TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/55919 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAQKT

N° : 1

Assignation du :

11 Août 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 décembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La Société KERIALIS RETRAITE, société anonyme d’assurance à conseil d’administration,

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS – #P0074 pour la SELARL DOLLA-VIAL &Associés

DEFENDERESSE

La société S.A.R.L. EKJO CREATION

[Adresse 3]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 10 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 juillet 2022, la société Kerialis Retraite a donné à bail commercial à la société Ekjo Création une cave (lot 33 au 2ème sous-sol) située dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], pour une durée d’un an renouvelable, moyennant un loyer en principal de 384 € par an, payable trimestriellement par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 24 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la société Ekjo Création un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 6 158,64 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 14 janvier 2025.

Par acte délivré le 11 août 2025, la société Kerialis Retraite a fait assigner la société Ekjo Création devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Ekjo Création et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 250 € par jour de retard, à compter dela signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Ekjo Création à lui payer la somme provisionnelle de 5 158,64 € au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner la société Ekjo Création à lui payer la somme provisionnelle de 515,86 € au titre de la clause pénale,

— ordonner la capitalisation des référés,

— condamner la société Ekjo Création au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle journalière de 14,09 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— dire qu’elle pourra conserver le dépôt de garantie,

— condamner la société Ekjo Création au paiement d’une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 10 novembre 2025, la société Kerialis Retraite a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l’acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 3 641,26 € arrêtée au 7 novembre 2025.

Bien que régulièrement assignée, la société Ekjo Création n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Le bailleur, au titre d’un bail, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Kerialis Retraite n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6 158,64 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 14 janvier 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Ekjo Création et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Ekjo Création depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société Kerialis Retraite, l’obligation de la société Ekjo Création au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 7 novembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3641,26 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Ekjo Création.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 24 janvier 2025.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à l’indemnité de 10%, et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société Ekjo Création, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Ekjo Création ne permet d’écarter la demande de la société Kerialis Retraite formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 février 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Ekjo Création et de tout occupant de son chef de la cave (lot 33 au 2ème sous-sol) située dans l’immeuble sis au [Adresse 2], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Ekjo Création à payer à la société Kerialis Retraite une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 24 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Ekjo Création à payer à la société Kerialis Retraite la somme de 3 641,26 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 7 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation, de l’indemnité de 10%, et de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Ekjo Création aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Ekjo Création à payer à la société Kerialis Retraite la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 08 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE