TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [G] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00935 – N° Portalis 352J-W-B7J-C644B

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 28 mai 2025

DEMANDERESSES

S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

S.A. WAKAM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 28 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00935 – N° Portalis 352J-W-B7J-C644B

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2022, la société BNP PARIBAS IMMOBLIER RESIDENCES SERVICES a consenti un bail d’habitation à M. [G] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 980,80 euros et d’une provision pour charges de 109,19 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de la société WAKAM, selon contrat du 22 septembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2608,03 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 13 janvier 2025, la société BNP PARIBAS IMMOBLIER RESIDENCES SERVICES et la société WAKAM ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [H], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

• 2673,36 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de décembre 2024 inclus, montant à parafire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

—  456,76 euros à la société BNP PARIBAS IMMOBLIER RESIDENCES SERVICES,

—  2 216.60 euros à la société WAKAM,

• une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

• 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 5 mars 2025, la société BNP PARIBAS IMMOBLIER RESIDENCES SERVICES et la société WAKAM maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précise que la dette locative, actualisée aujour de l’audience, s’élève désormais à 2729,92 euros (513,32 euros pour la bailleresse et 2216,60 euros pour la caution).

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [G] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

La société BNP PARIBAS IMMOBLIER RESIDENCES SERVICES et la société WAKAM justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il résulte des pièces produites et notamment de l’historique des versements que M. [G] [H] a payé, dans le délai imparti, les causes du commandement de payer qui lui a été signifié le 19 septembre 2024. Il apparait aussi qu’il n’a pas arrêter de payer le loyer et qu’il effectue des paiements qui, bien qu’insuffisant à apurer la dette, permettent toutefois de la limiter. Ainsi à la date de l’audience persiste une dette de 2729,92 euros. Etant précisé que par un paiement du 3 mars 2025, il a payé le dernier loyer courant avant l’audience.

En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée elle n’est pas suffisamment grave, notamment au regard de la durée du bail, pour justifier de la résiliation du bail. Les demandeurs seront ainsi déboutés de leur demande de résiliation judiciaire ainsi que de leurs demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Les demandeurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mars 2025, M. [G] [H] devait la somme de 2729,92 euros.

La société WAKAM justifie, par la production de quittance subrogatoire avoir versé aux bailleurs la somme totale de 2216,60 euros, soit 1088,50 euros pour le mois de juillet 2024 et 1128,10 pour le mois d’août 2024.

M. [G] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à payer à la société BNP PARIBAS IMMOBLIER RESIDENCES SERVICES la somme de 513,32 euros et à la société WAKAM la somme de 2216,60 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des paiements intervenus depuis la délivrance de l’assignation et conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [G] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024, non obligatoire dans le cadre de la présente procédure en résiliation judiciaire.

Condamné aux dépens, M. [G] [H] devra verser à la société WAKAM une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de résiliation du bail d’habitation conclu le 1er septembre 2022 entre la société BNP PARIBAS IMMOBLIER RESIDENCES SERVICES, d’une part, et M. [G] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7],

CONDAMNE M. [G] [H] à payer à la société BNP PARIBAS IMMOBLIER RESIDENCES SERVICES la somme de 513,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025 (échéance de mars 2025 et paiement du 03/03/25 inclus) avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [G] [H] à payer à la société WAKAM, subrogée dans les droits de la bailleresse, la somme de 2216,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025 (échéance de mars 2025 et paiement du 03/03/25 inclus) avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [G] [H] à payer à la société WAKAM la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [H] aux dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024.

Fait et jugé à [Localité 6] le 28 mai 2025

le greffier le Président