RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 MAI 2025

N° Minute : 056 /2025

Chambre 1 Section 6

N° RG 25/00068 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CPJM

Entre: DEMANDEUR

Monsieur [B] [T] [M]

né le 23 Mars 1946 à [Localité 12] (92)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Rep/assistant : Maître Anne-Laure PATERNOTTE, avocat au barreau de COMPIEGNE, avocat postulant

Rep/assistant : Maître Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

Et : DÉFENDEUR

S.A.S.U. ZAPA dont le siège social est situé [Adresse 9] et dont l’un des établissements secondaires est situé [Adresse 7], prise en la personne de son Gérant Monsieur [H]

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 14] sous le numéro 727 024 700

[Adresse 6]

[Localité 4]

Non constituée

Dénoncé aux CREANCIERS INSCRITS :

BPCE LEASE

[Adresse 3]

[Localité 11]

[Localité 13] MEDERIC RETRAITE

[Adresse 1]

[Localité 10]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Adrien PLENT

Greffier : Madame Angélique LALOYER

Expédition le :

à M^e PATERNOTTE

Grosse le :

à M^e PATERNOTTE

DÉBATS :

À l’audience du 29 Avril 2025, tenue publiquement, Monsieur PLENT, Président, a entendu les conseils des parties ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 28 mai 2025 ;

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

********

Faits, Procédure, Prétentions & Moyens des Parties

Suivant acte sous seing privé en date du 27 février 2017, [B] [M] a donné à bail commercial à la SASU ZAPA des locaux à usage commerciaux situés [Adresse 5], ladite location étant consentie pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 01er mars 2017, pour se terminer le 28 février 2026, et moyennant un loyer annuel de 18 000 euros hors charges.

Alléguant d’irrégularités dans le paiement des loyers, [B] [M] a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, à la SAS ZAPA, pour un montant total de 14 119,30 euros.

Le commandement de payer n’ayant pas été régularisé, c’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, [B] [M] a fait assigner la SASU ZAPA devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater que la SASU ZAPA est occupante sans droit ni titre ;

— condamner la SASU ZAPA par provision au paiement de la somme de 12.705,38 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 24 février 2025 ;

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant des lieux de son chef sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser les requérants à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meubles de leurs choix au frais, risques et périls de qui il appartiendra ;

— condamner la SASU ZAPA au paiement de la somme de 186,28 euros correspondant aux frais d’Huissier pour la délivrance de l’acte de commandement de payer ;

— condamner la SASU ZAPA au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par suite, par actes de commissaire de justice en date des 24 et 31 mars 2025 [B] [M] a dénoncé l’assignation du 27 février 2025 aux créanciers inscrits, la BPCE LEASE et [Localité 13] MEDERIC RETRAITE.

Aux termes des écritures soutenues et déposées à l’audience du 29 avril 2025, [B] [M] maintient ses demandes initiales, et le décompte est actualisé.

A l’audience, la SASU ZAPA n’a pas comparu, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire, et l’affaire a été mise en délibéré le 28 mai 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

Sur la demande principale :

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 835 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. La soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 10 septembre 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, [B] [M] n’a fait qu’exercer son droit légitime de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 14 119,30 euros.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Il convient d’actualiser la dette à la somme de 19 608,15 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 avril 2025.

Il y a donc lieu de condamner les demandeurs au paiement de cette somme, conformément aux clauses contractuelles établies entre les parties.

****

L’article 835, alinéa 2 du Code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SASU ZAPA sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer et charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il y a donc lieu de condamner la SASU ZAPA au paiement de cette somme.

L’expulsion de la SASU ZAPA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé le délai de 30 jours, et ce au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier

En outre, le bailleur sera autorisé à faire procéder au transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles du choix du Commissaire de Justice aux frais et risques de la SASU ZAPA. Le sort des biens meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants, et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SASU ZAPA qui succombe, doit supporter la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 10 septembre 2024.

Il convient de condamner la SASU ZAPA au paiement de la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant d’une ordonnance en référé, l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.

PAR CES MOTIFS

statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 27 février 2017 au bénéfice de [B] [M] à la date du 11 octobre 2024 ;

Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la SASU ZAPA et de tous occupants de son chef, des locaux en cause situés [Adresse 5], sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans les 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce au besoin avec l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamne par provision la SASU ZAPA à payer à [B] [M] :

la somme de 19 608,15 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 avril 2025 ;une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

Autorise le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meubles du choix du Commissaire de justice, garantie de toute somme due et aux frais, risques et péril du locataire, conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code de procédure civile ;

Condamne la SASU ZAPA au paiement de la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Condamne la SASU ZAPA aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 10 septembre 2024 ;

Rejette toutes les autres demandes plus amples et contraires ;

En foi de quoi ont signé Monsieur PLENT, Président, et Madame LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT