TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître CHABANNE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître HANJANI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03410 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4N3K

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 03 juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [T] [J],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître HANJANI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D435

DÉFENDERESSE

Madame [M] [P],

demeurant [Adresse 3]

assistée par Maître CHABANNE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A679

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juin 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 03 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03410 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4N3K

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2013, Monsieur [T] [J] a donné en location à Madame [M] [P] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 760 euros, outre les charges.

Un état des lieux de sortie a été établi le 29 juin 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, Monsieur [T] [J] a fait assigner Madame [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation :

— à lui payer la somme de 5856,28 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022 ;

— aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, Monsieur [T] [J], représenté, s’est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il réitère ses demandes initiales et sollicite le rejet des prétentions de Madame [M] [P].

Madame [M] [P], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le rejet des prétentions de Monsieur [T] [J] et sa condamnation :

— à lui payer la somme de 5818,58 euros ;

— aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative aux loyers et charges

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire peut délivrer un congé en respectant un délai de préavis de trois mois. Ce délai est réduit à un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges.

En l’espèce, il est produit un courrier daté du 9 février 2021 aux termes duquel Madame [M] [P] délivre congé pour le 9 mars 2021. Madame [M] [P] justifie du dépôt d’un courrier recommandé adressé à Monsieur [T] [J] le 10 février 2021. Cependant, elle ne justifie pas de la réception de ce courrier par Monsieur [T] [J].

Madame [M] [P] invoque également un message téléphonique de Monsieur [T] [J] démontrant sa connaissance du congé délivré et sa renonciation au préavis de trois mois. Cependant, il s’agit de la retranscription d’un message laissé sur le répondeur de Madame [M] [P]. Monsieur [T] [J] ne conteste pas avoir laissé ce message. Cependant, dans ce message, il indique seulement rappelé pour « l’état des lieux » sans évoquer de congé. Dans ses courriers électroniques, Monsieur [T] [J] souligne ne pas avoir été destinataire d’un congé.

En tout état de cause, il ne s’agit ni d’une lettre recommandée avec avis de réception, ni d’un acte de commissaire de justice ni d’un congé remis en main propre contre récépissé.

La seule remise d’un congé justifiée est celle du 29 juin 2021 au moment de l’établissement de l’état des lieux de sortie. Le délai de préavis court donc à compter de cette date.

Madame [M] [P] invoque le bénéfice d’un délai de préavis d’un mois, le bien étant situé en zone tendue. Pour bénéficier d’un délai de préavis réduit, le locataire doit, en application de l’article 15 ci-dessus rappelé qui s’impose aux parties, préciser le motif invoqué et le justifier. Il s’agit de la seule exigence textuelle. En l’espèce, le congé litigieux précise l’adresse du bien, située en zone tendue. Ce motif ne suppose aucune justification supplémentaire. Le congé revendique expressément un délai de préavis de un mois puisque le courrier est daté du 9 février 2021 et qu’il précise être délivré pour le 9 mars 2021. Dès lors, les conditions d’application du délais de préavis réduit sont remplies.

Par conséquent, le congé a pris effet le 29 juillet 2021 de sorte que les loyers et charges sont dus jusqu’à cette date. Il résulte du décompte que les échéances courantes ne sont pas réglées depuis le mois de mars 2021 inclus. Dès lors, la dette de loyers et charge s’élève à la somme totale de 4145,81 euros (840*4+840/31*29).

Sur les réparations locatives

L’article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d’Etat, sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, Madame [M] [P] reconnaît devoir prendre en charge la remise en état de la poignée de porte de la salle d’eau et du placard pour un montant total de 616 euros.

S’agissant de la peinture, l’état des lieux d’entrée établi le 1er novembre 2013 notait que les peintures des murs et plafonds étaient neuves, ainsi que la peinture de la porte de la salle d’eau. Aux termes de son état des lieux de sortie du 29 juin 2021, le commissaire de justice a constaté :

— que la peinture de l’entrée est à l’état d’usage, avec des traces et frottement sur la porte d’entrée et sur la pièce faisant office de salle d’eau wc ;

— que la peinture de la porte de la salle d’eau est à l’état d’usage avec quelques traces de frottements et salissures ; que le côté intérieur est un peu plus sale ;

— que les peintures de la cuisine font apparaître des fissures ;

— que les murs de la pièce principale font apparaître des traces noirâtres.

Madame [M] [P] soutient que la dégradation de la peinture résulte de vétusté et d’un problème d’humidité inhérent à l’appartement. Elle produit une attestation établie par la société IMMOPOLIS aux termes de laquelle une humidité de 60% à 100% a été relevée au sein de l’appartement. Cependant, cette attestation n’est pas suffisamment complète dans la mesure où elle ne donne aucun élément sur l’appareil de mesures utilisé et sur les mesures prises. En outre, elle ne permet pas d’établir l’origine de cette humidité. Aucun élément n’est par exemple indiqué sur l’étanchéité des fenêtres ou l’insuffisance éventuelle des systèmes d’aération. Dès lors, Madame [M] [P] ne rapporte pas la preuve de l’origine de ces désordres de sorte qu’elle est responsable de la dégradation des peintures.

Madame [M] [P] conteste le devis produit en soulignant que Monsieur [T] [J] est associé de la société l’ayant établi. Cependant, les sommes indiquées ne sont pas excessives et Madame [M] [P] ne produit aucun élément objectif permettant de les remettre en cause.

Compte tenu de la durée d’occupation des lieux et de la nature des revêtements, Monsieur [T] [J] est bien fondé à solliciter la somme de 194,70 euros au titre de la réfection des peintures.

S’agissant du ménage, le commissaire de justice a constaté le 29 juin 2021 que les joints avaient souffert, quelques traces de calcaire sur la pomme de douche, que l’intérieur du réfrigérateur est sale, que le convecteur de la pièce principale nécessité d’être renettoyé. Madame [M] [P] produit une facture de ménage d’un montant de 350 euros établie le 9 mars 2021. Cependant, cette prestation est antérieure au 29 juin 2021 et ne remet pas en cause les constatations du commissaire de justice. La somme de 55 euros sera donc octroyée à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [M] [P]

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, Madame [M] [P] soutient que le logement est indécent en raison d’une très forte humidité. Toutefois, il résulte de la solution précédemment retenue que le courrier de la société IMMOPOLIS n’est pas suffisamment complète pour permettre d’établir l’origine de ce désordre et son imputation au bailleur. En outre, aucune copie de pièce d’identité n’est jointe à l’attestation d’une voisine de sorte qu’elle n’est pas suffisamment probante.

Dès lors, Madame [M] [P] échoue à rapporter la preuve qui lui incombe d’un manquement par Monsieur [T] [J] à ses obligations de bailleur de sorte que sa demande de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les comptes entre les parties

Selon les dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, Monsieur [T] [J] et Madame [M] [P] sollicitent implicitement la compensation de leurs créances réciproques en sollicitant la déduction des régularisations de charges et du dépôt de garantie des sommes dues.

Madame [M] [P] doit les sommes de :

—  4145,81 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 juillet 2021,

—  865,70 euros au titre des réparations locatives (55+561+194,70+55).

Monsieur [T] [J] reconnaît devoir restituer un dépôt de garantie d’un montant de 760 euros et une régularisation de charges créditrice de 101,42 euros.

Par conséquent, Madame [M] [P] est condamnée à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 4150,09 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022, date de réception de la mise en demeure invoquée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [P], qui perd le procès, est condamnée aux dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [M] [P] est condamnée à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE Madame [M] [P] à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 4150,09 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [M] [P] à payer à Monsieur [T] [J] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [M] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge