N° RG 23/10613 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MM53

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 23/10613 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MM53

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Lionel DREYFUSS

M^e Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

M^e Lionel DREYFUSS

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

JUGEMENT DU 27 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

SCI UNIVERS, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 913.340.196. représentée par ses Gérants, Monsieur [K] [I] et Madame [N] [I] née [S],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel DREYFUSS, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 327

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] à [Localité 7] reeprésenté par son syndic, la société [X] GESTION IMMOBILIERE, inscrit au RCS de [Localité 12] sous le n° B 882.907.462. pris en la personne de son Président, Madame [B] [X],

dont le siège social est sis [Adresse 8]. [Adresse 9]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Février 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

La SCI UNIVERS est copropriétaire au sein d’une copropriété sise [Adresse 2] à 67000 [10].

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s’est tenue le jeudi 9 novembre 2023.

Contestant plusieurs résolutions de ladite assemblée, par assignation délivrée le 18 décembre 2023, la SCI UNIVERS a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 67000 [10] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 31 octobre 2024, la SCI UNIVERS a demandé de :

DECLARER la SCI UNIVERS recevable et fondée en toutes ses demandes.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins, prétentions, et conclusions.

DECLARER que la résolution n° 2 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2023 est nulle.

DECLARER que la résolution n° 3 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2023 est nulle.

DECLARER que la résolution n° 4 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2023 est nulle.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] aux entiers dépens de la présente instance.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à 67000 [10] à payer à la SCI UNIVERS la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

DECLARER que la SCI UNIVERS sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quotepart dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965.

DECLARER que la décision à intervenir est assortie de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI UNIVERS avance que ses demandes sont recevables pour être opposante à l’adoption des résolutions querellées. Elle dénonce un abus de majorité ayant conduit à l’adoption des résolutions n°2, 3 et 4 de l’assemblée générale du 9 novembre 2023. Sur les demandes reconventionnelles, elle indique que la remise en état du local citerne est intervenue et fait état de sa bonne foi de sorte qu’aucune remise en état ne peut être ordonnée à son encontre.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 4 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] a demandé de :

DEBOUTER la SCI UNIVERS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER la SCI UNIVERS sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à dégager et retirer des parties communes les murs de parpaings qui les jonchent (source : annexe 7) ;

CONDAMNER la SCI UNIVERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 67000 [10] la somme de 6 000 € au titre de l’article 7()0 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7] conteste toute abus de majorité dans l’adoption des résolutions querellées. Il dénonce des travaux entrepris par la SCI UNIVERS au sein de la copropriété affectant les parties communes et nécessitant une remise en état par la SCI UNIVERS.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 7 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 12 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I. Sur la demande en annulation des résolutions n° 2, 3 et 4 de l’assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 2023

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Concernant l’abus de majorité invoqué, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, reste susceptible d’un recours en annulation lorsqu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans pour autant être conforme à l’intérêt commun. Il appartient aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l’abus commis et d’un préjudice injustement infligé à une minorité.

L’abus de majorité suppose donc que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt réel pour la collectivité et qu’elle soit préjudiciable au demandeur en justice. Un tel abus consiste donc à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, en particulier en rompant l’équilibre entre les copropriétaires.

Il est rappelé que l’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire et que le tribunal ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même de la décision incriminée.

En outre, il est rappelé que l’abus de majorité ne se présume pas en présence d’une décision d’assemblée dépourvue de toute motivation, l’assemblée n’ayant pas l’obligation de motiver sa position dans le procès-verbal.

Aussi, pour obtenir l’annulation des résolutions querellées, il appartient à la SCI UNIVERS de rapporter la preuve que la décision qui a été prise est contraire à la défense légitime de l’intérêt collectif de la copropriété.

En l’espèce, le refus de l’assemblée générale des copropriétaires de céder à la SCI UNIVERS le local citerne et le dégagement attenant au lot n°17, tous deux constitutifs de parties communes, n’apparaît pas contraire à la défense de l’intérêt collectif de la copropriété ni rompre l’équilibre des droits entre copropriétaies. Au contraire, la cession envisagée par le demandeur réduirait la surface de circulation des parties communes du sous-sol menant notamment à la buanderie et mettrait fin à la tolérance existante au sein de la copropriété quant au stationnement de vélos des résidents dans ledit dégagement. Par ailleurs, s’il n’est pas contesté que le local citerne n’est plus utilisé dans sa fonction initiale, il résulte du plan du sous-sol produit et des photographies produites par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] que ce local est attenant à la chaufferie et présente des soupiraux communs aux deux pièces de sorte que les deux pièces forment un ensemble difficilement dissociable.

De même, le projet de bail portant sur l’ancien local citerne tel que visé par la résolution n°2 querellée viendrait à privatiser ledit local et en exclure un usage collectif par la copropriété, et ce alors que ladite pièce est intimement liée à la chaufferie attenante, également partie commune.

Si la SCI UNIVERS met en avant le gain pécuniaire retiré par la copropriété de la vente de ces parties communes ou de la location du local citerne, il est pris en considération que la contrepartie financière qui en résulterait ne compenserait pas la perte pour la copropriété, de la propriété ou du moins de l’usage des parties communes convoitées par la SCI UNIVERS, qui présentent pourtant une utilité certaine pour l’ensemble des copropriétaires.

En conséquence, la SCI UNIVERS ne rapporte pas la preuve d’un abus de majorité. La SCI UNIVERS sera déboutée de sa demande en annulation des résolutions n° 2, 3 et 4 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 9 novembre 2023.

II. Sur la demande reconventionnelle en remise en état des parties communes

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndicat à agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, notamment concernant les atteintes portées aux parties communes.

En l’espèce, en cours de procédure, la SCI UNIVERS a procédé aux remises en état des parties communes sollicitées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] 67000 [Adresse 11], ce qui n’est pas contesté par le défendeur.

La SCI UNIVERS en justifie par les photographies produites. Aussi, cette demande reconventionnelle n’est plus justifiée et sera rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, la SCI UNIVERS sera condamnée aux entiers dépens de la procédure, ce qui emporte rejet de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI UNIVERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI UNIVERS de sa demande en annulation des résolutions n° 2, 3 et 4 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 9 novembre 2023 de l’immeuble sis [Adresse 2] à 67000 [10] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] de sa demande reconventionnelle de remise en état des parties communes ;

CONDAMNE la SCI UNIVERS aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI UNIVERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [10] la somme de 1000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY