TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 20/02/2025

à : Monsieur [C] [S]

Copie exécutoire délivrée

le : 20/02/2025

à : Maitre Sophie ANDRIEU

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/11458

N° Portalis 352J-W-B7I-C6T5V

N° MINUTE : 4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [R], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maitre Sophie ANDRIEU, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #D0806

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 février 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 20 février 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11458 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6T5V

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 avril 2023, M. [T] [R] et M. [E] [R] ont donné à bail d’habitation à M. [C] [S] un appartement dont ils sont propriétaires indivis, situé [Adresse 3] (4ème étage porte face) moyennant le versement d’un loyer initial de 1 135,50 euros par mois et d’une provision sur charge de 108 euros.

M. [C] [S] a donné congé du logement par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 29 juillet 2024 par les bailleurs, à effet au 17 septembre 2024, date à laquelle était fixé le rendez-vous pour procéder à l’état des lieux de sortie auquel M. [C] [S] ne s’est pas présenté.

Déplorant le maintien dans les lieux de M. [C] [S] au-delà de cette date et l’existence d’une dette de loyer, M. [T] [R] et M. [E] [R] lui ont adressé, par l’intermédiaire de leur conseil une mise en demeure par courrier recommandé du 27 septembre 2024 restée vaine.

C’est dans ces conditions qu’ils l’ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé, afin d’obtenir :

la validation du congé délivré par M. [C] [S],son expulsion des lieux sous astreinte de 200 euros par jour de retard,la séquestration des meubles garnissant le logement à ses frais, risques et périls,sa condamnation au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 18 septembre 2024 3 243,64 euros à parfaire au jour de l’audience au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et de la signification de la présente ordonnance.

Lors de l’audience du 09 janvier 2025, M. [T] [R] et M. [E] [R], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Ils soutiennent que le congé délivré par le défendeur est parfaitement valide au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il a ainsi pris effet au 17 septembre 2024 et que M. [C] [S] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Ils précisent que leur demande est motivée par l’urgence à récupérer leur bien, alors que M. [C] [S] ne règle pas les indemnités d’occupation dont il est redevable et que les demandes en paiement sont formées à titre provisionnel.

M. [C] [S], bien que régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de validation de congé et l’expulsion

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois ou, dans certains hypothèses, d’un mois.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En l’espèce, les requérants versent aux débats le contrat de bail conclu avec M. [C] [S] et le congé que ce dernier leur a adressé le 25 juillet 2024, par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 29 juillet 2024, mentionnant une prise d’effet au 17 septembre 2024. Aucune des parties ne conteste la validité de ce congé.

Il sera donc constaté que le bail a incontestablement pris fin par la volonté explicite du locataire au 17 septembre 2024.

Or, il résulte du courrier recommandé avec accusé de réception du 18 septembre 2024, distribué le 21 septembre 2024 et de la mise en demeure d’avocat du 27 septembre 2024 envoyées selon les mêmes modalités à l’adresse du logement loué et au siège social de sa SCI, que M. [C] [S] ne s’est pas présenté au rendez-vous pour procéder à l’état des lieux de sortie et qu’il n’a pas restitué les clés du logement.

Il est donc établi que M. [C] [S] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 18 septembre 2024 et que ce maintien dans le logement des requérants, auquel ils n’ont pas consenti, est constitutif d’un trouble manifestement illicite et caractérise une urgence à le récupérer, compte-tenu notamment de la dette locative dont il sera fait état.

Par conséquent, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée dans les conditions prévues par l’article l.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [C] [S] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Décision du 20 février 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11458 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6T5V

Sur la provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 835 alinéa 2, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, en cas de maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Elle est due à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux.

En l’espèce, les requérants produisent un décompte locatif en date du 8 novembre 2024 laissant apparaître un solde débiteur de 3 243,64 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupations échues à cette date, échéance du mois de novembre incluse, dont il convient cependant de déduire la somme de 45 euros correspondant à des frais de relance, au titre de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [C] [S] ne comparaissant pas, il ne conteste pas le montant qui en résulte, à savoir, 3 198,64 euros, qu’il sera ainsi condamné à verser à M. [T] [R] et M. [E] [R] à titre provisionnel.

Il sera, en outre, condamné à verser au requérants une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 09 novembre 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, qui sera égale au montant des loyers indexé et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M. [C] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser aux demandeurs, une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé, enfin, que la présente ordonnance est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que le bail conclu le 3 avril 2023 entre M. [T] [R] et M. [E] [R] d’une part et M. [C] [S] d’autre part, portant sur les locaux situés [Adresse 3] (4ème étage porte face), est résilié depuis le 17 septembre 2024 à minuit,

ORDONNONS, par conséquent, à M. [C] [S] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision,

DISONS qu’à défaut pour M. [C] [S] d’avoir libéré les lieux dans ce délai, M. [T] [R] et M. [E] [R] seront autorisés à faire procéder à son expulsion des locaux susmentionnés, avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELONS cependant que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

DÉBOUTONS M. [T] [R] et M. [E] [R] de leur demande d’astreinte,

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que M. [C] [S] est redevable d’une indemnité d’occupation des lieux à compter du 18 septembre 2024, égale au loyer indexé et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

CONDAMNONS M. [C] [S] à verser à M. [T] [R] et à M. [E] [R] la somme provisionnelle de 3 198,64 euros (trois mille cent quatre-vingt dix-huit euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupations échues au 8 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus,

CONDAMNONS M. [C] [S] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 9 novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNONS M. [C] [S] à verser à M. [T] [R] et M. [E] [R] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [C] [S] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et de la signification de la présente ordonnance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge