Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 3e section, 11 juillet 2025, n° 25/03485

TJ Paris 11 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Manquement aux obligations légales et contractuelles du syndic
Le tribunal a constaté que le syndic a exposé des dépenses non justifiées et a manqué à son obligation de gestion comptable, engageant ainsi sa responsabilité envers le syndicat.
Accepté
Partie perdante condamnée aux dépens
Le tribunal a condamné la société Hannel et associés, partie perdante, au paiement des entiers dépens de l'instance.
Accepté
Droit à la condamnation au titre des frais non compris dans les dépens
Le tribunal a condamné la société Hannel et associés à payer une somme au titre des frais irrépétibles, tenant compte de la situation économique de la partie condamnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 3e sect., 11 juil. 2025, n° 25/03485
Numéro(s) :	25/03485
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne GUALTIEROTTI
Cabinet(s) :	DPG AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 4 ] c/ S.A.S. MICHEL HANNEL & ASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GUALTIEROTTI

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 25/03485

N° Portalis 352J-W-B7J-C7HQ6

N° MINUTE :

Assignation du :

11 mars 2025

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet MILLIER, S.A.S.

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0051

DÉFENDERESSE

S.A.S. MICHEL HANNEL & ASSOCIES, représentée par la S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Maître [L] [C], es qualité de mandataire liquidateur

[Adresse 1]

[Localité 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffière.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 25/03485 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HQ6

DÉBATS

A l’audience du 13 juin 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

____________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 6]) est soumis au statut de la copropriété, et avait pour syndic la société Hannel et associés.

Par un jugement du 11 octobre 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société Hannel et associés, et désigné la société MJA (prise en la personne de Me [L] [C]) en qualité de mandataire-liquidateur.

Par une ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris rendue le 30 octobre 2023, Me [I] [F] a été désigné en qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble. Un nouveau syndic a été désigné le 18 décembre 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 18 décembre 2023 et présentée au destinataire le 20 décembre 2023, l’administrateur provisoire de la copropriété a déclaré auprès de ce mandataire une créance à titre chirographaire d’un montant de 232 500 euros.

Par un courrier daté du 7 octobre 2024, le mandataire-liquidateur de la société Hannel et associés a rejeté la créance déclarée par la copropriété, faisant valoir que celle-ci ne serait « pas justifiée en considération du solde créditeur en compte ». Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 5 novembre 2024 et remise au destinataire le 8 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a indiqué au liquidateur qu’il entendait maintenir sa déclaration de créance.

Par une ordonnance du 10 février 2025, le juge-commissaire du tribunal des affaires économiques de Paris s’est déclaré incompétent pour connaître de la contestation élevée par le syndicat des copropriétaires.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la société Hannel et associés ainsi que son mandataire-liquidateur devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 7 mai 2025.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 25/03485 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HQ6

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de l’acte introductif d’instance, et au visa de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— FIXER le montant du préjudice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à la somme de 28 549,53 euros ;

— JUGER qu’il appartiendra au juge-commissaire de fixer la créance au passif de la liquidation de la société Hannel & associés ;

— CONDAMNER la SELAFA MJA en la personne de Me [L] [C], es qualité de mandataire liquidateur de la SAS MICHEL HANNEL & ASSOCIES au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG AVOCATS, société constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

La société Hannel et associés et son mandataire-liquidateur, la société MJA (prise en la personne de Me [L] [C]), ont été citées suivant les modalités de l’article 654 du code de procédure civile (remise de l’acte au représentant légal d’une personne morale).

La représentation par avocat étant obligatoire devant le tribunal judiciaire, les défendeurs n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 7 mai 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 13 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en fixation de créance

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment qu’ « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : (…) d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Cet article dispose par ailleurs que « le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat ».

Les articles 1991 et suivants du code civil, qui définissent les obligations du mandataire envers son mandant, disposent que celui-ci « est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ». Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. Le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la fixation d’une créance d’un montant de 28 549,53 euros au passif de son ancien syndic, la société Hannel et associés, qui fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire.

Il est établi par les pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires a effectué une déclaration de créance auprès du mandataire-liquidateur de cette société, et que celle-ci a été rejetée. Il est de même établi que saisi d’une contestation quant à cette créance, le juge-commissaire du tribunal des affaires économiques de Paris s’est déclaré incompétent, en application de l’article L.624-2 du code de commerce.

Il appartient ainsi au tribunal judiciaire de statuer sur la contestation élevée par le syndicat des copropriétaires à la suite du rejet de sa créance déclarée.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que son ancien syndic aurait manqué à ses obligations légales et contractuelles en « payant des dépenses personnelles à l’ordre du compte du syndicat des copropriétaires » ; en effectuant des virements au profit de tiers non identifiés ; et en négligeant de porter l’ensemble des règlements de charges sur le compte de la copropriété.

A l’examen du grand livre comptable de la copropriété pour l’année 2022 et d’un relevé d’écritures comptables effectuées entre le 1er janvier 2023 et le 10 octobre 2023, il apparaît tout d’abord que la société Hannel et associés a procédé à un virement de la somme de 12 182,15 euros le 1er janvier 2022 avec le motif suivant : « Solde au 31 décembre 2022 – fournisseur inconnu ». La dépense est listée au grand livre dans la catégorie « 401 Factures à payer syndicat ».

Alors que le nouveau syndic a procédé à la reprise comptable de la copropriété, et qu’il affirme ne pas avoir pu procéder à un rapprochement entre cette dépense et d’éventuels justificatifs, il est constaté que la société Hannel et associés ne justifie pas de son caractère nécessaire et ne produit pas de pièces justificatives à cet égard.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre des relevés bancaires du compte de la copropriété pour l’année 2023 et soutient que plusieurs versements d’un montant total de 16 367,38 euros auraient été effectués par le syndic au profit de tiers non identifiés, et ce de manière indue.

A l’examen des relevés bancaires versés aux débats, ainsi que du relevé d’écritures comptables effectuées entre le 1er janvier 2023 et le 10 octobre 2023, il est en effet établi que le syndic a effectué dix-neuf virements à partir du compte de la copropriété, vers des bénéficiaires qui ne sont pas copropriétaires de l’immeuble.

Décision du 11 juillet 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 25/03485 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HQ6

Dans la mesure où il n’est pas justifié par la société Hannel et associés de la nécessité de ces dépenses effectuées au nom de la copropriété, il apparaît que celles-ci ont été exposées à tort et que le syndic a donc manqué à son obligation d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat des copropriétaires.

La responsabilité de la société Hannel et associés est par conséquent engagée envers le syndicat des copropriétaires, sur le fondement des articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1991 et suivants du code civil, et le préjudice subi par ce dernier sera fixé à la somme totale de 28 549,53 euros.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

La société Hannel et associés, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société Hannel et associés sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant de la créance dont le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] est titulaire au passif de la société Hannel et associés à la somme de 28 549,53 euros, à titre chirographaire ;

CONDAMNE la société Hannel et associés (représentée par son mandataire-liquidateur, la société MJA) au paiement des entiers dépens de l’instance, et AUTORISE la SCP DGP Avocats à recouvrer ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la société Hannel et associés (représentée par son mandataire-liquidateur, la société MJA) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 11 juillet 2025

La greffière Le président