TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

S.A.S. KARTHY (LA PETITE BOUCLERIE)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [Localité 6] DE LASTELLE

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EGN

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], ayant pour syndic FONCIA [Localité 7] [Adresse 9] – [Adresse 1]

représenté par Maître François DE LASTELLE du CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0070

DÉFENDERESSE

S.A.S. KARTHY (LA PETITE BOUCLERIE)

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05738 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EGN

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.S KARTHY est propriétaire des lots n°6,12,18,39,42,57 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 11 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à PARIS (75005) représenté par son syndic en exercice FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a fait assigner la S.A.S KARTHY devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

4 771,45 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété entre le 1er janvier 2024 et le 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2024, 1 207,53 euros au titre des frais exposés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2024, – la capitalisation des intérêts,

— sa condamnation à lui payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

— sa condamnation à lui payer 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens en ce compris la somme de 153,08 euros outre le coût de l’assignation.

À l’audience du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La S.A.S KARTHY, bien que régulièrement assignée à personne morale, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de la S.A.S KARTHY tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°6,12,18,39,42,57,le relevé de compte propriétaire arrêté au 7 octobre 2024 portant sur la période allant du 1er octobre 2023 au 1er octobre 2024, les appels de fonds et travaux afférents portant sur la période allant du 1er trimestre 2024 au 4ème trimestre 2024,le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2023,le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire arrêté au 7 octobre 2024 présente un solde débiteur de 6 132,06 euros dont il convient de déduire la somme de 1 360,61 euros correspondant à des frais qui feront l’objet d’un examen ultérieur.

La créance qui en résulte, à savoir 4 771,45 euros, est justifiée par le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2023 ayant notamment approuvé le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et voté les travaux de réfection partielle de la cour.

Par conséquent, la S.A.S KARTHY sera condamnée à verser cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 969,20 euros (montant qui est réclamé aux termes du commandement après déduction des frais) et à compter de la présente décision pour le surplus et ce, en application de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, conformément à l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés à hauteur de 1 207,53 euros euros correspondant à l’envoi d’une mise en demeure (54 euros), d’une relance (44 euros), des intérêts de retard (9,53 euros), de la constitution du dossier transmis à l’huissier (550 euros) et de la constitution du dossier transmis à l’avocat (550 euros) .

Toutefois, il n’est pas justifié de l’envoi de la mise en demeure et de la relance selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 de la même loi n’est pas justifié.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des diligences exceptionnelles accomplies au titre des frais de constitution du dossier transmis à l’huissier et à l’avocat qui ne sauraient, dès lors, être vus comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité mais qui doivent être considérés comme des diligences normales du syndic à la charge de tous les copropriétaires.

Enfin, il a été statué ci-dessus sur le point de départ des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 et aucun intérêt de retard ne peut donc être du au 4 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la S.A.S KARTHY ne paye pas régulièrement ses charges et qu’elle s’est même abstenue de tout versement volontaire depuis le 1er janvier 2024. Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La S.A.S KARTHY, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juin 2024 (153,08 euros) et le coût de l’assignation.

L’équité commande de condamner la S.A.S KARTHY à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.S KARTHY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 8] représenté par son syndic FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE, la somme de 4 771,45 euros au titre des appels de charges et travaux impayés entre le 1er janvier 2024 et le 1er octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 969,20 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5]) représenté par son syndic FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE de sa demande au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE la S.A.S KARTHY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5]) représenté par son syndic FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE, la somme de 400 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE la S.A.S KARTHY à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5]) représenté par son syndic FONCIA [Localité 7] RIVE GAUCHE,la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S KARTHY aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juin 2024 (153,08 euros) et le coût de l’assignation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025 et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente