TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e SOUSSI (L120)

M^e DARCHIS (PC192)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/10745

N° Portalis 352J-W-B7F-CVBDG

N° MINUTE : 1

Assignation du :

26 Août 2021

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.E.L.A.S. SELAS PHARMACIE [5] (RCS de PARIS n°793 867 318)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Benjamin SOUSSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L120

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [T] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC192

Décision du 29 Janvier 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/10745 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVBDG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 04 juin 2008, M. [I] [R] et M. [T] [R] (ci-après les consorts [R]) ont donné à bail commercial à M. [K] [O], aux droits duquel se trouve la société SELAS PHARMACIE [5] (ci-après désignée PHARMACIE [5]), des locaux sis à [Adresse 1], pour une durée de onze années à compter du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2016, l’exercice du commerce de « Pharmacie et annexe à celui-ci et para pharmacie » et un loyer annuel de 35 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 03 novembre 2020, les consorts [R] ont délivré à la société PHARMACIE [5] un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, d’avoir à lui payer la somme principale de 26 420,14 euros, selon décompte arrêté au 28 octobre 2020.

Selon ordonnance en date du 07 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné la société PHARMACIE [5] à payer aux consorts [R] la somme provisionnelle de 18 000 euros et l’a autorisée à se libérer de sa dette en vingt-quatre versements mensuels d’un montant égal, en sus du loyer courant.

Les consorts [R] ont interjeté appel de cette décision et par un arrêt en date du 15 juin 2022, la cour d’appel de Paris a notamment :

— infirmé l’ordonnance sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur le montant de la provision;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 03 décembre 2020 ;

— condamné la société PHARMACIE [5] au paiement d’une provision de 30 552 euros ;

— confirmé l’ordonnance pour le surplus ;

y ajoutant,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés, clause qui sera réputé n’avoir jamais joué si la société PHARMACIE [5] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

— dit qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son effet et la société PHARMACIE [5] pourra être expulsée.

Le contrat de bail a été renouvelé au 1er novembre 2018 et par un jugement en date du 05 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 60 775 euros hors taxes et hors charges.

La société PHARMACIE [5] ayant interjeté appel de cette décision, l’affaire est pendante devant la cour d’appel.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 26 août 2021, la société PHARMACIE [5] a assigné les consorts [R] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réplique n°1 notifiées par voie électronique le 31 mars 2022), la société PHARMACIE [5] demande au tribunal, au visa des articles 1722 et 1135 du code civil, de:

« JUGER nul et de nul effet le commandement signifié le 3 novembre 2020 avec parallèlement une saisie sur les comptes de la PHARMACIE, le montant saisi étant toujours à ce jour bloqué par le fait des consorts [R] qui refusent son déblocage amiable.

— JUGER que la clause résolutoire ne pourra en conséquence produire aucun effet.

— ORDONNER une diminution provisoire du loyer de 70% pour la période comprise :

. Entre le 17 mars 2020 et 10 mai 2020 soit 53 jours

. Entre le 29 octobre 2020 et le 28 novembre 2020 soit 31 jours

. Entre le 19 mars 2021 et le18 mai 2021 soit 60 jours

— ORDONNER une diminution de loyer de 30% pour la période transitoire comprise entre les confinements (couvre-feu et/ou contrainte sanitaire) et entre le 11 mai 2020 et le 28 octobre 2020, et le 29 novembre 2020 et le 18 mars 2020.

— JUGER que le total de loyer à déduire en l’état et sous réserve de la fixation Judiciaire du loyer de renouvellement sur une base déplafonnée est de 18.156,31€ HT et HC sur la base du loyer actuel et de 24.753,31€ sur la base du loyer de renouvellement.

— CONDAMNER en tant que de besoin solidairement Messieurs [R] [T] et [I] au remboursement du trop perçu avec intérêts de droit à compter de la présente assignation,sous réserve de compensation.

— DEBOUTER les consorts [R] de leur demande en paiement de dommages et intérêts et de frais irrépétibles particulièrement injustifiée en l’espèce.

— CONDAMNER solidairement Messieurs [I] [R] et [T] [R] au paiementde 20.000€ à titre de dommages et intérêts pour leur comportement abusif et de mauvaise foicompte tenu des circonstances de l’espèce.

— LES CONDAMNER au paiement de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile pour les frais irrépétibles engagés et en tous les dépens dont distraction au profit de BERNARD BESSIS Selarl représentée par Maître Bernard BESSIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Dans leurs dernières conclusions (conclusions en réponse n°2 récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 juillet 2023), les consorts [R] demandent au tribunal, au visa de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, de l’article 1er de la loi du 9 juillet 2020, du décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020, des articles 1722 et 1195 du code civil, et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

« – Débouter la SELAS PHARMACIE [5] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la SELAS PHARMACIE [5] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en raison du caractère abusif de la présente procédure,

— Condamner la SELAS PHARMACIE [5], au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Par ordonnance en date du 19 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et renvoyé celle-ci à l’audience se tenant à juge unique du 20 novembre 2024 à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 29 janvier 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande de la société PHARMACIE [5] de nullité du commandement de payer du 03 novembre 2020

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Décision du 29 Janvier 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/10745 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVBDG

Il est acquis qu’est privé d’effet un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

Ainsi, la mauvaise foi des consorts [R] dans la délivrance du commandement de payer du 03 novembre 2020, invoquée par la société PHARMACIE [5], ne peut pas être sanctionnée par la nullité de l’acte, celui-ci ne pouvant qu’être privé d’effet.

Cependant, la société PHARMACIE [5] ne rapporte pas la preuve que les consorts [R] ont délivré le commandement afin de l’intimider et en fraude de ses droits ainsi qu’elle le soutient.

En outre, les mesures administratives prises afin de lutter contre l’épidémie de covid-19 ne l’avaient pas dispensé du paiement des loyers et, par conséquent, les consorts [R] étaient bien fondés à solliciter le paiement d’un arriéré.

De surcroît, les consorts [R] lui avaient consenti une remise de 25% sur le loyer du deuxième trimestre 2020 et avaient accepté de reporter au 15 décembre 2020 le paiement du loyer du troisième trimestre 2020, ce qui montre au contraire qu’ils étaient conscients des difficultés qu’elle rencontrait en raison de la crise sanitaire.

Par conséquent, la demande de la société PHARMACIE [5] de nullité du commandement de payer du 03 novembre 2020 sera rejetée.

2- Sur la demande de la société PHARMACIE [5] relative à l’effet de la clause résolutoire

La demande de la société PHARMACIE [5] de nullité du commandement de payer ayant été rejetée, sa demande de voir juger que la clause résolutoire ne pourra produire aucun effet sera également rejetée, étant souligné que les consorts [R] ne sollicitent pas l’acquisition de la clause résolutoire.

3- Sur les demandes de la société PHARMACIE [5] de diminution provisoire du montant du loyer

a) Sur les demandes de diminution provisoire du loyer sur le fondement de la destruction partielle provisoire de la chose louée engendrant sa perte temporaire

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est admis que la perte peut ne pas être matérielle mais juridique et résulter de l’impossibilité dans laquelle se trouve le preneur de jouir de la chose conformément à sa destination.

Il est acquis que les mesures d’interdiction de recevoir du public et les restrictions sanitaires, mesures de police administrative générales et temporaires, prises pour lutter contre l’épidémie de covid-19 étaient sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et qu’elles ne peuvent, par conséquent, être assimilées à la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil.

Dès lors le moyen tiré de la destruction ou de la perte partielle de la chose louée ne permet pas d’exonérer, totalement ou partiellement, la société PHARMACIE [5] de son obligation de paiement des loyers.

b) Sur les demandes de diminution provisoire du loyer sur le fondement de la révision du contrat

Selon l’article 1195 du code civil, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe.

Ces dispositions, issues de la l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2016. Or, en l’espèce, le contrat de bail liant les consorts [R] à la société PHARMACIE [5] ayant été renouvelé au 1er novembre 2018, ainsi que cela ressort du jugement du juge des loyers commerciaux du 05 janvier 2023, la société PHARMACIE [5] est bien fondée à en solliciter l’application.

Cependant, la révision du contrat ne peut être envisagée que pour l’avenir et n’a aucun effet rétroactif, de sorte qu’elle ne vaudrait que pour les obligations à venir du locataire et non sur celles passées.

Dès lors, le moyen tiré de l’imprévision ne permet pas d’exonérer, totalement ou partiellement, la société PHARMACIE [5] de son obligation de paiement des loyers.

*****

Par conséquent, seront rejetées les demandes de la société PHARMACIE [5] de:

— diminution provisoire du loyer de 70% pour les périodes du 17 mars 2020 au 10 mai 2020, du 29 octobre 2020 au 28 novembre 2020 et du 19 mars 2021 au 18 mai 2021;

— diminution du loyer de 30% pour la période transitoire entre les confinements et pour les périodes du 11 mai 2020 au 28 octobre 2020 et du 29 novembre 2020 au 18 mars 2020 ;

— fixation du loyer à déduire à la somme de 18 156,31 euros hors taxes et hors charges sur la base du loyer actuel et de 24 753,31 euros sur la base du loyer de renouvellement ;

— condamnation des consorts [R] au remboursement du trop perçu avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sous réserve de compensation.

4- Sur la demande des consorts [R] de dommages-intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages- intérêts, qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Les consorts [R] ne démontrent pas que la société PHARMACIE [5] a diligenté la présente procédure avec légèreté blâmable ou qu’elle a agi avec malice, mauvaise foi ou commis une erreur équipollente au dol.

En outre, ils ne rapportent la preuve d’aucun préjudice, leur âge ne pouvant suffire.

Dans ces conditions, leur demande de condamnation de la société PHARMACIE [5] à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts sera rejetée.

5- Sur la demande de dommages-intérêts de la société PHARMACIE [5]

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La société PHARMACIE [5] qui succombe en ses demandes principales ne peut prétendre obtenir des consorts [R] des dommages-intérêts pour mauvaise foi et comportement abusif.

Par conséquent, sa demande de condamnation des consorts [R] à lui payer la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts sera rejetée.

6- Sur les demandes accessoires

La société PHARMACIE [5], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile..

L’équité commande en outre de la condamner à payer aux consorts [R] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société PHARMACIE [5] de condamnation des consorts [R] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de la société PHARMACIE [5] de nullité du commandement de payer du 03 novembre 2020 ;

Rejette la demande de la société PHARMACIE [5] de voir juger que la clause résolutoire ne pourra produire aucun effet ;

Rejette la demande de la société PHARMACIE [5] de diminution provisoire du loyer de 70% pour les périodes du 17 mars 2020 au 10 mai 2020, du 29 octobre 2020 au 28 novembre 2020 et du 19 mars 2021 au 18 mai 2021 ;

Rejette la demande de la société PHARMACIE [5] de diminution du loyer de 30% pour la période transitoire entre les confinements et pour les périodes du 11 mai 2020 au 28 octobre 2020 et du 29 novembre 2020 au 18 mars 2020 ;

Rejette la demande de la société PHARMACIE [5] de fixation du loyer à déduire à la somme de 18 156,31 euros hors taxes et hors charges sur la base du loyer actuel et de 24 753,31 euros sur la base du loyer de renouvellement ;

Rejette la demande de la société PHARMACIE [5] de condamnation de M. [I] [R] et M. [T] [R] au remboursement du trop perçu avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sous réserve de compensation ;

Rejette la demande de M. [I] [R] et M. [T] [R] de condamnation de la société PHARMACIE [5] à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts;

Rejette la demande la société PHARMACIE [5] de condamnation de M. [I] [R] et M. [T] [R] à lui payer la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts ;

Condamne la société PHARMACIE [5] aux dépens ;

Condamne la société PHARMACIE [5] à payer à M. [I] [R] et M. [T] [R] la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande la société PHARMACIE [5] de condamnation de M. [I] [R] et M. [T] [R] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 29 Janvier 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER