TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre

N° RG 24/04406

N° Portalis 352J-W-B7I-C4FU3

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Anne-Frédérique BONTEMPS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0783

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0500

Décision du 10 Septembre 2025

2ème chambre

N° RG 24/04406 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FU3

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant en juge unique.

assisté de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 09 Avril 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 04 Juin 2025, prorogé au 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

Le 11 mai 2023, [C] [M] a vendu à [S] [X] un appartement en rez-de-chaussée se trouvant dans le bâtiment B d’une copropriété sise à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, [S] [X] a assigné [C] [M] devant le tribunal de céans aux fins de:

prononcer la nullité de la vente,subsidiairement, condamner [C] [M] « à indemniser Madame [X] en réduction du prix de vente »,très subsidiairement, ordonner une expertise afin d’examiner les désordres affectant le bien, en indiquer l’origine, évaluer les travaux nécessaires de réfection,en tout état de cause, condamner [C] [M] à lui verser les indemnités suivantes:52.500 euros à titre de réduction du prix de vente,5.000 euros pour son préjudice moral et de jouissance,13.501 euros au titre des frais et taxes induits par l’acquisition,5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 9 avril 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, [C] [M] a sollicité du juge de la mise en état la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par bulletin du 21 mars 2025, le juge de la mise en état a rejeté sa demande.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, prorogée au 10 Septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’assignation délivrée par [S] [X] le 27 mars 2024;

1°) Sur la nullité de la vente

Au visa des articles 1104, 1112–1, 1130 et 1641 du code civil sous un chapitre intitulé « Demande d’annulation de la vente pour vice caché du bien acquis et défaut d’information loyale », [S] [X] fait valoir:

que [C] [M] a déclaré à l’acte de vente n’avoir réalisé aucuns travaux sur le bien, n’avoir constaté ni dégât, ni fissure, ni infiltration, ni défaut de structure, qu’il a ajouté que le bien n’a pas fait l’objet de dégâts des eaux réguliers depuis qu’il en est propriétaire,que des travaux de rénovation ont révélé des infiltrations dans les murs et le sol de l’appartement, qu’il ressort de procès-verbaux d’assemblée générale que la copropriété souffre d’humidité depuis plusieurs années, qu’il a fallu poser un extracteur d’air en cave pour lutter contre l’humidité en sous-sol, que l’air extrait se déverse partiellement dans l’appartement et non pas intégralement vers l’extérieur, que des fuites d’eau et des problèmes d’humidité sont évoqués en 2017, qu’en 2018, des travaux pour stopper des remontées d’eau par capillarité dans le bâtiment B sont à l’ordre du jour, qu’en 2022, il est mis en évidence que 60 à 80 % des pans de bois doivent être remplacés,qu’elle n’a eu connaissance que des procès-verbaux des années 2021 et 2022, que, profane en matière de construction, elle n’a pas compris la portée du procès-verbal de 2022 mentionnant l’état des pans de bois,que [C] [M], propriétaire depuis 1996, ne pouvait ignorer que le bâtiment subissait des infiltrations et des remontées d’humidité par capillarité, qu’il a menti en affirmant ne pas avoir fait de travaux alors qu’il a fait rénover la salle de bains, qu’il a dissimulé ces défauts par la superposition de plusieurs couches de lambris,qu’elle « demande en conséquence l’annulation de la vente, des informations essentielles que la qualité de l’immeuble lui ayant été cachées, viciant son consentement »;

Sur ce, à l’exception de l’article 1130 du code civil qui énumère les différents vices du consentement, aucun des articles visés par [S] [X] n’est une cause de nullité d’actes.

Il n’y a donc lieu de discuter que de l’article 1130 du code civil.

Il résulte des articles 1130 et 1131 du code civil que le dol est un vice du consentement entraînant la nullité du contrat dès lors que sans lui l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1137 du même code dispose que « constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre ».

En demandant la nullité de la vente au motif que des informations essentielles sur la qualité de l’immeuble lui ont été dissimulées, [S] [X] recherche la nullité pour dol nonobstant l’intitulé du chapitre abritant ses développements suggérant une nullité pour vice caché ou un manquement à l’obligation précontractuelle d’information.

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 février 2013 mentionne une humidité persistante sur toute la hauteur du mur mitoyen du bâtiment B et précise que [C] [M] a été informé par son locataire de l’humidité affectant le mur séparant les deux pièces de son appartement et ses conduits de cheminée. Le syndicat décide alors de missionner un architecte afin de déterminer la cause du désordre.

En 2016, le syndicat a décidé d’installer un extracteur d’air dans les sous-sols du bâtiment B.

Un procès-verbal du 3 juin 2017 fait état d’une fuite d’eau dans le bâtiment B en provenance d’un appartement du 2ème étage affectant la solidité de l’ouvrage et du vote de travaux de reprise. Cependant, ce désordre était limité aux étages supérieurs et diffère donc de celui constaté lors de l’assemblée générale du 27 février 2013 qui affecte toute la hauteur du bâtiment. Il ne peut donc être considéré que les travaux votés en 2017 ont mis fin à l’humidité constatée le 27 février 2013.

De ces constatations, il s’évince qu’en 2013, [C] [M] savait que les murs du bâtiment B étaient humides.

Il n’est pas démontré que l’installation de l’extracteur installé en sous-sol constitue une solution technique propre à mettre fin au désordre.

En outre, il n’est pas justifié de la réalisation d’autres travaux de nature à remédier au désordre constaté en 2013, étant observé que le sinistre de 2017 diffère de celui de 2013 et que donc la réalisation des travaux votés pour le juguler sont sans incidence sur l’humidité constatée en 2013.

Enfin, l’humidité des murs de l’appartement litigieux constatée par huissier le 2 novembre 2023 est identique à celle constatée en 2013 et déjà connue de [C] [M].

Aucuns travaux propres à remédier à l’humidité constatée en 2013 n’ayant été réalisés, [C] [M] ne pouvait raisonnablement croire que le vice d’humidité affectant les murs du bien, vice dont il connaissait l’existence, avait cessé.

Certes, [S] [X] a eu communication du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2022 mentionnant que 60% à 80% des pans de bois du bâtiment devait être remplacé sans autre précision.

Cependant, profane, elle ne pouvait déduire de cette seule information que les murs du bien étaient affectés d’une humidité importante

Informée du vice affectant le bien, il est certain qu’elle aurait acquis à des conditions substantiellement différentes ou aurait renoncé à l’acquisition.

C’est donc en connaissance de cause et afin de déterminer [S] [X] à acquérir le bien que [C] [M] ne lui a pas révélé l’existence du vice d’humidité l’affectant.

La vente doit donc être annulée pour dol.

2°) Sur les demandes indemnitaires

Au visa de l’article 1178 alinéa 4 du code civil, [S] [X] fait valoir:

que l’annulation d’un contrat n’exclut pas l’application des règles de la responsabilité civile délictuelle,qu’en conséquence de la déloyauté de [C] [M], elle subit un préjudice de perte de valeur de 52.500 euros et de frais financier d’acquisition de 13.501 euros,que son préjudice moral et de jouissance est de 5.000 euros.

Sur ce, l’article 1240 du code civil oblige l’auteur d’une faute à en réparer les conséquences dommageables. Sa responsabilité suppose outre une faute et un dommage l’existence d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, [C] [M] a commis une faute en dissimulant le vice affectant son bien.

Les préjudices moral et de jouissance sont de nature différente. Il sera considéré qu’il est réclamé 2.500 euros au titre du préjudice moral et 2.500 euros au titre du préjudice de jouissance.

En conséquence de cette faute, [S] [X] a conclu la vente et s’est ainsi exposée à une déconvenue et à des tracas. Elle a ainsi subi un préjudice moral qu’il y a lieu d’estimer à 1.000 euros.

Les frais d’acquisition ne sont pas justifiés. Ce chef de préjudice doit donc être rejeté.

Du fait de l’annulation de la vente et des restitutions qui en découlent, [S] [X] ne subit aucun préjudice de perte de valeur, le bien acquis devant retourner dans le patrimoine du vendeur et le prix dans le patrimoine de l’acquéreur.

Ce chef de préjudice doit donc aussi être rejeté.

L’article 1352–3 du code civil dispose que la restitution d’une chose inclut la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

Ainsi, du fait de l’annulation de la vente et des restitutions qui en découlent, [S] [X] n’a rétroactivement aucun droit à la jouissance de l’appartement vendu et ne peut donc se prévaloir d’un préjudice de jouissance.

3°) Sur les autres demandes

[C] [M] succombant dans la présente instance, il y a lieu de le condamner à verser à [S] [X] une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

INTERPRÈTE la demande d'[S] [X]

tendant à:condamner [C] [M] à lui verser une indemnité de 5.000 euros au titre du préjudice moral et de jouissancecomme tendant à:condamner [C] [M] à lui verser une indemnité de 2.500 euros au titre du préjudice moral et une indemnité de 2.500 euros du préjudice de jouissance;

PRONONCE la nullité de la vente du 11 mai 2023;

CONDAMNE [C] [M] à verser à [S] [X] une indemnité de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral;

Le CONDAMNE à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE [S] [X] de ses demandes tendant à condamner [C] [M] à lui verser les indemnités suivantes:

52.500 euros à titre de réduction du prix de vente,13.501 euros au titre des frais et taxes induits par l’acquisition,2.500 euros au titre du préjudice de jouissance;

CONDAMNE [C] [M] aux dépens et accorde à maître Anne-Frédérique Bontemps le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

Fait et jugé à [Localité 5] le 10 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM