TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2038

N° RG 25/01903 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JMXD

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 21 novembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 11]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Madame [J] [I] épouse [L]

née le 07 Avril 1973 à [Localité 12] (TURQUIE)

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Laure FEISTHAUER, Juge placée déléguée aux fonctions de JCP, statuant en référé, par ordonnance de la Première Présidente de la Cour d’appel de [Localité 6], en date du 21 juillet 2025,assistée de Patricia HABER, Greffier,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 16 octobre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 15 janvier 2007, la société anonyme SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES (ci-après la société [Adresse 11]) a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [I] épouse [L] sur un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], logement n°176.11.032, type T3, à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 264,98 euros, actuellement porté à 591,65 euros par mois charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 783,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier au propriétaire de la souscription d’un contrat d’assurance locative.

Par le même acte, le bailleur faisait également commandement à la locataire d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Madame [J] [I] épouse [L] le 13 décembre 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [J] [I] épouse [L] le 20 décembre 2024.

Par assignation du 11 juillet 2025, la société [Adresse 11] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [I] épouse [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes

suivantes :

— Une astreinte 20 euros par jour de retard de la libération des lieux,

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 20 février 2025 et jusqu’à libération des lieux, et à titre subsidiaire, à la somme de 710 euros par mois,

—  3 462,95 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant les frais de signification de deux lettres de mise en demeure et les frais de commandement, ainsi que l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 25 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré. La réouverture des débats a été ordonnée par mention au dossier suite à la comparution tardive de la partie défenderesse.

À l’audience du 16 octobre 2025, la société SOMCO- HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle indique qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, un paiement de 2500 euros ayant été effectué par la locataire le 14 octobre 2025.

Elle produit en ce sens un décompte actualisé au 16 octobre 2025 faisant état d’une dette locative d’un montant de 2 176.45 euros à cette date, et elle actualise sa demande en ce sens. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs sur 24 mois au titre de la dette locative, mais elle maintient néanmoins sa demande au titre de l’assurance locative.

Madame [J] [I] épouse [L], comparante, reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Elle sollicite ainsi de pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 82 euros sur 24 mois, en plus du loyer courant.

Elle déclare qu’elle est assurée, mais qu’elle a oublié de transmettre le justificatif à son bailleur. Elle s’est engagée à transmettre en cours de délibéré le justificatif de son assurance locative. Cependant, aucun justificatif n’est parvenu au greffe à la date du délibéré.

S’agissant de sa situation, elle déclare qu’elle vit seule dans le logement, qu’elle n’a pas d’enfant à charge et qu’elle bénéficie du revenu de solidarité active. Elle précise qu’elle peut obtenir l’aide de son père, retraité, pour l’apurement de sa dette.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il n’a pas été fait état lors des débats de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [J] [I] épouse [L].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Adresse 11] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales et commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Sur le défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 783,72 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 février 2025 concernant les impayés de loyers.

Sur le défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 19 décembre 2024.

Ce dernier n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 janvier 2025 concernant le défaut d’assurance.

2. Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des déclarations de la locataire à l’audience, que les revenus du foyer de Madame [J] [I] épouse [L] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 82 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette durant 24 mois, conformément à sa demande.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Néanmoins, il est constant qu’en matière de défaut d’assurance, le juge n’a pas de pouvoir d’appréciation et ne peut pas accorder des délais supplémentaires au locataire.

En l’espèce, Madame [J] [I] épouse [L] n’a pas produit le justificatif de son assurance locative en cours de délibéré comme elle s’y était pourtant engagée lors de l’audience, et ce alors qu’une réouverture des débats avait déjà été ordonnée pour lui permettre d’exposer ses moyens. Par ailleurs, la bailleresse maintient sa demande au titre du défaut d’assurance.

En conséquence, ces délais de paiement ne pourront donc pas avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

En conséquence, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société [Adresse 11] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Enfin, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, la possibilité d’exercer de manière forcée la décision rend inopportun le prononcé d’une astreinte pour assurer l’exécution de la décision, en l’absence de tout signe d’urgence. En conséquence, la société anonyme SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES sera déboutée de sa demande d’astreinte.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 20 février 2025, Madame [J] [I] épouse [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [J] [I] épouse [L] à son paiement à compter du 20 janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés à son bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

4. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SOMCO SA [Adresse 8] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 octobre 2025, Madame [J] [I] épouse [L] lui devait la somme de 1 974.37 euros, soustraction faite des frais de procédure inclus dans le décompte.

Madame [J] [I] épouse [L] reconnait le montant de la dette. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [J] [I] épouse [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées au dispositif de la présente ordonnance.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [J] [I] épouse [L], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024 et celui de l’assignation du 11 juillet 2025.

Cependant, les mises en demeure effectuée par la bailleresse ne constituant pas des conditions légales nécessaires au succès de ses prétentions à la présente instance, les frais de commissaire de justice y afférents ne sauraient être spécifiquement mis à la charge du locataire au titre des frais et dépens.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge placée déléguée aux fonctions de juge des contentieux de la protection, par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel de Colmar en date du 21 juillet 2025, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE que Madame [J] [I] épouse [L] n’a pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement qui lui en a été fait le 19 décembre 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 janvier 2007 entre la société anonyme [Adresse 11], d’une part, et Madame [J] [I] épouse [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], logement n°176.11.032, type T3, à [Localité 9], est résilié depuis le 20 février 2025,

ORDONNE à Madame [J] [I] épouse [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1], logement n°176.11.032, type T3, à [Localité 9], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE la société anonyme SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES de sa demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE à titre provisionnel Madame [J] [I] épouse [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis ;

DIT que les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité ;

CONDAMNE à titre provisionnel Madame [J] [I] épouse [L] à payer à la société SOMCO SA [Adresse 8] la somme de 1 974.37 euros (mille neuf cent soixante-quatorze euros et trente-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2025, s’agissant des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à cette date, en derniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Madame [J] [I] épouse [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, une somme minimale de 82 euros (quatre-vingt-deux euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Madame [J] [I] épouse [L] à payer à la société anonyme SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [I] épouse [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024 et celui de l’assignation du 11 juillet 2025, mais à l’exclusion des frais de significations de mises en demeure,

DEBOUTE la société anonyme [Adresse 11] du surplus de ses demandes,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge