TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. JOYA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Emmanuel COSSON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04500 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WKN

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 28 mai 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic la SARL le cabinet PIIC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004

DÉFENDERESSE

S.C.I. JOYA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M. [C] [B] (Gérant) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mai 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 28 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04500 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WKN

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JOYA est propriétaire des lots n°1 et 15 d’un immeuble situé [Adresse 7], soumis au régime de la copropriété.

Par acte d’huissier en date du 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], représenté par son syndic, le Cabinet PIIC, a fait assigner la SCI JOYA devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

4 358,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 mai 2024, 2e trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

165 euros au titre des frais de recouvrement,

2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

Plaidée à l’audience du 4 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 5 mars 2025 pour permettre à la SCI JOYA de comparaitre.

A l’audience du 5 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé sa demande en paiement formée au titre des charges de copropriété à la somme de 5 429,23 euros, 1er trimestre 2025 inclus. Il a précisé être opposé à l’octroi de délai de paiement à la SCI JOYA.

La SCI JOYA, représentée par son gérant, M. [C] [B] a déposé des écritures qu’elle a soutenu oralement. Elle demande à pouvoir s’acquitter du règlement de la dette selon l’échéancier suivant : un versement de 1 000 euros au mois de mars puis le solde de la dette sur 24 mois. Elle explique que son locataire a arrêté de payer le loyer au mois de novembre 2023, qu’il a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, et que le mandataire liquidateur ne lui a remis les clés du local qu’au mois de mai 2024.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI JOYA tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°1 et 15,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er janvier 2020 au 8 janvier 2025 et arrêté à cette date à 5 594,23 euros (en ce inclus 165 euros de frais),

— les appels de fonds couvrant la période,

— les comptes de charges pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 3 décembre 2020, 23 novembre 2021, 19 octobre 2022, 4 mai 2023, 3 avril 2024 ayant notamment :

▸ approuvé les comptes pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

▸ approuvé le budget prévisionnel pour l’exercice 2024,

▸ décidé des travaux ou opérations suivants : remplacement des fenêtres du 6e étage (résolution 15, AG du 04/05/23), ajustement de la porte sur rue, réfection étanchéité du sol de la cour (résolutions 7 et 10, AG du 03/04/24).

S’agissant des quatre appels de fonds « TVX REFECTION COUVERTU » de 2 295 euros chacun, il convient de constater que si aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant de l’approbation de tels travaux par les copropriétaires n’est produit, le syndic d’immeuble a procédé à un appel de fonds, le 13 janvier 2020, pour « Gros Travaux AGO 2019 » d’un montant de 9 180 euros correspondant à quatre fois la somme de 2 295 euros, et que cet appel mentionne un vote à l’assemblée générale ordinaire de l’année 2019. Par ailleurs, lors de l’assemblée générale du 19 octobre 2022, les copropriétaires ont approuvé en même temps que le budget de l’exercice 2021 le budget de « gros travaux votés » pour la somme de 110 792,33 euros. En l’absence de contestation par la SCI JOYA, qui comparait dans le cadre de cette instance, il sera considéré que le syndicat des copropriétaires justifie suffisamment de sa créance.

Ainsi, et au vu des pièces produites, la SCI JOYA est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 5429,23 euros, pour la période allant du 1er janvier 2020 au 8 janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 et le paiement de 1 000 euros du 08/01/2025.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 3 avril 2024, date de la mise en demeure, pour la somme de 3 095,22 euros (somme réellement due hors frais à la date de la mise en demeure), à compter du 12 juin 2024, date de l’assignation, pour la somme de 1 263,09 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, compte tenu du paiement de 1 000 euros intervenu après l’assignation.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, issu de la loi du 10 février 2016, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la lettre de mise en demeure du 3 avril 2024, justifiées avec la production du bordereau d’accusé réception. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 120 euros.

En conséquence la somme globale de 45 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que la SCI JOYA ne paye pas régulièrement ses charges depuis le mois de janvier 2020. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il sera également tenu compte du fait que la SCI JOYA a fait part de ses difficultés financières et à procédé a des virements importants de 1 000 euros chacun pour limiter sa dette. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais pour payer la dette

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Au regard de la situation de la SCI JOYA précédemment exposée, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La SCI JOYA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la SCI JOYA devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI JOYA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], pris en la personne de son syndic le Cabinet PIIC, les sommes suivantes :

• 5 429,23 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2020 au 8 janvier 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025 et le paiement de 1 000 euros du 08/01/2025, avec intérêt au taux légal à compter du 3 avril 2024 pour la somme de 3 095,22 euros, à compter du 12 juin 2024 pour la somme de 1 263,09 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

• 45 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024,

• 150 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

AUTORISE la SCI JOYA à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 190 euros, la dernière soldera la dette en principal et intérêts,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE la SCI JOYA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] ([Adresse 2]) pris en la personne de son syndic le Cabinet PIIC, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI JOYA aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 28 mai 2025

le greffier le Président