TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

07 Juillet 2025

N° RG 20/04142 – N° Portalis DB3R-W-B7E-VZQL

N° Minute :

AFFAIRE

S.N.C. CLICHY VICTOR HUGO 2, S.N.C. CLICHY VICTOR HUGO 3, S.N.C. CLICHY VICTOR HUGO 6

C/

S.A.S. ESSET, S.D.C. CLICHY – MOREL – POUCHET Pris en la personne de son syndic, la société ESSET., S.D.C. SYNDICAT SECONDAIRE APPP1 Pris en la personne de son syndic, la société ESSET., S.D.C. CLICHY – PARIS – PERIPHERIQUE Pris en la personne de son syndic, la société ESSET., S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER CLICHY-LECLERC-POUCHET Pris en la personne de son syndic, la société ESSET

Copies délivrées le :

DEMANDERESSES

S.N.C. CLICHY VICTOR HUGO 2

92/98 Victor Hugo

92115 CLICHY

représentée par M^e Antoine CHATAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

S.N.C. CLICHY VICTOR HUGO 3

92/98 Victor Hugo

92115 CLICHY

représentée par M^e Antoine CHATAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

S.N.C. CLICHY VICTOR HUGO 6

92/98 Victor Hugo

92115 CLICHY

représentée par M^e Antoine CHATAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R137

DEFENDERESSES

S.A.S. ESSET

17 place des Reflets

92400 COURBEVOIE

représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2472

S.D.C. CLICHY – MOREL – POUCHET Pris en la personne de son syndic, la société ESSET.

17 place des Reflets

92400 COURBEVOIE

représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1892

S.D.C. SYNDICAT SECONDAIRE APPP1 Pris en la personne de son syndic, la société ESSET.

17 place des Reflets

92400 COURBEVOIE

représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1892

S.D.C. CLICHY – PARIS – PERIPHERIQUE Pris en la personne de son syndic, la société ESSET.

17 places des Reflets

92400 COURBEVOIE

représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1892

S.D.C. ENSEMBLE IMMOBILIER CLICHY-LECLERC-POUCHET Pris en la personne de son syndic, la société ESSET

17 place des Reflets

92400 COURBEVOIE

représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1892

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2024 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, date prorogé au 7 juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Les ensembles immobiliers dénommés CLICHY-MOREL-POUCHET, CLICHY-PARIS-PERIPHERIQUE, CLICHY-LECLERC-POUCHET et APP1 sis 92/98, boulevard Victor Hugo à CLICHY (92110), sont soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et répartis en quatre syndicats de copropriétaires.

Depuis le 22 juin 2006, ils ont pour syndic la société ESSET, anciennement dénommée ICADE ou FONCIA IPM.

Les SNC CLICHY VICTOR HUGO2, SNC CLICHY VICTOR HUGO 3 et SNC CLICHY VICTOR HUGO 6 ont fait l’acquisition de différents lots au sein des quatre copropriétés susvisées, entre 2001 et 2005.

En 1979, une union de syndicats, dénommée USCPP, a été créée par les quatre syndicats de copropriétaires de ces quatre copropriétés avec pour objet la gestion, l’entretien et le fonctionnement des installations et équipements communs aux quatre immeubles.

Le 27 avril 2005, l’USCPP, représentée par son directeur, la société ESSET, a conclu avec la société JC DECAUX un contrat portant sur la location d’emplacements publicitaires sur les toitures terrasses de l’USCPP pour un loyer annuel de 368.000 euros HT, outre un droit d’entrée de 87.000 euros HT.

Les recettes issues de ce contrat ont été affectées à un compte d’attente et ont, pour partie, financé des travaux réalisés sur les équipements communs aux quatre copropriétés.

Le contrat liant l’USCPP à la société JC DECAUX a pris fin en 2015.

En 2016, les syndicats des copropriétaires ont constitué un groupement d’intérêt économique dénommé « GIE DE VALORISATION DES TOITURES-TERRASSES » (ci-après GIE VTT) qui a signé un nouveau contrat de location d’emplacements publicitaires avec la société JC DECAUX.

Les sociétés SNC CLICHY VICTOR HUGO 2, SNC CLICHY VICTOR HUGO 3 et SNC CLICHY VICTOR HUGO 6 ont cédé une partie des lots qu’elles détenaient au sein des quatre copropriétés en juillet 2015, juin 2016, juillet 2016, juin 2017 et juillet 2018.

Suivant assemblées en date des 29 mars 2018, 27 juin 2018 et 28 juin 2018, ont été votés le montant et la distribution, au profit de chacun des quatre syndicats de copropriétaires, du solde des recettes perçues par l’USCPP au titre du contrat passé avec la société JC DECAUX en 2005.

La répartition du solde des recettes liées au contrat JC DECAUX de 2016, perçues par le GIE VTT, a quant à elle fait l’objet de votes au cours des assemblées générales des quatre syndicats de copropriétaires et du GIE en date des 29 mars 2018 et 29 juin 2018.

Reprochant à la société ESSET, ès qualités de syndic des quatre copropriétés, d’avoir commis différentes fautes ayant eu pour effet de les priver de leur quote-part des sommes encaissées par l’USCPP de la part de la société JC DECAUX, non redistribuées aux copropriétaires durant plusieurs années, les SNC CLICHY VICTOR HUGO 3 et SNC CLICHY VICTOR HUGO 6 ,, aux droits et obligations desquelles se trouve la SNC CLICHY VICTOR HUGO, d’une part, et la SNC CLICHY VICTOR HUGO 2, d’autre part, ont fait assigner devant ce tribunal la société ESSET, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CLICHY-MOREL-POUCHET, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CLICHY-PARIS-PERIPHERIQUE, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CLICHY-LECLERC-POUCHET et le syndicat SECONDAIRE APP1 le 9 juin 2020, aux fins essentiellement de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :

à la SNC CLICHY VICTOR HUGO 2 la somme de l08.467,l1 euros,à la SNC CLICHY VICTOR HUGO 3 la somme de 13.653,07 euros, la somme de 95.534,75 euros et la somme de 907,11 euros,à la SNC CLICHY VICTOR HUGO 6 la somme de 28.l32,44 euros et la somme de 99.455,12 euros.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 février 2022, les SNC CLICHY VICTOR HUGO et SNC CLICHY VICTOR HUGO 2 demandent au tribunal de :

« DIRE ET JUGER que la société ESSET, en sa qualité de Syndic des copropriétés LECLERC POUCHET, APP1, MOREL POUCHET et PARIS PERIPHERIQUE, a manqué à son obligation de recouvrement des créances desdites propriétés ;

DIRE ET JUGER que la société ESSET, en sa qualité de Syndic des copropriétés LECLERC POUCHET, APP1, MOREL POUCHET et PARIS PERIPHERIQUE, a manqué à son devoir d’information des copropriétaires au sein desdites copropriétés ;

DIRE ET JUGER que la société ESSET, en sa qualité de Syndic des copropriétés LECLERC POUCHET, APP1, MOREL POUCHET et PARIS PERIPHERIQUE a commis des fautes dans le cadre de l’établissement d’états datés à l’occasion de la cession d’une partie de ses lots par la SNC CLICHY VICTOR HUGO ;

DIRE ET JUGER que la société ESSET a manqué à ses obligations es qualité de directeur de l’USCPP et administrateur unique du GIE VTT ;

En conséquence,

CONDAMNER solidairement la société ESSET et le syndicat des copropriétaires LECLERC POUCHET à verser à la SNC CLICHY VICTOR HUGO 2 la somme de 108.467,11 euros ;

CONDAMNER solidairement la société ESSET et le syndicat des copropriétaires LECLERC POUCHET à verser à la SNC CLICHY VICTOR HUGO la somme de 13.653,07 euros ;

CONDAMNER solidairement la société ESSET et le syndicat des copropriétaires APP1 à verser à la SNC CLICHY VICTOR HUGO la somme de 123.667,19 euros ;

CONDAMNER solidairement la société ESSET et le syndicat des copropriétaires MOREL POUCHET à verser à la SNC CLICHY VICTOR HUGO la somme de 907,11 euros ;

CONDAMNER solidairement la société ESSET et le syndicat des copropriétaires PARIS PERIPHERIQUE à verser à la SNC CLICHY VICTOR HUGO la somme de 99.455,12 euros ;

DEBOUTER la société ESSET, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER CLICHY-LECLERC-POUCHET, le SYNDICAT SECONDAIRE APP1, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CLICHY-PARIS-PERIPHERIQUE et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CLICHY-MOREL-POUCHET de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement la société ESSET, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER CLICHY-LECLERC-POUCHET, le SYNDICAT SECONDAIRE APP1, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CLICHY-PARIS-PERIPHERIQUE et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES CLICHY-MOREL-POUCHET à payer aux demanderesses la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Au soutien de leurs demandes les SNC CLICHY VICTOR HUGO et SNC CLICHY VICTOR HUGO 2 (ci-après les SNC CLICHY), reprochent à la société ESSET d’avoir commis quatre manquements différents.

En premier lieu, les SNC CLICHY estiment qu’en sa qualité de syndic des quatre copropriétés membres de l’USCPP, la société ESSET a manqué à son obligation de recouvrer les créances des syndicats relatives aux recettes générées par le contrat JC DECAUX. A cet égard, les SNC CLICHY considèrent que, conformément aux règles comptables issues du décret du 14 mars 2005 applicables selon elles à l’USCPP, les excédents de recettes JC DECAUX, qui auraient dû être répartis entre les syndicats à la clôture de chaque exercice, constituaient une créance pour chaque syndicat qui aurait dû faire l’objet d’un recouvrement par la société ESSET en sa qualité de syndic, ce qui n’a pas été le cas.

En second lieu, les SNC CLICHY reprochent à la société ESSET d’avoir manqué à son devoir d’information en ne communiquant pas aux copropriétaires les informations comptables relatives aux recettes JC DECAUX s’étant accumulées dans les comptes de l’USCPP et du GIE VTT.

En troisième lieu, les SNC CLICHY font grief à la société ESSET de ne pas avoir mentionné dans les états datés, établis dans le cadre des différentes cessions de leurs lots, d’informations concernant les recettes JC DECAUX qu’elles estiment relever de la notion d’avance au sens de l’article 45-1 du décret du 10 mars 1967.

En dernier lieu, les SNC CLICHY recherchent la responsabilité de la société ESSET en sa qualité de directeur de l’USCPP et d’administrateur du GIE VTT pour n’avoir pas inscrit à l’ordre du jour des assemblées générales de l’USCPP de résolutions concernant la répartition des bénéfices de cette entité, ni mis en œuvre la répartition desdits résultats conformément aux dispositions comptables applicables.

S’agissant de la responsabilité des quatre syndicats de copropriétaires dont elles sollicitent la condamnation solidairement avec la société ESSET, les sociétés SNC CLICHY invoquent des jurisprudences rendues en application de l’article 1998 du code civil aux termes desquelles le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic.

Elles ajoutent qu’en application de l’article 63 du décret du 17 mars 1967 les syndicats de copropriétaires engagent leur responsabilité quant à la gestion comptable de l’union de syndicats par leur syndic.

S’agissant de leur préjudice, les SNC CLICHY estiment avoir subi une perte de gain certaine consécutive à la cession de leurs lots antérieurement à la distribution des recettes du contrat JC DECAUX dont elles auraient dû percevoir une quote-part en leur qualité de copropriétaires.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2022, la société ESSET demande au tribunal de :

« DEBOUTER les SNC CLICHY VICTOR HUGO et SNC CLICHY VICTOR HUGO 2 de toutes leurs demandes fins et conclusions,

DEBOUTER les 4 syndicats des copropriétaires CLICHY PARIS PERIPHERIQUE, CLICHY LECLERC POUCHET, CLICHY MOREL POUCHET et APP1 de toutes leurs demandes de garanties et de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SAS ESSET,

DEBOUTER in solidum les SNC CLICHY VICTOR HUGO et SNC CLICHY VICTOR HUGO 2 à payer à la SAS ESSET la somme de 15.000€ au titre de l’article 700 du CPC,

ECARTER l’exécution provisoire.

DEBOUTER in solidum les SNC CLICHY VICTOR HUGO et SNC CLICHY VICTOR HUGO 2 aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Didier SITBON, avocat, conformément à l’article 699 du CPC. »

Pour s’opposer aux demandes formées par les SNC CLICHY, la société ESSET conteste l’ensemble des griefs formulés à son encontre. Elle indique qu’en sa qualité de directeur de l’USCPP elle a toujours appliqué les résolutions des assemblées générales de cette entité, ces résolutions étant en outre préalablement examinées par le Conseil des bureaux prévu aux statuts de l’union.

S’agissant de son rôle d’administrateur du GIE VTT, la société ESSET affirme qu’elle n’a commis aucun manquement, assurant la gestion du GIE en encaissant les loyers du contrat JC DECAUX, arrêtant les comptes annuels au 31 décembre 2017 et convoquant, dans les six mois suivants leur clôture, la première assemblée du GIE qui ne pouvait se tenir avant cette date.

La société ESSET indique qu’elle a également, en sa qualité de syndic des quatre syndicats de copropriétaires, toujours appliqué les résolutions adoptées lors de leurs assemblées générales, notamment celles décidant de financer les travaux votés au moyen des redevances perçues sur le contrat JC DECAUX, puis celles validant la répartition et la distribution, au profit des copropriétaires, des sommes excédentaires en lien avec ce même contrat JC DECAUX.

Concernant la faute invoquée liée à l’absence de recouvrement des créances des syndicats sur l’USCPP et le GIE, la société ESSET conteste l’existence de toute créance, indiquant que tant un GIE qu’une union de syndicats peut mettre en réserve les recettes provenant de ses activités. Elle précise que l’affectation des recettes du contrat JC DECAUX en réserves destinées à couvrir les coûts des travaux des copropriétés était indispensable car les copropriétaires n’auraient sinon pas eu les moyens de les financer. La société ESSET réfute l’application à l’USCPP des dispositions de l’article 8 du décret du 14 mars 2005 et estime, en tout état de cause, qu’en application de ce texte, les répartitions des recettes de l’USCPP ne pouvaient intervenir qu’à la clôture des travaux, leur inscription en compte d’attente avant cette clôture étant donc justifiée.

La société ESSET fait valoir que ce n’est qu’à l’issue des travaux, lors des assemblées des 29 mars 2018 et 28 juin 2018 que les copropriétés ont valablement décidé d’approuver le solde du compte d’attente de l’USCPP et de procéder à sa distribution entre les copropriétaires. De même pour le GIE dont la première assemblée n’a, en outre, pas pu être convoquée avant le 28 juin 2018, et donc avant la cession de leurs lots par les SNC CLICHY, soit dans les six mois de la clôture de son premier exercice fixé au 31 décembre 2017.

S’agissant du manquement au devoir d’information en sa qualité de syndic, la société ESSET répond qu’elle n’a commis aucune faute, tous les copropriétaires ayant selon elle été régulièrement et constamment informés de 2005 à 2018 des contrats conclus avec JC DECAUX, et des différents travaux votés financés par les recettes de ce contrat. Elle relève que les SNC CLICHY n’ont jamais contesté aucune de ces assemblées générales et estime qu’elle a toujours répondu à leurs demandes d’information.

Concernant la rédaction des états datés, la société ESSET oppose que le solde du compte d’attente de travaux de l’USCPP ne constituait pas une avance remboursable au sens des articles 5 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, et ne concernait pas non plus le fonds travaux des copropriétés puisqu’il était lié à des travaux déjà votés. La société ESSET précise aussi que les sommes relevant du fonds travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires en application de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Selon elle, les sommes litigieuses relevaient uniquement de la comptabilité de l’USCPP et du GIE, juridiquement indépendants des syndicats de copropriétaires, et n’avaient donc pas à figurer sur les états datés afférents aux lots de copropriété cédés.

Pour contester les demandes indemnitaires des SNC CLICHY, la société ESSET relève encore que le préjudice de perte de gain qu’elles invoquent résulte de leur propre manque de vigilance et qu’elles sont en conséquence à l’origine du préjudice qu’elles allèguent. La société ESSET se fonde sur un courrier des SNC CLICHY en date du 10 décembre 2015 démontrant selon elle qu’à cette date les demanderesses savaient que les excédents de recettes tirés du contrat JC DECAUX n’avaient pas encore été distribués aux copropriétaires. Il leur appartenait dès lors de prévoir une clause de rétrocession dans leurs actes de cession, ce qu’elles n’ont pas fait, sauf pour la dernière vente intervenue le 18 juillet 2018.

Enfin, la société ESSET s’oppose à la demande de garantie formée à titre subsidiaire à son encontre par les syndicats des copropriétaires. Elle estime que cette demande ne repose sur aucun fondement juridique et relève que les copropriétés ont toujours approuvé ses missions, que ce soit en tant que Directeur de l’USCPP, de syndic des quatre copropriétés ou d’administrateur du GIE VTT.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CLICHY-MOREL-POUCHET, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CLICHY-PARIS-PERIPHERIQUE, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CLICHY-LECLERC-POUCHET et le syndicat des copropriétaires SECONDAIRE APP1, représentés par leur syndic, demandent au tribunal, de :

« A TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER les SNC VICTOR HUGO 2, 3 et 6 de l’ensemble de leurs demandes ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

CONDAMNER la société ESSET à garantir les Syndicats de copropriétaires APP1, CLICHY LECLERC POUCHET, CLICHY MOREL POUCHET et CLICHY PARIS PÉRIPHÉRIQUE, représentés par leur syndic en exercice, la société ESSET, de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

CONDAMNER tout succombant à verser aux Syndicats de copropriétaires APP1, CLICHY LECLERC POUCHET, CLICHY MOREL POUCHET et CLICHY PARIS PÉRIPHÉRIQUE, représentés par leur syndic en exercice, la société ESSET, la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. »

A titre principal, les quatre syndicats réfutent les manquements reprochés par les SNC CLICHY à la société ESSET.

S’agissant de la comptabilisation des recettes du contrat JC DECAUX en compte d’attente, les syndicats indiquent que rien n’interdit à une USCPP ou à un GIE de mettre tout ou partie de ses résultats en réserves pour les besoins de la réalisation de leur objet social.

Ils précisent que les différentes assemblées générales de l’USCPP et les réunions de son Conseil des Bureaux ont toujours voté l’affectation des recettes du contrat JC DECAUX au financement des travaux sur les équipements et installations communs. Ces travaux requérant des études préalables, leur montant ne pouvait pas être connu d’avance, raison pour laquelle les redevances publicitaires versées par la société JC DECAUX ont été inscrites en compte d’attente jusqu’à la clôture des travaux. Ils ajoutent que celle-ci n’a pu intervenir que lors de l’assemblée du 14 décembre 2017, date à laquelle la réalisation des derniers travaux envisagés en 2012 a finalement été annulée.

Les syndicats contestent l’application à la comptabilité de l’USCPP des dispositions de l’article 8 du décret du 14 mars 2005, les statuts de l’USCPP ne prévoyant pas expressément la soumission de cette dernière à ces règles comptables spécifiques, ce qui confirme, selon eux, la validité de l’inscription des recettes liées aux redevances publicitaire sur un compte d’attente. En tout état de cause, ils indiquent qu’en application de l’article 8 invoqué, les produits des opérations exceptionnelles ne peuvent être répartis qu’à la clôture définitive de chacune des opérations concernées, soit, en l’espèce, au moment de la clôture des derniers travaux réalisés qui n’a pas pu être actée avant fin 2017. Jusqu’à cette date, il n’existait donc, selon eux, aucune créance des syndicats de copropriétaires à recouvrer par la société ESSET ès qualités de syndic sur l’USCPP, aucune résolution n’ayant été antérieurement votée concernant le reversement, par l’USCPP, des recettes publicitaires au profit des syndicats. Ils estiment également qu’une éventuelle faute comptable relative à l’USCPP ne peut engager que la responsabilité de celle-ci et non la leur en qualité de membres.

Concernant les recettes du GIE VTT, les syndicats considèrent qu’en dehors de toute résolution votant la distribution des bénéfices à ses membres, ces derniers ne pouvaient détenir aucune créance que la société ESSET ès qualités aurait omis de recouvrer. Par ailleurs, les syndicats font valoir que leur responsabilité ne peut être recherchée à raison de fautes qu’auraient commises la société ESSET, non en tant que syndic, mais en tant qu’administrateur du GIE VTT, les syndicats n’étant pas les mandants de l’administrateur du GIE. Enfin, les syndicats relèvent que le GIE VTT ne pouvait pas procéder à une redistribution de recette avant le 29 juin 2018 date de la première assemblée générale de ses membres ayant approuvé pour la première fois les comptes depuis sa création.

S’agissant du manquement au devoir d’information reproché au syndic, les quatre syndicats estiment que la société ESSET ne pouvait pas informer chaque année les copropriétaires de l’existence de montants excédentaires sur les recettes du contrat JC DECAUX dès lors que de tels excédents n’existaient pas, et n’ont pu être déterminés que lors de l’assemblée générale de 2017, date à laquelle le coût final des travaux a pu être arrêté. Ils déclarent qu’en tout état de cause, en leur qualité de copropriétaires, les SNC CLICHY ont été informées des décisions d’affectation des redevances publicitaires aux financements des travaux, que leur dirigeant Monsieur [H], en tant que membre du bureau de l’USCPP était informé de l’existence et du montant des réserves conservées pour travaux, et que la société ESSET a répondu à leurs interrogations notamment par courrier en date du 21 juillet 2017.

Sur la faute reprochée à la société ESSET dans l’établissement des états datés, les quatre syndicats indiquent que les sommes affectées au compte d’attente de travaux de l’USCPP ne peuvent pas être considérées comme des avances remboursables devant figurer sur l’état daté, car elles n’ont pas été déboursées par le copropriétaire vendeur. Par ailleurs, faute de décision de l’USCPP ou du GIE de procéder à une répartition d’éventuels excédents au profit des syndicats ceux-ci ne disposaient pas de créance à ce titre qui aurait pu être comptabilisée, ni a fortiori, être mentionnée sur les états datés. De même, les quatre syndicats considèrent que les sommes affectées au compte d’attente de travaux de l’USCPP ne constituaient pas des fonds travaux devant être mentionnés sur les états datés, les fonds travaux étant destinés à financer d’éventuels travaux et non des travaux déjà votés. En tout état de cause, ils indiquent que les fonds travaux demeurent acquis au syndicat des copropriétaires, de sorte que les SNC CLICHY n’auraient de toute façon pas eu vocation à en réclamer le remboursement à son profit.

Enfin les quatre syndicats de copropriétaires soutiennent que les demanderesses sont à l’origine du préjudice qu’elles invoquent car elles étaient, selon eux, en mesure d’insérer dans leurs actes de cession de lots une clause aux termes de laquelle leur acquéreur se serait engagé à leur reverser les sommes perçues au titre des recettes publicitaires. Ils relèvent à cet égard que les SNC CLICHY ont régularisé des cessions antérieures au 29 mars 2018 pour lesquelles elles ne sollicitent aucune indemnité car elles ont dû y insérer une telle clause de rétrocession de recettes.

Subsidiairement les syndicats de copropriétaires demandent que la société ESSET soit condamnée, en sa qualité de syndic, à les relever et garantir indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

La clôture de la procédure est intervenue le 14 avril 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Il sera préalablement relevé que les demandes tendant à « dire et juger », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des demanderesses, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

I – Sur la responsabilité de la société ESSET

Aux termes de l’article 1382 du code civil en sa version applicable aux faits de l’espèce et devenu article 1240, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le syndic de copropriété est notamment chargé :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

La mise en œuvre de la responsabilité du syndic requiert de rapporter la preuve d’une faute qu’il a commise, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, les SNC CLICHY reprochent à la société ESSET d’avoir manqué à son obligation de recouvrement des créances des copropriétés dont elle était syndic. Elles considèrent que les recettes encaissées par l’USCPP au titre du contrat JC DECAUX signé en 2005 constituaient des produits au sens des dispositions de l’article 8 du décret du 14 mars 2005 dont les excédents, après imputation du montant des travaux votés par l’USCPP, devaient être reversés aux syndicats des copropriétaires, titulaires, à ce titre, d’une créance que la société ESSET ès qualités n’a pas recouvrée.

S’agissant de l’application des dispositions de l’article 8 du décret du 14 mars 2005 à la comptabilité de l’USCPP, l’article 1 dudit décret dispose : « les règles comptables spécifiques prévues par le présent décret s’appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires. Elles ne s’appliquent pas à la comptabilité du syndic, qui obéit à ses règles propres, ni à la comptabilité d’autres entités telles que les unions de syndicats ou les associations syndicales régie par l’ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée. Les statuts de ces dernières peuvent, toutefois, prévoir que leurs comptes sont tenus conformément aux règles comptables propres aux syndicats des copropriétaires, à l’exception des associations assujetties de plein droit au règlement n°99-01 de l’Autorité des normes comptables. »

Les statuts de l’USCPP stipulent qu’il est constitué entre les syndicats de copropriétaires signataires « une union de syndicat régie par l’article 29 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et par la section VI du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que par les présents statuts ». Or la section VI du décret n°67-223 du 17 mars 1967 a pour objet « la comptabilité du syndicat ». Il résulte ainsi des termes des statuts de l’USCPP que celui-ci a prévu expressément que ses comptes soient tenus conformément aux règles comptables propres aux syndicats de copropriétaires au sens de l’article 1 du décret du 14 mars 2005 susvisé, lequel n’impose pas, pour s’appliquer, que les statuts le visent expressément. Au demeurant, les statuts de l’USCPP datant de 1979, ils ne pouvaient pas viser expressément un décret adopté en 2005 comme le soutiennent les défendeurs. Les dispositions du décret du 14 mars 2005 sont dès lors applicables à la comptabilité de l’USCPP.

L’article 8 dudit décret invoqué au soutien de leurs demandes par les SNC CLICHY dispose :

« Les comptes de l’exercice clos sont à présenter pour leur approbation par les copropriétaires avec le budget voté correspondant à cet exercice et le comparatif des comptes approuvés de l’exercice précédent.

Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l’arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu’à la clôture définitive de chacune des opérations concernées. »

L’article 4 du même décret précise que les produits sur opérations courantes « comprennent les produits divers affectés aux opérations courantes suivant affectation décidée ou approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires. », et que les produits pour travaux et opérations exceptionnelles « comprennent les sommes reçues ou à recevoir de chacun des copropriétaires en vertu de l’obligation leur incombant résultant de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les emprunts contractés par le syndicat pour couvrir les dépenses pour travaux, les subventions notifiées, les indemnités d’assurance et les loyers des parties communes, ainsi que les produits divers issus des placements décidés par le syndicat et les intérêts des sommes dues au syndicat suivant affectation décidée par l’assemblée générale des copropriétaires. »

Il résulte de ces textes que la qualification d’un produit dépend de son affectation par l’assemblée générale, soit à des opérations courantes, soit à des opérations exceptionnelles.

Au cas présent, les pièces produites aux débats établissent que, contrairement à l’affirmation des défendeurs selon laquelle l’ensemble des redevances perçues par l’USCPP de la société JC DECAUX avait vocation à assurer le financement des travaux votés par ce dernier, les produits issus des recettes du contrat JC DECAUX n’ont jamais fait l’objet d’une affectation générale au financement des travaux décidés par l’USCPP, mais uniquement d’affectations, au cas par cas :

Assemblée USCPP du 29 juin 2005 : « L’Assemblée Générale, après en avoir délibéré décide : d’autoriser le Directeur de l’Union, représenté par GFF Institutionnels à percevoir les recettes de la publicité lumineuse et à l’affecter aux dépenses des travaux de mises en sécurité des lots propriétés des GIE »

Assemblée USCPP du 17 décembre 2009 : « L’Assemblée Générale des membres de l’USCPP, après avoir pris en compte que les dépenses finales communes (hors dépenses privatives engagées pour le compte des copropriétaires) des travaux de mise en sécurité votés en février et mars 2005 (marché de base) et juin 2007 (travaux supplémentaires et complémentaires) dépassent de 450.000 €HT environ les budgets votés, et après en avoir délibéré, donne l’accord au Directeur de l’Union pour : – clôturer les comptes correspondant à ces budgets marché de base, travaux supplémentaires et complémentaires, à hauteur des budgets votés respectivement en février/mars 2005 et juin 2007, – prélever le supplément de dépenses (par rapport aux budgets précédemment votés) des travaux communs, sur la redevance enseigne facturée depuis avril 2005 à JCDECAUX… »

Assemblée USCPP du 17 décembre 2009 : « L’Assemblée Générale des membres de l’USCPP, prenant acte que les locaux cuisine du RIE (lot 1150 du GIE) nécessitent tant une urgente mise en conformité, notamment suite aux demandes de la CRAMIF, que des gros travaux de remboursement de matériel, et après en avoir délibéré, donne l’autorisation au Directeur de l’Union : – pour financer la quote-part 2010 de ces travaux, de prélever sur la redevance enseigne facturée depuis avril 2005 à JCDECAUX un montant maximum de 250.000 €HT… »

Assemblée USCPP du 30 juin 2010 : « En complément du budget de 250.000 €HT déjà voté en Assemblée Générale des Syndicats de Bureaux et de l’USCPP le 17 décembre 2009, l’Assemblée Générale décide, pour les travaux d’amélioration et de mise en conformité du RIE (cuisine, scramble et salle à manger), un budget complémentaire de 300.000 €HT. Ce budget sera, comme le précédent, financé par la redevance enseigne, avec pouvoir au Conseil des bureaux des choix des entreprises… »

Assemblée USCPP du 21 décembre 2012 : « L’Assemblée Générale de l’USCPP, après avoir entendu les commentateurs du Directeur de l’Union, donne l’autorisation à celui-ci pour engager des travaux de modernisation du RIE (Phase 2) pour un montant de 1.250.000 €/HT. Ces travaux seront financés par la redevance enseigne JC DECAUX à hauteur de 1.250.000 €/HT ».

Si une union de syndicat ou un GIE, qui n’a pas pour vocation de réaliser des bénéfices, peut conserver tout ou partie de ses résultats en réserves pour les besoins de la réalisation de son objet social, encore faut-il que cette mise en réserve fasse l’objet d’une décision expresse de son organe décisionnel, ce qui n’a pas été le cas au sein de l’USCPP, les recettes du contrat JC DECAUX étant placées sur un compte d’attente, utilisé comme variable d’ajustement pour financer uniquement certains travaux de l’union ou venir combler, après coup, des dépassements de budgets précédemment votés.

Ainsi, dès lors que les recettes JC DECAUX n’ont été affectées qu’au financement de certains travaux déterminés et indépendants les uns des autres, votés de 2005 à 2012, les défendeurs sont mal fondés à soutenir que les éventuels excédents de recettes n’ont pu être connus qu’en décembre 2017, soit à compter de la clôture définitive du compte des derniers travaux relatif au RIE votés en 2012.

C’est donc de manière fautive comme contraire aux dispositions comptables applicables, que la société ESSET agissant en qualité de directeur de l’USCPP a conservé depuis 2005 l’intégralité des recettes du contrat JC DECAUX sur un compte d’attente, sans soumettre aux membres de l’union, à la fin de chaque exercice, ou à l’issue de la clôture des comptes de travaux spécialement financés par les recettes JC DECAUX, un décompte des redevances en excédent par rapport aux travaux achevés à ces dates, et sans mettre au vote une décision de répartition de ces excédents au profit desdits membres.

Concernant les redevances publicitaires perçues par le GIE à compter de 2016, il résulte de l’article 23 des statuts de ce dernier que « exceptionnellement, le premier exercice commencera le jour de l’immatriculation du groupe au Registre du commerce et des sociétés, pour se terminer le 31 décembre 2017. »

Il ne peut dès lors être reproché à la société ESSET ès qualités de directeur du GIE de n’avoir pas reversé à ses membres les excédents de recettes liés au contrat JC DECAUX perçus avant la date d’arrêté de ses premiers comptes, fixée statutairement au 31 décembre 2017, l’article 8 du décret du 14 mars 2005 ne prévoyant la répartition de tels excédents qu'« à l’arrêté des comptes » et non antérieurement.

Indépendamment des règles comptables applicables aux recettes du contrat JC DECAUX, seule l’approbation des comptes de l’union par l’assemblée générale de ses membres pouvait, à l’issue de chaque exercice, permettre la répartition des charges et l’inscription d’éventuels excédents au crédit du compte desdits membres conformément aux dispositions de l’article 8 du décret du 14 mars 2005.

Faute de résolution mise au vote de l’assemblée de l’union portant sur la répartition des excédents, et donc de vote en ce sens, aucune créance n’a pu naître à ce titre au profit des syndicats de copropriétaires membres de l’union, étant précisé que les statuts n’imposaient pas une telle obligation à leur administrateur.

Les demanderesses ne peuvent donc rechercher la responsabilité de la société ESSET ès qualités de syndic desdites copropriété pour n’avoir pas procédé au recouvrement de créances de répartition d’excédents de produits n’ayant pas fait l’objet d’un vote, et donc juridiquement inexistantes.

De même, les SNC CLICHY sont mal fondées à soutenir que la société ESSET ès qualités de syndic des copropriétés aurait engagé sa responsabilité en ne fournissant pas d’informations comptables aux copropriétaires concernant les recettes JC DECAUX encaissées au fil des années par l’USCPP, puis le GIE créé à compter de 2016.

Ainsi, si tout produit doit être répercuté dans la comptabilité du syndicat dès lors qu’il est exigible et donner lieu, à ce titre, à une information de la part du syndic, en l’espèce, faute de décision de répartition des excédents prise par l’assemblée de l’USCPP, les syndicats des copropriétaires membres n’étaient titulaires d’aucune créance exigible devant faire l’objet d’une information à la charge du syndic.

S’agissant des états datés établis par la société ESSET ès qualités de syndic lors des cessions de lots effectués par les SNC CLICHY, celles-ci estiment que la société ESSET a commis un manquement en ne mentionnant sur ces états aucune information concernant les recettes JC DECAUX.

Les informations impératives devant être mentionnées par le syndic sur les états datés sont listées par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 qui dispose que « le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour chaque lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant au titre : a) des avances mentionnées à l’article 45-1… »

L’article 45-1 du même décret est relatif aux avances remboursables, définies comme « les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves. » Les recettes JC DECAUX perçues par l’USCPP ne peuvent pas s’analyser en de telles avances remboursables dès lors, d’une part, qu’elles ont été réglées par un tiers et pas par les SNC CLICHY copropriétaires, et d’autre part, qu’elles ont été perçues, non pas par chaque copropriété membre de l’USCPP, mais par cette dernière uniquement. A titre surabondant, ces recettes JC DECAUX n’ont fait l’objet, au niveau de chacune des copropriétés membres de l’USCPP, d’aucune décision d’assemblée générale votant leur affectation à la constitution de réserves.

La société ESSET ès qualités de syndic n’a donc commis aucun manquement en ne faisant pas figurer dans les états datés remis aux SNC CLICHY d’information concernant les recettes JC DECAUX perçues par l’USCPP, celles-ci ne pouvant s’analyser en avances au sens de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Enfin, la responsabilité de la société ESSET est recherchée par les SNC CLICHY cette fois en sa qualité d’administrateur de l’USCPP et du GIE VTT pour n’avoir pas inscrit à l’ordre du jour des assemblées générales de l’USCPP et du GIE VTT de résolution relative à la répartition de leurs résultats au profit de leurs membres, ni mis en œuvre la répartition des desdits résultats conformément aux dispositions comptables applicables.

S’agissant du GIE VTT le grief formé par les SNC CLICHY à l’égard de la société ESSET manque en fait dès lors que, dans le cadre de l’administration du GIE VTT, la société ESSET a bien, à l’issue du premier exercice clos du GIE VTT, présenté à ses membres des comptes annuels conformes arrêtant l’excédent des recettes du contrat JC DECAUX, et mis au vote la répartition desdits excédents au profit des copropriétés membres du GIE.

S’agissant de l’USCPP, aux termes de l’article 21 des statuts de ce dernier, « le Directeur de l’union … convoque les assemblées et en fixe l’ordre du jour… Il prépare le budget annuel pour être soumis à l’assemblée, présente à celle-ci les comptes des opérations de l’union… ».

En sa qualité de directeur de l’USCPP, la société ESSET avait ainsi obligation de présenter chaque année aux membres de l’union les comptes des opérations de l’union, et notamment l’état des recettes du contrat JC DECAUX après imputation des éventuelles dépenses de travaux financées par ces recettes.

Pour l’exercice 2008, cette information a bien été donnée par la société ESSET aux membres de l’USCPP ainsi que cela ressort du procès-verbal du conseil des bureaux en date du 5 septembre 2008 : « Le Syndic donne les informations suivantes : – depuis le début du contrat avec JCDecaux (27/4/05), les redevances perçues sont de 1 904 630 €TTC. Au 1/11/08 s’y ajoutera la redevance de 11/08 à 4/09, soit un total de 2 176 720 €TTC. – l’USCPP avait décidé d’utiliser cette recette pour payer les travaux de mise en sécurité des lots 6 lots du GIE, soit 1 100 000 €TTC environ. – cet excédent de recette compense (partiellement) les divers retards de paiement des copropriétaires (plusieurs assignation sont en cours). – le reliquat sera donc fin 2008 de 1 170 000 €TTC (arrondi 1 000 000 €HT)…».

Cependant par la suite, plus aucune présentation du compte des recettes JC DECAUX n’apparaît avoir été faite par la société ESSET, que ce soit dans le cadre des procès-verbaux du Conseil des Bureaux ou dans le cadre des assemblées générales de l’USCPP. L’unique document faisant référence à un point financier relatif au contrat JC DECAUX est un procès-verbal du Conseil des Bureaux en date du 15 février 2017 qui mentionne parmi les sujets à l’ordre du jour un point « Redevances enseignes JC DECAUX : Bilan financier ». Cependant ce point n’est par la suite pas évoqué dans le procès-verbal, la société ESSET ne fournissant en outre pas l’annexe « Etat financier des redevances enseignes » visée à la fin du document.

La société ESSET a ainsi manqué à son obligation de présentation conforme des comptes des opérations de l’USCPP, étant rappelé qu’en vertu des dispositions comptables applicables qu’elle n’a pas respectées, elle était tenue de présenter le solde des produits de l’USCPP issus du contrat JC DECAUX à l’issue de chaque exercice, ou à la clôture des travaux financés par les redevances lorsque leur réalisation s’étalait sur plusieurs exercices.

Pour l’ensemble de ces motifs le Tribunal retient que la société ESSET a engagé sa responsabilité à l’égard des SNC CLICHY, mais uniquement ès qualités de directeur de l’USCPP pour manquement à son devoir d’information et à son obligation de présentation de comptes annuels conformes.

II – Sur la responsabilité des syndicats des copropriétaires

L’article 1998 du code civil dispose que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

En application de ce texte la jurisprudence retient que le syndicat des copropriétaires, mandant, est responsable à l’égard des copropriétaires des fautes commises par son mandataire, le syndic.

Sur ce fondement les SNC CLICHY sollicitent la condamnation solidaire des quatre syndicats de copropriétaires défendeurs avec la société ESSET estimant qu’ils sont responsables des fautes commises par celle-ci.

La responsabilité des syndicats de copropriétaires ne peut être engagée qu’au titre de fautes commises par la société ESSET agissant ès qualités de syndic de ces syndicats.

Comme indiqué ci-dessus seuls peuvent être imputés à la société ESSET des manquements dans le cadre de ses fonctions de directeur de l’USCPP et non en qualité de syndic.

Les syndicats des copropriétaires n’étant pas les mandants du directeur de l’USCPP, ils ne peuvent voir leur responsabilité engagée au titre des fautes commises par ce dernier dans l’exercice de ses fonctions.

En conséquence, les SNC CLICHY seront déboutées de leur demande d’indemnisation formée à l’encontre des quatre syndicats de copropriétaires défendeurs.

III – Sur la faute de la victime et le lien de causalité

Les SNC CLICHY estiment que, du fait des fautes de la société ESSET, elles ont subi une perte de gains lors de la cession de leurs différents lots de copropriété antérieurement à la distribution des excédents de recettes du contrat JC DECAUX intervenue en mars et juin 2018 au profit des copropriétés membres de l’union, puis, au sein de chaque copropriété, au profit de chaque copropriétaire.

Elles expliquent que, sans les manquements de la société ESSET, elles auraient pu, soit reporter la cession de leurs lots à une date ultérieure pour percevoir la quote-part de recettes JC DECAUX leur revenant, soit insérer dans leurs actes de vente une clause de rétrocession leur permettant de récupérer auprès des acquéreurs le montant des recettes JC DECAUX distribué après les cessions.

La société ESSET réplique que les SNC CLICHY connaissaient l’existence des excédents de recettes du contrat JC DECAUX, cette connaissance étant selon elle établie par les termes d’un courrier adressé par celles-ci le 10 décembre 2015. Elle considère que les SNC CLICHY sont ainsi responsables du préjudice qu’elles invoquent dès lors que, connaissance prise de l’existence des excédents de recettes, il leur appartenait d’insérer des clauses de rétrocession dans leurs actes de ventes, ce qu’elles ont d’ailleurs fait dans le cadre de la dernière cession réalisée le 18 juillet 2018.

Aux termes de l’article 1383 ancien du code civil, devenu article 1241, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Sauf à présenter les caractères de la force majeure, la faute de la victime ayant contribué à la réalisation de son propre dommage emporte en principe exonération partielle et permet de réduire à due concurrence le droit à dommages et intérêts dont celle-ci bénéficie à l’encontre du responsable.

Au cas présent, bien que non informées du détail des excédents de redevances publicitaires du contrat JC DECAUX, il n’est pas contesté que les SNC CLICHY ont été valablement convoquées aux assemblées de chaque copropriété et ont participé au conseil des bureaux de l’USCPP. De ce fait, elles connaissaient l’existence du contrat JC DECAUX ainsi que le montant des travaux financés en tout ou partie par les recettes générées par ce contrat, lesquelles, au vu des montants en question, ne pouvaient que générer des excédents.

La connaissance du principe de ces excédents par les SNC CLICHY résulte d’ailleurs des termes de leur courrier du 10 décembre 2015 aux termes duquel elles n’interrogent pas la société ESSET sur l’existence d’éventuels excédents mais sollicitent le détail de leur montant.

Dès lors, les SNC CLICHY avaient la possibilité, pour ne pas perdre le bénéfice de la quote-part devant leur revenir sur les excédents des recettes publicitaires JC DECAUX d’insérer, comme il est d’usage, une clause de rétrocession leur permettant de récupérer cette quote-part en cas de distribution de celle-ci postérieurement à la cession.. Elles n’avaient, pour autant, pas l’obligation de le faire, en sorte qu’aucune part de responsabilité ne peut leur être imputée

IV – Sur les préjudices subis par les SNC CLICHY

Les SNC CLICHY chiffrent leurs préjudices au montant de la quote-part des excédents de recettes du contrat JC DECAUX qu’elles auraient dû percevoir à la date de chacune des cessions de leurs lots de copropriété. Elles formulent à cet égard des demandes en fonction de l’identité des différentes venderesses, mais sans fournir le moindre détail sur la méthode de calcul retenue pour aboutir aux montants réclamés.

Ainsi la SNC CLICHY VICTOR HUGO 2 avance un préjudice de manque à gagner de 108.467,11 euros sans aucune explication. Le tribunal relève que ce montant est toutefois identique à celui mentionné dans le courrier de demande d’indemnisation qu’elle a adressé le 25 octobre 2019, communiqué par la société ESSET, lequel comporte deux tableaux mentionnant les références des lots vendus, l’identité de la copropriété concernée, le montant global de l’excédent de recettes à répartir entre les copropriétaires, et enfin, les tantièmes représentés par les lots cédés.

Ces tableaux visent deux actes de cession du 9 juillet 2015 et du 19 avril 2017, cependant qu’aucune pièce n’est produite par la demanderesse au titre de cette seconde vente.

La SNC CLICHY VICTOR HUGO 2 ne fournit donc pas d’élément pour objectiver les informations portées par elle sur le tableau relatif aux lots objet de cette cession du 19 avril 2017, notamment quant aux tantièmes qu’ils représentaient au sein de la copropriété, ne permettant pas au tribunal d’apprécier du bien fondé de son chiffrage. Par ailleurs, faute de production de l’acte de vente, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier qu’il ne contient pas de clause de rétrocession des sommes perçues par l’acquéreur.

Concernant la cession du 9 juillet 2015, les tantièmes mentionnés au titre de chaque lot dans l’acte de vente ne correspondent pas aux tantièmes portés dans le tableau sur lequel la SNC VICTOR HUGO 2 fonde le chiffrage de son préjudice. Ces derniers ne correspondent pas davantage aux tantièmes mentionnés dans le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété concernée.

En l’état, la SNC VICTOR HUGO 2 ne caractérise donc pas, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil, le préjudice qu’elle allègue avoir subi et sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Quant à la SNC CLICHY VICTOR HUGO 3 aux droits et obligations de laquelle se trouve la SNC CLICHY VICTOR HUGO, celle-ci chiffre le préjudice de son manque à gagner à la somme de 110.094,92 euros sans expliciter les modalités de calcul de ce montant dans ses écritures.

Là encore, ce montant correspond à celui figurant dans le courrier de demande d’indemnisation qu’elle a adressé le 25 octobre 2019 qui lui comporte trois tableaux faisant état de trois cessions de lots en date des 9 juillet 2015, 27 juillet 2016 et 7 juin 2017, mentionnant les références des lots vendus, l’identité de la copropriété concernée, le montant global de l’excédent de recettes à répartir entre tous les copropriétaires, et enfin, les tantièmes représentés par les lots cédés.

Cependant, le tribunal constate que les tantièmes mentionnés dans lesdits tableaux de réclamation produits au titre de chaque lot cédé ne correspondent pas aux tantièmes figurant pour ces mêmes lots dans les actes de cession. De même, le nombre des tantièmes total au sein des copropriétés indiqué dans les tableaux ne correspond pas non plus aux tantièmes mentionnés dans les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétés concernées.

Partant, la SNC VICTOR HUGO ne justifie pas, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil, du préjudice qu’elle allègue avoir subi au titre de la cessions des lots acquis par la SNC VICTOR HUGO 3 aux droits et obligations de laquelle elle se trouve. Elle sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Enfin, la SNC CLICHY VICTOR HUGO, venue aux droits et obligations de la SNC CLICHY VICTOR HUGO 6, chiffre son préjudice à manque à gagner d’un montant de 127.587,56 euros, sans toutefois expliquer le détail de cette somme dans ses écritures.

Le courrier de réclamation qu’elle a adressé en date du 25 octobre 2019, pour une somme identique, produit par la société ESSET, contient aussi des tableaux présentant, par lots cédés, la répartition d’excédents de recettes qui auraient dû être générées au titre de deux cessions des 8 juin 2016 et 14 février 2018.

Cependant aucune pièce n’est produite par la demanderesse au titre de cette seconde vente de sorte que la SNC CLICHY VICTOR HUGO ne produit aucun élément pour objectiver la réalité des informations portées aux tableaux relatifs aux lots cédés le 14 février 2018 et aux tantièmes qu’ils représentaient au sein de la copropriété, ne permettant pas au tribunal de vérifier le bienfondé de son chiffrage. Par ailleurs, faute de produire l’acte de vente il ne peut non plus être vérifié qu’il ne contient pas de clause de rétrocession par l’acquéreur en cas de répartition de créance après la cession.

S’agissant de la cession du 8 juin 2016, les tantièmes mentionnés au titre de chaque lot dans l’acte produit ne correspondent pas aux tantièmes portés dans le tableau aux termes duquel la SNC VICTOR HUGO a arrêté son chiffrage. De même le nombre de tantièmes total au sein des copropriétés indiqué dans lesdits tableaux ne correspond pas aux tantièmes mentionnés dans les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétés concernées.

Il en résulte que la SNC VICTOR HUGO ne caractérise pas, conformément aux exigences de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil, le préjudice qu’elle allègue avoir subi dans le cadre de la cession des lots acquis par la SNC VICTOR HUGO 6 aux droits de laquelle elle se trouve.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, la SNC VICTOR HUGO sera également déboutée de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société ESSET.

En conséquence, les demanderesses étant déboutées de leurs prétentions, il n’y a pas lieu d’examiner l’appel en garantie formée par les différents syndicats des copropriétaires à l’égard de la société ESSET, qui est sans objet.

V – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les SNC CLICHY demanderesses, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Ceux-ci ne pourront être recouvrés par Maître SITBON dans les conditions prévues par l’articles 699 du code de procédure civile dès lors que la société ESSET conclut à un débouté de ce chef, aux termes du dispositif de ses écritures qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient de condamner in solidum les SNC CLICHY demanderesses à payer aux syndicats des copropriétaires des ensembles immobiliers dénommés CLICHY-LECLERC-POUCHET, CLICHY-PARIS-PERIPHERIQUE, CLICHY-MOREL-POUCHET et SYNDICAT SECONDAIRE APP1, une somme de 1.800 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune somme ne peut être allouée à la société ESSET dès lors qu’elle conclut à un débouté de ce chef, aux termes du dispositif de ses écritures qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Compte tenu du sens du présent jugement, il n’y a pas lieu d’en écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE les sociétés SNC CLICHY VICTOR HUGO et SNC CLICHY VICTOR HUGO 2 de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNE in solidum les sociétés SNC CLICHY VICTOR HUGO et SNC CLICHY VICTOR HUGO 2 à payer :

— au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CLICHY-LECLERC-POUCHET sis 92/98, boulevard Victor Hugo à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CLICHY-PARIS-PERIPHERIQUE sis 92/98, boulevard Victor Hugo à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé CLICHY-MOREL-POUCHET sis 92/98, boulevard Victor Hugo à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé SYNDICAT SECONDAIRE APP1 sis 92/98, boulevard Victor Hugo à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum les sociétés SNC CLICHY VICTOR HUGO et SNC CLICHY VICTOR HUGO 2 aux dépens de l’instance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT