TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [O] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-didier MEYNARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00056 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WTJ

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-didier MEYNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0240

Madame [K] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-didier MEYNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0240

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 juin 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00056 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WTJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 29 juillet 1992, la SCI WONE WING CHEUNG, aux droits de laquelle viennent M. [V] [X] et Mme [K] [X], a consenti un bail d’habitation à M. [O] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 2402,50 francs.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1054,30 euros au titre de son arriéré locatif, outre 736,45 euros au titre de frais de remise en état suite à des dégradations locatives, dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [J] le 2 février 2024.

Par assignation du 16 octobre 2024, M. [V] [X] et Mme [K] [X] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ordonner l’expulsion de M. [O] [J] et de tout occupant de son chef, ainsi que le transport et la sequestration de ses meubles, et le condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3168,06 euros à titre de provision sur son arriéré locatif,

—  750,45 euros au titre des frais de degradation et des frais liés au rejet du chèque,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 avril 2025, M. [V] [X] et Mme [K] [X] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative, actualisée au mois d’avril 2025 inclus, s’élève à 10 771,45 euros.

M. [V] [X] et Mme [K] [X] ne sollicitent ni délais de paiement au bénéfice de M. [O] [J], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [O] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [V] [X] et Mme [K] [X] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Bien que cela ne constitue pas une condition de recevabilité de leur demande, ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant un délai de deux mois au locataire pour régler la somme en principal de 1054,30 euros au titre de son arriéré locatif ainsi que 736,45 euros au titre de réparations locatives, et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 31 janvier 2024.

S’il convient de préciser que la clause résolutoire ne saurait être acquise au bailleur en raison d’impayés relatifs à des dégradations locatives, étant rappelé qu’en vertu de l’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, il apparait, à la lecture de l’historique des versements, que la somme de 1054,30 euros due au titre de l’arriéré locatif n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [O] [J] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [V] [X] et Mme [K] [X] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [V] [X] et Mme [K] [X] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du mois d’avril 2025 inclus, M. [O] [J] leur devait la somme de 10 771,45 euros, laquelle comprend:

—  532,30 euros de reprise de solde au 31 décembre 2022, cette somme étant injustifiée, le commandement de payer du 31 octobre 2024 ne faisant aucune mention d’impayés relatifs à la période antérieure à décembre 2023,

—  736,75 euros de frais de remise en état des parties communes.

M. [O] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause les impayés de loyers justifiés, s’élevant 9502,40 euros, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision sur son arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au mois d’avril 2025 inclus.

3. Sur la provision au titre des dégradations locatives

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

En outre, l’article 1732 du code civil dispose qu’ « il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Au cas d’espèce, les bailleurs sollicitent l’octroi d’une provision au titre des réparations locatives, et produisent au soutien de cette demande trois factures d’un montant total de 736,75 euros, outre plusieurs courriers imputant les dégradations des caméras de vidéosurveillance et de la porte SAS au fils de M. [O] [J].

Il convient cependant de rappeler que le juge des référés est le juge de l’évidence et qu’il ne doit pas outrepasser ses pouvoirs en cette qualité. Or, en l’espèce, accorder une provision à la bailleresse sur le fondement des dégradations locatives conduit inévitablement à apprécier la gravité des manquements du locataire à ses obligations contractuelles, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés et relève de la compétence des juges du fond. Au surplus, les pièces produites ne permettent pas d’imputer de manière évidente les dégradations au fils du locataire.

Aussi, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision relative aux dégradations locatives.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 481,5 euros, majorée des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [V] [X] et Mme [K] [X] ou à leur mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [O] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de M. [V] [X] et Mme [K] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 juillet 1992 entre M. [V] [X] et Mme [K] [X], d’une part, et M. [O] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 1 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [O] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à M. [V] [X] et Mme [K] [X] la somme de 9502,40 euros (neuf mille cinq cent deux euros et quarante centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1054,30 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 2113,76 euros à compter de l’assignation, et du présent jugement pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives aux provisions portant sur les réparations locatives,

CONDAMNE M. [O] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 481,50 euros par mois, à compter du mois de mai 2025,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à M. [V] [X] et Mme [K] [X] la somme de 700 euros (sept-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024 et celui de l’assignation du 16 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge