TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric HUTMAN

Monsieur [Z] [T]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04780 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZHF

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 19 mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], Représenté par son syndic le cabinet SALTO GESTION sis [Adresse 4]

représenté par M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1432

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [T]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04780 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZHF

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [T] est propriétaire des lots n°105, 106 et 130 d’un immeuble situé [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SALTO GESTION, a fait assigner M. [Z] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

7 778,86 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3e trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1 500 euros à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

M. [Z] [T], régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu

Il sera référé aux écritures du syndicat des copropriétaires déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [Z] [T] tel que cela résulte du relevé de propriété pour les lots n°105, 106 et 130,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er juillet 2023 au 1er juillet 2024 et les extraits du grand livre du syndic pour la période du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2023 arrêté à cette date à 7 778,86 euros (en ce inclus 1 990,63 euros de frais),

— les appels de fonds couvrant la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024,

— les comptes de charges pour les années 2022, 2023,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 16 novembre 2020, 11 mai 2022, 29 juin 2023 et 8 avril 2024 ayant notamment :

approuvé les comptes pour les exercices 2021, 2022 et 2023,approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,décidé des travaux ou opérations suivants : colonne alimentation en eau froid, réfection du réseau électrique, création d’une porte SAS, audit cour et façade, étude ravalement des façades sur cour et travaux des pathologie ne cave, renfort plancher haut des caves.

Ne sont pas produits les décomptes de régularisation de charges pour les années 2020 et 2021, la demande en paiement portant sur les sommes de 60,52 euros et 109,40 euros doit donc être rejetée.

Au vu des pièces produites, M. [Z] [T] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 5 618,31 euros, pour la période allant du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2024, incluant l’appel provisionnel charges et fonds travaux du 3e trimestre 2025 et l’appel renfort plancher haut des caves 2/5, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024 date de l’assignation à défaut de demande plus ample.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la sommation de payée délivrée le 19 avril 2024. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée.

Il est sollicité 300 euros d’honoraires de syndic pour l’envoi du dossier à l’auxiliaire de justice, or il s’agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n’est pas démontré qu’ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Cette somme sera écartée.

Les frais de la sommation de payée délivrée le 19 avril 2024 sont justifiés avec la production de l’acte et de la facture. Cependant, l’article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 6,50 euros, coût réel de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

En conséquence la somme globale de 6,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [Z] [T] ne paye plus régulièrement ses charges depuis le mois de janvier 2020. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Z] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [Z] [T] devra verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet SALTO GESTION, les sommes suivantes :

5 618,31 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2024, incluant l’appel provisionnel charges et fonds travaux du 3e trimestre 2025 et l’appel renfort plancher haut des caves 2/5, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024,6,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2024,200 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE M. [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]) pris en la personne de son syndic le cabinet SALTO GESTION, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [Z] [T] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente