TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La société S.C.I. COUSIN-PONS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06582 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SRI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic Le Cabinet DEGUELDRE (SAS) sis [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

La société S.C.I. COUSIN-PONS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 29 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06582 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SRI

EXPOSE DU LITIGE

La société SCI COUSIN-PONS est propriétaire du lot n° 137 dans l’immeuble situé [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet DEGUELDRE, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la société SCI COUSIN-PONS afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5445,64 euros au titre des charges courantes et frais impayés, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, avec capitalisation des intérêts, 2000 euros à titre de dommages-intérêts, 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il fait valoir sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10juillet 1965 que sa créance est certaine, liquide et exigible, que la résistance abusive de la société SCI COUSIN-PONS cause à la copropriété un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, qu’il est contraint de faire l’avance des fonds.

A l’audience du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société SCI COUSIN-PONS n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, relevé de compte pour la période du 1er juillet 2023 au 9 juillet 2024, régularisation de charges pour l’année 2023, appels de provisions, procès-verbaux des assemblées générales des 9 juin 2022, 19 septembre 2023 et 12 juin 2024, ainsi que les attestations de non-recours contre les procès-verbaux des années 2022 et 2023), la créance de ce dernier est établie à hauteur de 5395, 64 euros pour la période du 1er juillet 2023 au 9 juillet 2024 incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024, déduction faite des frais de mise en demeure (50 euros).

La société SCI COUSIN-PONS sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a pas précisé les frais dont il sollicite le paiement. Il ressort du relevé de compte qu’il s’agit du coût de la mise en demeure datée du 15 février 2024 au décompte. Or aucune mise en demeure correspondant à cette date n’a été versée aux débats. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 12 al 1 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas fait valoir de fondement juridique à ses prétentions, le juge est tenu de rechercher la loi applicable au litige.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société SCI COUSIN-PONS, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort ;

CONDAMNE la société SCI COUSIN-PONS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet DEGUELDRE (SAS), la somme de 5395, 64 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période du 1er juillet 2023 au 9 juillet 2024 incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet DEGUELDRE (SAS), de sa demande en paiement des frais nécessaires et de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la société SCI COUSIN-PONS aux dépens ;

CONDAMNE la société SCI COUSIN-PONS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet DEGUELDRE (SAS), la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La greffière La présidente