TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/10475 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GOB

Minute :

JUGEMENT

Du : 26 Mai 2025

Société in’li, SA

C/

Madame [U] [C] [L]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société in’li, SA

[Adresse 5]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [U] [C] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Sandrine ZALCMAN

Madame [U] [C] [L]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le préfet de la SEINE-[Localité 12]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 9 octobre 2023, la SA in’li a donné en location à Madame [U] [C] [L] un immeuble à usage d’habitation et un parking sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 946,17 €, outre provisions sur charges.

Le 9 avril 2024, la SA in’li a fait délivrer à Madame [U] [C] [L] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 8 092,57 € selon décompte arrêté au 5 avril 2024.

Par notification électronique du 10 avril 2024, la SA in’li a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 6 novembre 2024, la SA in’li a attrait Madame [U] [C] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA in’li a demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail ;D’ordonner l’expulsion de Madame [U] [C] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;De condamner Madame [U] [C] [L] au paiement des sommes suivantes :15 824,85 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 6 novembre 2024, la SA in’li a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 17 mars 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA in’li représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 6 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 22 366,61 €. Elle indique qu’il n’y a eu aucun paiement depuis le premier loyer.

Madame [U] [C] [L], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette. Elle fait valoir sa bonne foi. Elle indique avoir connu des difficultés financières d’une part car elle a perdu son principal client quelques jours après la signature du bail alors qu’elle exerce une profession libérale, et d’autre part du fait de la maladie ayant affecté sa sœur, l’ayant poussé à cesser son travail pour s’occuper d’elle. Elle précise que sa sœur vit avec elle dans le logement. Elle indique avoir repris son activité et avoir signé un contrat de facil d’affaires en vue d’une fusion-acquisition, pour lequel elle sera payée dans plusieurs mois 10% du prix de vente. Elle explique ne pas pouvoir reprendre le paiement du loyer avant, au plus tôt au mois de mai.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKING [Localité 11]

En vertu de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s’appliquer aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que le bail principal donne en location à la fois le logement et le parking loués à Madame [U] [C] [L], qui sont situés à la même adresse.

En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d’habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 9 avril 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties (article 2), et en particulier des locataires en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Il convient en outre de rappeler que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. L’article 1103 du code civil tel qu’issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations rappelle ainsi que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En ce sens, il est de jurisprudence constante notamment qu’il n’est pas interdit de stipuler dans le bail une durée supérieure aux prescriptions légales, que les parties peuvent se soumettre au régime des locations vides, plus protecteur, quand bien même le bien était effectivement meublé ou encore que l’ordre public de protection des locataires mis en place par cette loi ne peut ni empêcher le bailleur de s’imposer à lui-même des obligations constituant pour le preneur une protection supplémentaire ni justifier que le bailleur invoque l’ordre public pour justifier sa propre défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles qu’il s’est imposées.

Or, en l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 10) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cette disposition ne porte pas atteinte à l’ordre public de protection instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que rappelé, en ce qu’elle est davantage protectrice pour le locataire qui dispose d’un délai supérieur au délai légal pour s’acquitter d’une dette de nature à mettre en danger son bail.

En outre, le bailleur a expressément consenti à une telle clause, ayant produit le modèle du contrat à sa signature et signé ce dernier.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 10) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [U] [C] [L] le 9 avril 2024, pour un montant principal de 8 092,57 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Madame [U] [C] [L] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 10 juin 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Madame [U] [C] [L] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [C] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA in’li, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [U] [C] [L].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA in’li verse aux débats un décompte arrêté au 6 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 22 366,61 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 301,63 € soit une somme totale de 22 064,98 € hors dépens.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA in’li est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Il convient par conséquent de condamner Madame [U] [C] [L] à verser à la SA in’li la somme de 22 064,98 € actualisée au 6 mars 2025 au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 8 092,57 € à compter du 9 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [U] [C] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA in’li qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [U] [C] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 avril 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [U] [C] [L] sera condamnée à payer à la SA in’li la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA in’li ;

CONSTATE que le contrat signé le 9 octobre 2023 entre la SA in’li et Madame [U] [C] [L] concernant les locaux et parking situés [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 10 juin 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [U] [C] [L] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE la SA in’li à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [U] [C] [L] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [U] [C] [L] à verser à la SA in’li la somme de 22

064,98 € actualisée au 6 mars 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 8 092,57 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [U] [C] [L] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE Madame [U] [C] [L] à verser à la SA in’li ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [U] [C] [L] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 avril 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [U] [C] [L] à verser à la SA in’li la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE