TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Tomas GURFEIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jean-Etienne GIAMARCHI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06404 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IYM

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 février 2025

DEMANDERESSE

La société LDRP

Société civile dont le siège social est situé [Adresse 7]

représentée par Maître Jean-Etienne GIAMARCHI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D805

DÉFENDERESSE

La société AJA

Société à Responsabilité Limitée dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par Maître Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1959

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06404 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5IYM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 août 2017, la société LDRP a consenti un bail d’habitation à la société AJA sur des locaux situés au [Adresse 1], porte gauch, outre un boxe au 1 er sous sol et une cave au 2eme sous sol – [Localité 6] [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4200 euros et d’une provision pour charges de 400 euros afin d’y loger son gérant M [S] [M] et « quelques fournisseurs pour de brefs passages sur la région parisienne ».

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer à la société AJA un commandement de payer la somme principale de 52 200 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 11 juin 2024, la société LDRP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de la société AJA et tout occupant de son chef sous satriente de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit 5571, 41 euros

-53 271 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mai 2024,

-3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer de 315, 11 euros.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2024 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 11 décembre 2024, la société LDRP, maintient ses demandes sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 86 206, 85 euros arrêtées au 1er décembre 2024, échéance de décembre incluse et hors régularisation de charges dont elle n’entend pas solliciter le remboursement. Elle s’oppose à tout délai. En réponse à la nullité du commandement, soulevée par le défendeur, elle souligne que l’acte d’huissier vise bien la signification de trois feuilles, que l’exemplaire visé par la défense ne comporte que deux feuilles mais que l’acte réellement signifié en comportait trois qui visait donc la clause résolutoire.

La société AJA a déposé des conclusions auxquelles elle s’est référé oralement et sollicite le débouté des demandes tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, que soit fixé à 20 302, 60 euros la somme restant due à titre de loyers et provisions sur charges et dire que la société AJA pourra s’acquitter de cette somme sur 24 mois, débouter le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que le commandement de payer ne comporte pas la reproduction de la clause résolutoire. Elle soutient également que les 26 000 euros versés par le locataire ne figurent pas au décompte et qu’en l’absence de justificatifs de charges depuis 2018, les provisions doivent être remboursées à hauteur de 28 145euros, que la dette locative s’élève en réalité à la somme de 20 302, 60 euros. Elle sollicite en outre des délais de paiement sur 24 mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le bail consenti en raison de la fonction de M. [S] [M] est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil, ce point n’ayant d’ailleurs pas fait l’objet de contestations.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, le bail conclu le 17 août 2017 contient une clause résolutoire (article 2.5) et un commandement de payer visant cette clause et précisant le délai de paiement (1 mois) pour échapper à l’acquisition de la clause résolutoire a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 52 200 euros.

Contrairement à ce qui est allégué en défense, l’acte de signification du commandement de payer vise exepressement 3 feuilles ()et non pas des pages dans l’expédition. Il est constant que la clause résolutoire est expressement reproduite sur la 1ere page de la 2eme feuille.

En conséquence, le commandement de payer signifié le 10 avril 2024 répond aux exigences formelles et n’encourt pas la nullité de ce chef.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Le commandement est par ailleurs demeuré infructueux pendant plus d’un mois (aucune somme n’ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mai 2024.

Compte tenu du montant de la dette, il ne sera pas fait droit à la demande subsidiaire de suspension des effets de la clause.

Dès lors, la société AJA étant sans droit ni titre depuis le 11 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.Il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement et les délais de paiement

La société AJA est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société LDRP soutient que la société AJA reste lui devoir la somme de 86 206, 85 euros à la date du 1er décembre 2024 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation. Il convient de noter que cette somme comprend la déduction des différents versements effectués par le locataire et notamment les 26 000 euros versés les 6 mars, 15 mars et 2 avril 2024 (affectés sur la dette la plus ancienne soit les échéances de décembre [Immatriculation 4], janvier et février 2023) ainsi que les 9000 euros versés en mai et juin 2024 et les 3700 euros versés en octobre et novembre 2024.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de déduction des 26 000 euros versés lesquelles ont été compatbilisés dans le décompte produit (pièces

Par ailleurs il est constant que les charges n’ont pas été régularisées, toutefois le bailleur justifie que les charges locatives réellement dues s’élèvent à la somme de 27 567, 99 euros pour les années 2019 à 2023, dont il n’est pas sollicité le remboursement dans le cadre de la présente instance. La société AJA sera donc déboutée de sa demande de restitution des provisions sur charges à hauteur de 27 567, 99 euros et ce d’autant que les provisions ne sont plus réglées depuis mai 2023.

Pour la somme au principal, la société AJA n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement à tittre de provision de la somme de 86 206, 85 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La société AJA sera aussi condamnée au paiement à titre de provision d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 5722, 07 euros par mois.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Toutefois le défendeur, qui sollicite les plus larges délais justifie de sa situation et des besoins du créancier pour lequel l’octroi de délai de paiement n’est pas de nature à mettre en péril sa situation financière.

Il sera en conséquence fait droit aux délais de paiement sollicités

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société AJA qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2500 euros à la demande de la société LDRP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 août 2017 entre la société LDRP, d’une part, et la société AJA, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] gauche, outre un boxe au 1 er sous sol et une cave au 2eme sous sol – [Localité 6] [Adresse 8] est résilié depuis le 10 mai 2024,

ORDONNE à la société AJA de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], outre un boxe au 1 er sous sol et une cave au 2eme sous sol – [Localité 6] [Adresse 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DEBOUTE la société LDRP de sa demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la société AJA à payer à la société LDRP une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à la somme de 5722, 07 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er janvier 2025 , est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE la société AJA à payer à titre de provision à la société LDRP la somme de 86 206, 85 au titre de l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation) arrêté au 1er décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse,avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer

AUTORISE la société AJA à s’acquitter de cette somme, en 23 mensualités de 3500 euros chacune et une 24 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la société AJA à payer à la société LDRP la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société AJA à payer les entiers dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge