TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 10/12/25

à : M^e Nadia AMRI

Copie exécutoire délivrée

le : 10/12/25

à : M^e Nicolas BERTHIER

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/05463

N° Portalis 352J-W-B7J-DABDQ

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. AXIMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas BERTHIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0173

DÉFENDERESSE

Madame [O] [S] [G], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Nadia AMRI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0792

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 décembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 10 décembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05463 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABDQ

FAITS ET PROCEDURE

La société AXIMO a conclu avec la Ville de [Localité 5] un bail emphytéotique en date du 18 mars 2024 relativement à un immeuble situé [Adresse 2] composé de plusieurs appartements.

Au cours de travaux de rénovation de la couverture de la courette, il a été constaté le 12 février 2025 que l’appartement situé au 1er étage porte gauche était occupé et que la porte d’entrée comportait des traces d’effraction.

Il est apparu par sommation interpellative du 13 février 2025 que son occupante, Mme [O] [G] épouse [S] avait conclu un bail en date du 11 janvier 2025 avec un certain [P] [R].

La société AXIMO a porté plainte le 19 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, la société AXIMO a assigné en référé Mme [O] [G] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris

Dans ses conclusions recapitulatives, elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’occupation sans droit ni titre et la pénétration par voie de fait,

— ordonner l’expulsion sans délai, y compris la trêve hivernale, du défendeur ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard,

— condamner le défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à la some de 594, 11 € charges comprises et ce, depuis le 11 janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux,

— condamner le défendeur au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

La société AXIMO indique que la mise en mouvement de l’action publique n’est aucunement justifiée suite aux deux plaintes, simples et sans constitution de partie civile, des parties, outre dans un tel cas, l’absence de consignation par Mme [O] [G]. Elle rappelle par ailleurs que la procédure de céans, diligentée par le bailleur, ne vise pas à réparer le dommage causé par l’infraction, ni n’est justifié par la bonne administration de la justice.

Elle se prévaut de la dette locative accumulée pour s’opposer à l’octroi de délais et rappelle la voie de fait commise par l’occupante sans droit ni titre ayant causé un trouble manifestement illicite.

***

Par conclusions en réponse, Mme [O] [G] épouse [S] a demandé :

— in limine litis, surseoir à statuer dans l’attente de l’aboutissement des deux procédures pénales engagées par chacune des parties,

— subsidiairement, accorder à Mme [O] [G] épouse [S] un délai de 24 mois aux fins d’apurer sa dette,

— plus subsidiairement, accorder à Mme [O] [G] épouse [S] un délai de 36 mois pour se reloger ,

— débouter AXIMO de ses demandes.

Mme [O] [G] épouse [S] demande le sursis à statuer dans l’attente de l’aboutissement des deux plaintes pénales déposées par les parties, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice selon l’article 4 du code de procédure pénale.

Elle affirme sa bonne foi d’avoir payé une caution et un premier loyer de 1250 € au faux propriétaire et demande un contrat de location à AXIMO pour elle et ses trois enfants de 19, 16 et 10 ans et avoir a également conclu un contrat de fourniture d’électricité (EDF) et d’assurance habitation (BANQUE POSTALE ASSURANCE) pour le logement. Elle indique avoir payé le loyer courant à AXIMO.

Décision du 10 décembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05463 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABDQ

A l’audience du 23 septembre 2025, les conseils de la société AXIMO et de Mme [O] [G] épouse [S] se sont référés à leurs écritures.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025 puis prorogé au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, l’article 835 du code de procédure civile dispose que « le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En application de ces dispositions, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, proche de la voie de fait.

I. Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Aux termes de l’article 4 du code de procédure pénale, l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique.

Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.

La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le 19 février 2025, la société AXIMO a porté plainte contre Mme [O] [G] épouse [S] et cette dernière contre M. [P] [R], qui s’était présenté à elle comme bailleur du bien litigieux sis [Adresse 2] au 1er étage gauche.

Or, la présente action civile est bien diligentée par AXIMO « en réparation du dommage causé par l’infraction » reprochée, curieusement, à la seule Mme [O] [G] épouse [S]. En effet, l’objet de la plainte est une « violation de domicile, maintien dans le domicile d’autrui à la suite d’une introduction par manœuvres etc », et se trouve directement liée à l’occupation sans droit ni titre de l’appartement par Mme [O] [G] épouse [S]. La procédure civile actuelle quant à a elle vise bien à obtenir la réparation de cette privation du droit de propriété par le paiement d’une indemnité d’occupation destinée à compenser la privation de prérogatives de propriétaire sur le bien.

Cependant, aucune démonstration n’est faite de la mise en mouvement de l’action publique suite à cette double plainte, aucun des deux plaignants ne s’étant d’ailleurs constitué partie civile devant l’agent de police judiciaire qui les a reçus. L’article 4 précité est donc inapplicable et il n’est dans nul intérêt d’une bonne administration de la justice de surseoir à statuer, alors même qu’il importe avant tout que le propriétaire soit restauré dans ses droits par une action civile avant même d’obtenir réparation de l’atteinte qu’il a subi.

II. Sur la situation d’occupation sans droit ni titre

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment du bail emphytéotique du 18 mars 2024 et de la sommation interpellative du 13 février 2025 que Mme [O] [G] épouse [S] occupe l’appartement litigieux sans pouvoirse prévaloir d’un titre d’occupation régulier, le contrat de bail conclu avec le dénommé [P] [R] étant nul du fait d’être reçu d’un individu sans titre ni pouvoir de louer ce bien appartenant à la Ville de [Localité 5] et sur lequel AXIMO dispose d’un droit réel emphytéotique.

Le trouble illicite est ainsi parfaitement caractérisé au sens de l’article 835 précité.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de Mme [O] [G] épouse [S] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, mais ce sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [O] [G] épouse [S], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Aux termes de l’article L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L 412-6 du même code , nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce la mauvaise foi de Mme [O] [G] épouse [S] n’est pas rapportée, n’étant nullement démontré qu’elle a commis les manoeuvres et voies de fait amtérialisés par les traces d’effraction en vue d’occuper le lot concerné, alors même qu’elle tient son occupation d’un autre qu’elle qui lui a nécessairement donné accès.

Par ailleurs, la souscription d’une assurance habitation à la BANQUE POSTALE ASSURANCE pour le logement démontre au contraire la bonne foi de Mme [O] [G] épouse [S], dont le comportement n’était pas celui d’une occupante consciente de la précarité de son logement.

En conséquence, l’expulsion s’effectuera avec l’observation des délais prévus aux articles

L 412-1 et L 412-6 du CPCE.

Aux termes de l’article L 412-3 du même code, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.(…)Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, compte tenu des situations en présence d’un bailleur personne morale et d’une occupante chargée d’enfants, victime la plus directe et exposée d’une escroquerie qui ne peut lui être reprochée, il lui sera accordé un délai de trois mois supplémentaire pour se reloger.

Il ne convient pas de prononcer une astreinte, le recours à la force publique paraissant suffisant pour que Mme [O] [G] épouse [S] quitte les lieux au terme de ces délais.

III. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à un montant mensuel de 594, 11 € correspondant au montant du loyer et des charges (cf pièce 10 en demande), et ce depuis le 11 janvier 2025, date d’entrée dans les lieux signalée sur le bail irrégulier, jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion,

Mme [O] [G] épouse [S] sera condamnée au paiement de cette indemnité.

IV. Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

Mme [O] [G] épouse [S] demande un délai pour s’acquitter de sa dette locative.

Décision du 10 décembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05463 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABDQ

Toutefois, à défaut de tous justificatifs sur ressources et charges, Mme [O] [G] épouse [S] ne permet pas au Tribunal d’arrêter un plan d’apurement de la dette susceptible d’être respecté.

La demande de délais de paiement ne pourra donc qu’être rejetée.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [O] [G] épouse [S] aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Compte tenu des faits de l’espèce, il parait équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

REJETTE la demande de sursis à statuer,

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre par Mme [O] [G] épouse [S] de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3],

ORDONNE l’expulsion de Mme [O] [G] épouse [S] de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

DIT qu’outre les délais légaux, Mme [O] [G] épouse [S] bénéficiera d’un délai de trois mois pour se reloger en application des articles L412-3 et L 412-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE en l’absence de départ volontaire La société AXIMO à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ,

CONDAMNE Mme [O] [G] épouse [S] à payer à la société AXIMO une indemnité d’occupation de 594, 11 €, charges comprises, due depuis la date du 11janvier 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [O] [G] épouse [S] aux dépens,

DIT n’ y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Juge,