TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Benjamin JAMI

Copie certifiée conforme à:

— Maître [N] [A]

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/07938

N° Portalis 352J-W-B7J-C7LZD

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Juillet 2025

JUGEMENT

rendu le 02 Avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], réprésenté par son syndic, le Cabinet LAMENNAIS ADB

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDEURS

Madame [L] [K]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Monsieur [Y] [M] [P]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représentés

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/07938 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LZD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS

Madame [L] [K] et Monsieur [Y] [M] [P] sont propriétaires indivis des lots 19 et 39 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4].

Estimant que Madame [K] et Monsieur [P] n’avaient pas payé leurs charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires les a mis en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 18 janvier 2025, d’avoir à régler la somme de 9.813,23 euros à titre d’arriérés de charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à Paris 2ème, les a fait citer en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

«-CONDAMNER solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [Y] [M] [P] au paiement d’une somme de 11.035,31 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 2ème trimestre 2025 incluse).

— ORDONNER la capitalisation des intérêts.

— CONDAMNER solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [Y] [M] [P] au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

— CONDAMNER solidairement Madame [L] [K] et Monsieur [Y] [M] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.”

Cités selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile Madame [K] et Monsieur [P] n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 janvier 2026 puis mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit un extrait de matrice cadastrale, délivré le 12 février 2025, établissant la qualité de propriétaires indivis des lots 19 et 39 de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 4].

Pour justifier de sa demande principale, déduction faite des frais, à hauteur de la somme de 10.492,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 4] produit notamment:

* le décompte des sommes dues du 1er mai 2024 au 1er avril 2025,

* les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs,

* les procès-verbaux d’assemblée générale des 5 décembre 2023 et 10 décembre 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices arrêtés au 30 juin 2023 et au 30 juin 2024, fixé les budgets prévisionnels pour les périodes du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, et voté les travaux de réfection de la toiture,

* le contrat de syndic à effet du 10 décembre 2024 au 9 juin 2026.

Concernant les travaux de « création d’une évacuation en façade » inclus dans le décompte d’arriéré de charges, la facture des Etablissements [G] du 18 janvier 2022 produite à l’appui de cette demande est incomplète, fait référence à un devis non joint et comporte deux mentions contradictoires « annulé » et « validé » toutes deux datées du 26 juin 2024.

A défaut de justificatif de l’exécution de ces travaux et de leur imputabilité aux copropriétaires défendeurs, cette facture ne sera pas retenue, soit la somme de 2.365,00 euros.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance en principal, pour la période du 1er mai 2024 au 1er avril 2025, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] est établie à hauteur de la somme de 8.127,31 euros.

2. Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du Code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen au soutien de sa demande de condamnation solidaire des débiteurs copropriétaires indivis et la solidarité n’étant pas établie en l’espèce, cette demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/07938 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LZD

Mme [L] [K] et M. [Y] [M] [P] seront condamnés au paiement de la somme de 8.127,31 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 (appel 2ème trimestre 2025 inclus).

3. Sur la demande en paiement au titre des frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 543,00 euros se décomposant comme suit :

-14/11/2024 : frais de mise en demeure : 45,00 €

-11/12/2024 : frais de relance : 18,00 €

-22/01/2025 : frais envoi dossier avocat : 360,00 €

-22/01/2025 : honoraires mise en demeure avocat :120,00 €

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, autre que celle de son conseil présentée le 18 janvier 2025.

Les frais de mise en demeure et de relance (45 € + 18 €) engagés antérieurement ne seront de ce fait pas retenus.

Les frais “envoi dossier avocat » ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car correspondant à des frais de gestion administrative, lesquels relèvent de la mission de base du syndic et ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement.

Les honoraires d’avocat font l’objet d’une indemnisation spécifiquement prévue par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et seront analysés à ce titre.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre de l’ensemble des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

4. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur sollicite une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Pour autant, s’il l’allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de Mme [L] [K] et de M. [Y] [M] [P] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [K] et M. [Y] [M] [P] succombant, seront condamnés aux dépens.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Décision du 02 Avril 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/07938 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7LZD

Tenus aux dépens, Mme [L] [K] et M. [Y] [M] [P] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [L] [K] et M. [Y] [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 8.127,31 euros au titre des charges de copropriété échues impayées au 1er avril 2025 (appel de provision 2ème trimestre 2025 inclus) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] du surplus de sa demande au titre des charges de copropriété ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] de ses demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande à titre de dommages et intérêts et de sa demande de condamnation solidaire ;

CONDAMNE Mme [L] [K] et M. [Y] [M] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [L] [K] et M. [Y] [M] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 02 Avril 2026

La Greffière La Présidente