COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01298 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZU2

du 22 Avril 2025

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. PARKING PRIVE OUEST, sis [Adresse 4]

c/ S.A.R.L. ENCAS (L’AMBATTA)

Grosse délivrée à

M^e Florian VIDAL

Expédition délivrée à

M^e Massimo LOMBARDI

le

l’an deux mil vingt cinq et le vingt deux Avril à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 12 Juillet 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. PARKING PRIVE OUEST, sis [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice la SASU CABINET MARI

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Massimo LOMBARDI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. ENCAS (L’AMBATTA)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Florian VIDAL, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 04 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] a fait assigner la SARL ENCAS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

Dans ses dernières conclusions déposées à l’audience du 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] représentés par son conseil, demande :

— De rejeter des demandes de la SARL ENCAS ;

— De déclarer ses demandes recevables ;

— Déclarer la SARL ENCAS occupante sans droit ni titre du local technique Sud niveau -2 dans l’ensemble immobilier [Adresse 10] situé [Adresse 6], tel qu’indiqué dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 6 novembre 2023 ;

— Ordonner son expulsion sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et celle de tous occupants de son chef et de tout mobilier et stock avec l’assistance de la force publique ;

— La condamner en conséquence à libérer le local technique occupé à remettre en état les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— La condamner au paiement d’une provision de 350 euros par mois à compter du 22 février 2024 jusqu’au jour de la libération effective des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;

— La condamner au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Il expose que la SARL ENCAS qui exploite un restaurant sur le bord de mer de [Localité 8] occupe sans droit ni titre un local technique situé au niveau -2 de l’ensemble immobilier, en y stockant du matériel de restauration et un congélateur branché sur une prise électrique reliée aux parties communes. Il ajoute que dès la découverte de cette occupation illicite, il a tenté vainement de parvenir à une solution amiable avec la société défenderesse afin d’obtenir la libération du local, que cette dernière a sollicité de louer les lieux moyennant un loyer de 50 euros par mois ce qu’il a refusé et qu’à ce jour elle n’a toujours pas libéré les locaux. Il précise s’opposer à sa demande de conciliation et de délai pour quitter les lieux au vu du délai qui s’est écoulé depuis sa mise en demeure du 22 février 2024 et l’assignation en référé. Il fait valoir que cette dernière n’a effectué aucune démarche pour libérer en temps utile les locaux qui ne constituent pas des locaux à usage d’habitation et que sa mise en demeure remonte à plus d’un an ce qui démontre qu’elle cherche à gagner du temps. Il ajoute que son expulsion devra être ordonnée sous astreinte, qu’un risque sanitaire et de sécurité existe, car des appareils électriques sont branchés dans le local qu’elle devra lui payer une indemnité d’occupation à titre provisionnel depuis sa mise en demeure du 22 février 2024 car ses demandes de libérer les locaux ont été délibérément ignorées.

LA SARL ENCAS représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées ou reprises à l’audience :

— de concilier les parties et si le juge l’estime nécessaire de les inviter à rencontrer un conciliateur de justice qui lui plaira de désigner ;

— subsidiairement, un délai de grâce de trois mois à compter du prononcé de la décision pour libérer les lieux ;

— en tout état de cause, le rejet des demandes ;

— la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens.

Elle fait valoir qu’elle exploite un fonds de commerce de bar restaurant à [Localité 8] suivant un bail du 29 janvier 2016, que le 5 mars 2018 Monsieur [B] [U] a procédé à l’acquisition de l’intégralité des parts sociales et est devenu le gérant en lieu et place de Monsieur [K], et que le 22 février 2024, elle a reçu une mise en demeure du syndicat des copropriétaires d’avoir à libérer un local technique qu’elle croyait jusqu’alors occuper régulièrement. Elle expose avoir de bonne foi, sollicité des délais pour procéder à la recherche d’un nouveau local et transférer son matériel, que le précédent dirigeant de la société lui avait laissé croire qu’il s’agissait d’une annexe du local commercial et qu’elle s’efforce de trouver un nouvel endroit pour y stocker ses biens de sorte qu’une conciliation apparaît au préalable nécessaire. Elle sollicite subsidiairement un délai de trois mois pour libérer les lieux et fait valoir que les demandes financières formées à son encontre ne sont pas justifiées car elle est de bonne foi.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de conciliation :

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 8 février 1995, le juge peut, en tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu’il estime qu’une résolution amiable du litige est possible, s’il n’a pas recueilli l’accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu’il désigne.

Le médiateur désigné informe les parties sur l’objet et le déroulement d’une mesure de médiation.

Selon l’article 827 du code de procédure civile, le juge s’efforce de concilier les parties.

Le juge peut également, à tout moment de la procédure, inviter les parties à rencontrer un conciliateur de justice aux lieu, jour et heure qu’il détermine. Les parties en sont avisées, selon le cas, dans l’acte de convocation à l’audience ou par tous moyens. L’avis indique la date de l’audience à laquelle l’affaire sera examinée afin que le juge constate la conciliation ou tranche le litige. L’invitation peut également être faite par le juge à l’audience.

En l’espèce, bien que la SARL ENCAS sollicite qu’il soit procédé au préalable à une tentative de conciliation en faisant état de sa bonne foi, force est de relever que le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] s’oppose à cette demande aux motifs que sa mise en demeure remonte au mois de février 2024, que la société a délibérément ignoré sa proposition de règlement amiable du litige et qu’elle n’a jamais répondu à sa proposition de convenir d’une date pour la remise des clés de sorte qu’aucune conciliation n’est envisageable.

En conséquence, au vu de l’opposition du syndicat des copropriétaires et du courrier qu’il a adressé à la défenderesse le 22 février 2024 en vue de parvenir à une résolution amiable du litige demeuré sans effet à ce jour, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SARL ENCAS aux fins de désignation d’un conciliateur de justice.

Sur l’expulsion de la SARL ENCAS :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 10], prévoit en page 19 que les locaux techniques situés au sous-sol au niveau -1 -2 -3 constituent des parties communes.

Il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 6 novembre 2023 qu’au niveau -2, dans le local technique Sud la serrure est absente ainsi que la poignée de la porte, qu’à l’aide d’un tournevis le serrurier ouvre la porte et constate du matériel de restauration stocké en provenance de la SARL ENCAS exploitant l’ancien restaurant la Rotonde, qu’un congélateur est branché sur une prise électrique reliée aux parties communes et que sont stockés notamment des chaises, du matériel de cuisine, des cartons de bouteilles de vin, des tables et des menus.

Il est établi que par courrier du 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a signalé à la SARL ENCAS que lors d’une inspection incendie des locaux du parking, il avait été constaté que certains locaux techniques étaient fermés et qu’elle occupait un local sans droit ni titre. Il l’a mise en demeure d’enlever l’ensemble des documents, mobiliers et encombrants et de libérer le local dans un délai de 30 jours en lui demandant de convenir d’un rendez-vous aux fins de constat d’état des lieux avec remise des clés tout en lui précisant qu’il souhaitait parvenir à une résolution amiable du litige.

Il ressort d’un mail du 22 avril 2024 de la SARL ENCAS adressé par l’intermédiaire de son conseil qu’elle a proposé de louer le local moyennant la somme de 50 euros par mois, cette proposition ayant cependant été refusée par le syndicat des copropriétaires qui a réitéré sa demande de restitution de local sous peine d’engager une action judiciaire.

Il est constant qu’à ce jour les lieux sont toujours occupés par la SARL ENCAS qui ne conteste pas les occuper sans droit ni titre et qui ne verse aucune pièce sur les diligences entreprises pour trouver un nouveau local disponible et libérer les lieux.

L’occupation d’un local sans droit ni titre constituant un trouble manifestement illicite, il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la SARL ENCAS.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux :

Selon l’article 510 du code de procédure civile Sous réserve des alinéas suivants, le délai de grâce ne peut être accordé que par la décision dont il est destiné à différer l’exécution.

En cas d’urgence, la même faculté appartient au juge des référés.

L’octroi du délai doit être motivé.

Selon l’article L412 -3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la société défenderesse sollicite un délai de trois mois pour libérer les locaux à compter du prononcé de la décision.

Toutefois, force est de relever, que la mise en demeure qui lui a été adressée le 22 février 2024 aux fins de libérer les lieux remonte à plus d’un an et que bien qu’elle expose avoir entrepris des démarches pour trouver un nouveau local disponible au sein de l’immeuble ou à proximité pour y entreposer son matériel en vain, elle ne verse aucune pièce en ce sens.

Dès lors, il doit être considéré que la société a déjà bénéficié de fait d’un délai depuis l’envoi de la mise en demeure.

Sa demande qui n’est pas fondée sera donc rejetée.

Sur l’astreinte :

Selon l’article 131-1 du code de procédure civile exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Au vu du délai qui s’est écoulé depuis la mise en demeure adressée à la société défenderesse le 22 février 2024 et son occupation des lieux, dans lesquels elle entrepose du matériel mais également des appareils électroménagers et un frigo directement branché sur une prise électrique des parties communes, il convient d’assortir son obligation de quitter les lieux, afin d’en garantir l’exécution, d’une astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 40 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de quatre mois.

Toutefois, la demande de remise en état des lieux, qui n’est étayée par aucune pièce, l’état du local avant son occupation n’étant pas justifié à l’instar de l’existence de dégradations, sera rejetée comme se heurtant à des contestations sérieuses.

Sur la demande provisionnelle d’indemnité d’occupation :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien.

La SARL ENCAS qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre, en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée le 22 février 2024 en vue de libérer les locaux occupés, est redevable d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Toutefois, force est de relever que le syndicat des copropriétaires ne verse aucun élément justificatif sur la valeur locative du local technique utilisé comme local de dépôt de stockage et que dans son courrier du 22 février 2024, il avait laissé un délai de 30 jours à la société à compter de la présentation du courrier soit le 6 mars 2024 pour libérer les lieux.

Dès lors, il convient de considérer que la défenderesse est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 6 avril 2024 qui sera fixée, en l’absence d’éléments justificatifs en ce sens, à la somme provisionnelle de 150 euros par mois et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés du local. La SARL ENCAS sera condamnée à son paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL ENCAS, qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

REJETONS la demande de désignation d’un conciliateur formée par la SARL ENCAS ;

CONSTATONS que la SARL ENCAS est occupante sans droit ni titre du local technique Sud niveau -2 situé dans l’ensemble immobilier PARKING PRIVE OUEST au [Adresse 5], tel qu’indiqué dans le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 6 novembre 2023 ;

REJETONS la demande de délai pour quitter les lieux, formée par la SARL ENCAS ;

ORDONNONS à la SARL ENCAS et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard qui courra, passé le délai de 40 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de quatre mois ;

ORDONNONS, à défaut de se faire dans le délai imparti, l’expulsion de LA SARL ENCAS et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL ENCAS à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] une indemnité d’occupation provisionnelle de 150 euros par mois à compter du 6 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la SARL ENCAS à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL ENCAS aux dépens de la présente procédure ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES