TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [H] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09721 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DWR

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 mai 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [H] [B],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09721 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DWR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 mai 2017 avec prise d’effet au 9 juin 2017, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [H] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 406,53 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a fait signifier à Madame [H] [B] par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 1 605,14 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juin 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [B] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— condamner Madame [H] [B] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 1er septembre 2024, soit la somme de 3 700,40 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Madame [H] [B] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’audience du 11 mars 2025, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 4 574,53 euros. Il précise que la locataire aurait effectué un versement le 4 mars 2025 d’un montant de 1 000 euros. Il s’en est rapporté quant à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés.

Comparante en personne, Madame [H] [B] a reconnu la dette sous réserve de la déduction de la somme de 1 000 euros payée le 4 mars 2025 et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Elle expose qu’elle s’est séparée de son compagnon en mai 2019. Elle déclare avoir par ailleurs dû payer les obsèques de son père.

Elle a affirmé que ses revenus s’élèvent à 2 300 euros par mois, être en contrat à durée indéterminée et qu’elle a 2 enfants à charge, âgés de 13 et 4 ans. Elle indique percevoir 178 euros au titre des prestations sociales. Elle ne perçoit pas de contribution à l’entretien et à l’éducation pour les enfants. Elle a proposé de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer courant pour apurer la dette.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré, le bailleur a été autorisé à transmettre un décompte actualisé de la créance locative.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 19 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024.

En conséquence, l’action introduite par EPIC [Localité 5] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 9 mai 2017 avec prise d’effet au 9 juin 2017 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 17 juillet 2023 pour la somme en principal de 1 605,14 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 septembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [H] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce EPIC [Localité 5] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [H] [B] restait devoir la somme de 4 574,53 euros à la date du 6 mars 2025, échéance du mois février 2025 incluse.

Par note en délibéré autorisée, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH transmet par courriel en date du 24 avril 2025 un décompte faisant apparaître que Madame [H] [B] restait devoir la somme de 3 574,53 euros à la date du 4 mars 2025, échéance du mois février 2025 et fait apparaitre le virement de 1 000 euros de la locataire. Les sommes de l’historique de compte apparaissant postérieurement à l’audience ne seront pas prises en compte n’ayant pas fait l’objet d’un débat contradictoire.

Pour la somme au principal, Madame [H] [B] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience sous réserve de la déduction de la somme de 1000 euros.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 3 574,53 euros arrêtée au 4 mars 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 605,14 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [H] [B] sera également condamnée au paiement à compter du 4 mars 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

En application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l’absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09721 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DWR

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire a sollicité des délais de paiement et a par ailleurs repris le paiement intégral des loyers courant. Le diagnostic social et financier confirme les capacités financières déclarées par la locataire, outre une prime d’activité de 409 euros pour un total de 2757 euros.

En l’absence d’opposition du bailleur, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Madame [H] [B] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [B] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de ne la condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 mai 2017 avec prise d’effet au 9 juin 2017 entre EPIC [Localité 5] HABITAT OPH et Madame [H] [B], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], ASC A, 4ème étage, porte 11, sont réunies à la date du 17 septembre 2023 ;

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09721 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DWR

CONDAMNONS Madame [H] [B] à payer à EPIC [Localité 5] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 4 mars 2025, échéance du mois février 2025 incluse la somme de 3 574,53 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023 sur la somme de 1 605,14 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Madame [H] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 100 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Madame [H] [B] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Madame [H] [B] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 4 mars 2025,

* qu’à défaut pour Madame [H] [B] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [H] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 5], le 22 mai 2025.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection