TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître PASQUINELLI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00790 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63ZM

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 25 février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [S] [J],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître PASQUINELLI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0141

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 février 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00790 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63ZM

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat de résidence du 18 janvier 2021, la S.A.S HENEO a donné en location à Mme [S] [J] un logement en résidence sociale situé au [Adresse 3], 7ème étage, appartement 702, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 446,55 €.

Par acte sous seing privé du 14 février 2024, la S.A.S HENEO a notifié à Mme [S] [J] la résiliation de son titre d’occupation pour dépassement de la durée de séjour.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, la S.A.S HENEO a de nouveau notifié à Mme [S] [J] la résiliation de son titre d’occupation et lui a donné congé pour le 31 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024, la S.A.S HENEO a fait délivrer à Mme [S] [J] un commandement de payer la somme principale de 1.360,74 € dans un délai d’un mois, au titre des redevances impayées.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la S.A.S HENEO a assigné Mme [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— à titre principal : valider la résiliation du titre d’occupation notifiée le 14 février 2024 et, à défaut le congé du 17 avril 2024,

— subsidiairement : constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— plus subsidiairement : prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation,

— en tout état de cause et en conséquence :

*ordonner l’expulsion sans délai de Mme [S] [J],

*condamner Mme [S] [J] à payer à la S.A.S HENEO une indemnité d’occupation correspondant à la redevance actualisée, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à parfaite libération des lieux,

*condamner Mme [S] [J] à payer à la S.A.S HENEO la somme de 2.864,42 € au titre des arriérés de redevances, échéance de décembre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 20 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024,

*condamner Mme [S] [J] aux dépens, comprenant les frais d’établissement du congé et du commandement de payer du 3 juillet 2024,

*condamner Mme [S] [J] à payer à la S.A.S HENEO la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Initialement appelée à l’audience du 7 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

À l’audience du 17 décembre 2025, la S.A.S HENEO, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. et actualisé sa demande en paiement des arriérés de redevances de la manière suivante : 5.999,46 € au titre des arriérés de redevances, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024.

Mme [S] [J], assistée par son conseil, a demandé de :

— in limine litis : surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif de Paris sur la requête de Mme [S] [J] en date du 7 avril 2025,

— à titre principal :

*déclarer nulles les dispositions selon lesquelles « la durée de location ne peut excéder trois années » prévues à l’article 7 du contrat de résidence,

*déclarer, par conséquent, nulles les dispositions selon lesquelles « en cas de prolongement de la location non autorisé par la S.A.S HENEO au-delà du terme figurant au contrat de location, l’occupant sans titre devra verser chaque mois en sus de la redevance mensuelle une indemnité d’occupation égale à 50 % du montant de ladite redevance, sans préjudice de toute action en justice aux fins d’expulsion » prévues à l’article 7 du contrat de résidence,

*déclarer nul le congé signifié le 17 avril 2024,

*déclarer que le commandement de payer du 3 juillet 2024 est sans effet,

*débouter la S.A.S HENEO de sa demande de résiliation du contrat de résidence,

*condamner la S.A.S HENEO à payer à Mme [S] [J] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire :

*supprimer la clause de majoration des loyers prévues à l’article 7 du contrat de résidence ou, a minima, diminuer drastiquement son quantum,

*octroyer à Mme [S] [J] un délai avant expulsion d’une durée d’un an,

— à titre infiniment subsidiaire : octroyer à Mme [S] [J] le bénéfice d’un plan d’apurement d’une durée de deux ans,

— en tout état de cause : débouter la S.A.S HENEO de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

Les articles 378 et suivants du code civil régissent le sursis à statuer.

En l’espèce, le 7 avril 2025, Mme [S] [J] a introduit un recours devant le tribunal administratif de Paris pour se voir proposer un logement dans la continuité du dispositif DALO alors qu’aucune proposition de relogement ne lui a été faite dans le délai de six mois après la décision de la Commission de médiation du département de Paris.

Or, si la demande dont est saisie le tribunal administratif pourrait avoir une incidence sur l’exécution de la décision d’expulsion, celle-ci est indépendante de la demande dont est saisie le juge des contentieux de la protection depuis le 9 janvier 2025 visant à voir déclarer Mme [S] [J] déchue de tout droit au maintien dans les lieux.

La demande de sursis à statuer sera rejetée.

Sur la demande de validation de la résiliation du contrat de résidence

L’article 7 du contrat de résidence stipule que : « [S] présent contrat est conclu pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, de mois en mois, à la seule volonté de la personne logée.

Le présent contrat prendre effet le 18/01/2021.

La durée totale de location ne peut excéder trois années.

Prolongement de location non autorisé : en cas de prolongement de la location non autorisé par la S.A.S HENEO au-delà du terme figurant au contrat de location, l’occupant sans titre devra verser chaque mois en sus de la redevance mensuelle une indemnité d’occupation égale à 50 % du montant de ladite redevance, sans préjudice de toute action en justice aux fins d’expulsion. »

Aux termes des alinéas 2 et 8 de l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Outre le fait que l’énumération de l’alinéa 2 n’est pas exhaustive, la rédaction de l’alinéa 8 n’interdit pas de fixer une durée maximale de séjour en sus de la mention selon laquelle « Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. ».

En effet, le caractère temporaire de l’hébergement est inhérent au logement en résidence sociale, laquelle accueille des personnes rencontrant des difficultés d’accès au logement qui sont accompagnées dans leur parcours d’obtention d’un logement plus pérenne et autonome. L’impossibilité de fixer toute durée maximale au séjour en résidence sociale conduirait à des contrats à durée indéterminée et potentiellement infinie, ce qui n’est pas la vocation de la résidence sociale.

En l’espèce, le contrat de résidence prévoit qu’il est conclu pour une durée d’un mois renouvelable tacitement à la seule volonté du résident et que la durée maximale de location est de trois années. Cette disposition n’est pas nulle aux motifs qu’elle fixe un terme au contrat.

Le contrat de Mme [S] [J] a pris effet au 18 janvier 2021 et s’est terminé le 18 janvier 2024. Or, Mme [S] [J] se maintient toujours dans les lieux.

Par mails du 16 janvier 2024 et du 22 janvier 2024, Mme [S] [J] a été informée de ce qu’elle avait dépassé la durée maximale de séjour et, par lettre recommandée avec avis de réception du 14 février 2024, la résiliation de son contrat de résidence lui a été notifiée. Le motif de cette résiliation est assimilable à l’un de ceux limitativement énumérés à l’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation : « cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré ».

Dans ces conditions, la résiliation notifiée par la S.A.S HENEO le 14 février 2024 sera jugée valide, Mme [S] [J] sera considéré comme occupante sans droit ni titre depuis le 14 février 2024 et son expulsion sera ordonnée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, de 1 mois à 1 an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L412-1 du même code dispose que, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le contrat de résidence de Mme [S] [J] est résilié depuis plus de deux ans et elle se maintient à ce jour toujours dans les lieux. Elle a déjà bénéficié de facto de très larges délais pour trouver une solution de relogement.

En outre, la Commission d’attribution de la S.A.S HENEO lui avait proposé en décembre 2023/janvier 2024 un relogement dans une autre résidence mais Mme [S] [J] l’a refusé aux motifs qu’il ne correspondait pas à ses attentes.

Dans ces conditions, Mme [S] [J] sera déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux mais, en outre, le délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé.

Sur la demande en paiement des arriérés de redevances

L’article 7 du contrat de résidence stipule que : « [J] cas de prolongement de la location non autorisé par la S.A.S HENEO au-delà du terme figurant au contrat de location, l’occupant sans titre devra verser chaque mois en sus de la redevance mensuelle une indemnité d’occupation égale à 50 % du montant de ladite redevance, sans préjudice de toute action en justice aux fins d’expulsion. »

Cette clause doit s’analyser comme une clause pénale par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution d’une obligation contractuelle.

L’article 1231-5 du code civil, relatif à la clause pénale, dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, les impayés dont fait état la S.A.S HENEO correspondent à l’absence de règlement des majorations de redevances prévues à l’article 7 du contrat de résidence. En tout état de cause, la S.A.S HENEO ne distingue pas clairement entre les redevances et les majorations de redevances et, au regard des historiques des règlements versés aux débats, Mme [S] [J] honore régulièrement ses redevances mensuelles.

Or, le fait d’ajouter au montant de la redevance mensuelle 50 % de ce même montant paraît excessif au regard de la vocation des résidences sociales qui consiste à héberger temporairement des personnes défavorisées financièrement.

En outre, Mme [S] [J] s’acquittant toujours de sa redevance mensuelle, la S.A.S HENEO ne subit pas de préjudice particulier.

La pénalité de 5.999,46 € ainsi réclamée par la S.A.S HENEO sera réduite à la somme d’un euro symbolique.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Mme [S] [J] sera condamnée à payer à la S.A.S HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance qui aurait été payée si le contrat de résidence avait continué hors majoration de 50 %, à compter du 14 février 2024 et jusqu’à libération des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels comprennent notamment le coût du congé du 17 avril 2024 mais pas celui du commandement de payer du 3 juillet 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S HENEO les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de sursis à statuer de Mme [S] [J],

DIT que la résiliation du contrat de résidence du 18 janvier 2021 notifiée le 14 février 2024 est valide,

DÉBOUTE Mme [S] [J] de toutes ses demandes principales,

DIT que Mme [S] [J] est occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 3], 7ème étage, appartement 702, depuis le 14 février 2024,

ORDONNE à Mme [S] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], 7ème étage, appartement 702 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE Mme [S] [J] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

SUPPRIME le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [S] [J] à payer à la S.A.S HENEO une somme d’un euro symbolique au titre de la majoration contractuelle de la redevance,

CONDAMNE Mme [S] [J] à payer à la S.A.S HENEO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance qui aurait été payée si le contrat de résidence avait continué, hors majoration de 50 %, à compter du 14 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE Mme [S] [J] aux dépens, lesquels comprennent notamment le coût du congé du 17 avril 2024 mais pas celui du commandement de payer du 3 juillet 2024,

CONDAMNE Mme [S] [J] à verser à la S.A.S HENEO la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 février 2026

le greffier le Président