MINUTE N°25/03076

DOSSIER N° RG 25/00181 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M5CB

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2025

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DEMANDEURS :

M. [V] [N]

17 route des Landez

27480 LE TRONQUAY

représenté par M^e Claire SOUBRANE, avocat au barreau de Rouen

M. [E] [P]

17 route des Landez

27480 LE TRONQUAY

représentée par M^e Claire SOUBRANE, avocat au barreau de Rouen

DEFENDEUR :

M. [X] [G]

35 rue Mustel

76000 ROUEN

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 05 Septembre 2025

JUGE : Agnès PUCHEUS

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès PUCHEUS, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2023, Monsieur [V] [N] et Madame [E] [P] ont donné à bail à Monsieur [X] [G] un logement situé 35 rue Mustel à ROUEN (76000), moyennant un loyer mensuel de 516€, outre une provision sur charges de 31€.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 854,56€ du chef d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 1er octobre 2024 a été délivré au locataire le 7 octobre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes du commandement n’aient été intégralement apurées, par acte du 28 janvier 2025, Monsieur [N] et Madame [P] ont fait assigner Monsieur [G] devant le juge des contentieux de la protection. Ils lui demandent de :

— Constater la résiliation de l’engagement de location consenti à Monsieur [X] [G] par l’effet du jeu de la clause résolutoire insérée au bail en raison du défaut de paiement des loyers et des charges,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [G], de tous biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Condamner Monsieur [X] [G] à leur payer le montant des loyers et des charges dus au 22 janvier 2025 à hauteur de la somme de 3 576,28€, avec intérêts de droit, à compter de la signification du commandement de payer,

— Condamner Monsieur [X] [G] à leur payer une somme mensuelle égale au loyer actuel augmenté des charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,

— Condamner Monsieur [X] [G] à leur payer une somme de 600€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [X] [G] à leur payer une somme de 500€ sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamner Monsieur [X] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, le coût du PV de saisie conservatoire de meubles avec facture du serrurier et le coût de l’assignation et les formalités de dénonciation à la Préfecture,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 5 septembre 2025, Monsieur [N] et Madame [P] étaient représentés par Maître [Z] qui a actualisé la dette à la somme de 3 684,77€, un virement de 600€ ayant été fait le 1er septembre 2025.

Monsieur [G] a comparu en personne. Il a indiqué avoir prévu de faire un virement de 2 354€ le 9 septembre 2025 et avoir déjà fait un virement de 1 400€ auprès du commissaire de justice. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

Une note en délibéré a été autorisée pour justifier des paiements effectués.

Par un courriel reçu le 25 septembre 2025, le conseil des bailleurs a communiqué une situation actualisée du compte de Monsieur [G].

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [N] et Madame [P] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [G] le 7 octobre 2024. Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, il convient de préciser que, le bail n’ayant pas été conclu ou tacitement renouvelé après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer, c’est bien le délai de deux mois prévu au contrat qui s’applique. Il ressort du décompte produit par les bailleurs que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 8 décembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 décembre 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [N] et Madame [P] ou à leur mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [N] et Madame [P] produisent un décompte à la date du 11 septembre 2025 dont il ressort que la dette est de 3 566,77€, une fois déduits des frais non justifiés ou

compris dans les dépens. Monsieur [G] ne contestant pas ce montant, il convient de le condamner à payer à Monsieur [N] et Madame [P] la somme de 3 566,77€, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 2 854,56€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que le locataire a repris le paiement du loyer courant en septembre 2025. Il demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [G] à défaut de départ volontaire ainsi que sa condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 8 décembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [N] et Madame [P], qui n’établissent pas que la carence dans le paiement des loyers est due à la mauvaise foi du défendeur et ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement, sont déboutés de leur demande de dommages intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [G], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance qui ne comprendront pas le coût du procès-verbal de saisie de conservatoire, celle-ci n’étant pas un acte nécessaire à la procédure.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [G] est condamné à payer à Monsieur [N] et Madame [P] la somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [V] [N] et Madame [E] [P] recevables en leur demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 21 avril 2023 concernant le logement situé 35 rue Mustel à ROUEN (76000), donné en location à Monsieur [X] [G] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 8 décembre 2024,

DIT que Monsieur [X] [G] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à Monsieur [V] [N] et Madame [E] [P] la somme de 3 566,77 euros (trois mille cinq cent soixante-six euros et soixante-dix-sept centimes) arrêtée à la date du 11 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 2 854,56€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [X] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [V] [N] et Madame [E] [P] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [X] [G] soit condamné à verser à Monsieur [V] [N] et Madame [E] [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 8 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

DÉBOUTE Monsieur [V] [N] et Madame [E] [P] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [X] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 octobre 2024, de la signification de l’assignation du 28 janvier 2025, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État, à l’exception du coût du procès-verbal de saisie conservatoire,

CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer à Monsieur [V] [N] et Madame [E] [P] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE