10 au sein de la résidence située [Adresse 4]) soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic la société C.P.A.B (CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS) a fait assigner la SCI SIMECHA devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts à lui payer les sommes suivantes :

—  4 303,48 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2024,

—  581 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a maintenu les termes de son assignation.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer son domicile actuel, la SCI SIMECHA n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice est revenue avec la mention « pli avisé et non réclamée ».

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI SIMECHA,

— un extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 29 décembre 2024,

— l’extrait du compte copropriétaire de la SCI SIMECHA arrêté au 1er janvier 2025 à la somme de 4 303,48 euros, hors frais de recouvrement,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 février 2022, 13 février 2023 et 1er février 2024 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment approbation des comptes de l’exercice clos et du budget prévisionnel et vote du fonds ALUR,

— les différents appels de fonds adressés à la SCI SIMECHA,

— le décompte annuel de répartition des charges de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,

— la note d’honoraires de Monsieur [O] [Z], architecte du 19 janvier 2024 de 340,34 euros pour une recherche de fuite,

— la mise en demeure de payer la somme de 2 128,08 euros adressée à la SCI SIMECHA par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 novembre 2023,

— la mise en demeure de payer la somme de 2 907,24 euros adressée par le conseil du syndic le 19 mars 2024,

— le contrat de syndic.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de fourniture de deux badges VIGIK facturés le 18 septembre 2023 (28,60 euros.)

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI SIMECHA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 274,88 euros (4 303,48 euros – 28,60 euros) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 date de première présentation de la mise en demeure sur la somme de 1 824,32 euros (montant du à cette date moins les frais de recouvrement) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En application de l’article 10-l précité entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat qui sont à la charge du copropriétaire défaillant les frais de la mise en demeure de payer du 10 novembre 2023, soit la somme de 35 euros.

En revanche, les frais de relance du 9 février 2024 (180 euros) ne seront pas retenus faute de production de la mise en demeure correspondante.

Les frais d’honoraires de contentieux (180 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

A cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent rejetée.

Enfin, les frais exposés au titre de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la SCI SIMECHA (186 euros) relèvent également des frais irrépétibles au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI SIMECHA au paiement de la somme de 35 euros et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues, la SCI SIMECHA a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

Il y a lieu en conséquence de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée au titre des sommes dues pour les arriérés de charges de copropriété dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 13 janvier 2025.

Sur les autres demandes

La SCI SIMECHA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI SIMECHA à payer au syndicat de la résidence située [Adresse 3] ([Adresse 6]) représenté par son syndic la société C.P.A.B (CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS) les sommes suivantes :

—  4 274,88 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 824,32 euros à compter du 22 mars 2024,

—  35 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,

—  400 euros à titre de dommages et intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 13 janvier 2025,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI SIMECHA aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président.