TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 04/09/2025

à : – M. [J] [K]

— Mme [D] [U] ép.

[K]

— M. [J] [P] [O]

Copies exécutoires délivrées

le : 04/09/2025

à : – M. [J] [K]

— Mme [D] [U] ép.

[K]

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/04827 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73C7

N° de MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 4 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [J], [W] [K], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [D] [U] épouse [K], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [V] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 juin 2025

Décision du 04 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04827 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73C7

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 4 septembre 2025 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er avril 2013, M. [J], [W] [K] et Mme [D] [U] épouse [K] ont donné à bail à M. [J] [V] [O], pour une durée de trois ans renouvelable, un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3], 2ème étage, porte 5 droite, bâtiment A1.

Le 27 septembre 2024, ils lui ont fait délivrer un congé pour motif sérieux et légitime pour le 31 mars 2025.

Déplorant le maintien dans les lieux du locataire au-delà de cette date, ils l’ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, afin d’obtenir :

— la validation du congé,

— l’expulsion de M. [J] [V] [O], occupant sans droit ni titre, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sans application des dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation au paiement de la somme de 4.740,00 euros au titre des loyers et charges dus au 28 avril 2023, avec intérêts au taux légal,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges de 820,00 euros par mois à compter du 1er mai 2025 jusqu’à son départ effectif,

— sa condamnation à leur verser la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à s’acquitter des dépens, en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

Ils estiment, au visa des articles 15 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé est valable sur la forme et qu’il est justifié sur le fond, compte tenu des retards répétés de M. [J] [V] [O] dans le paiement des loyers. Ils sollicitent, par ailleurs, sa condamnation au paiement de la somme de 4.740,00 euros, arrêtée au 28 avril 2025, puis au paiement d’une indemnité d’occupation de 820,00 euros par mois correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Lors de l’audience du 17 juin 2025, M. [J], [W] [K], comparaissant seul, Mme [D] [U] épouse [K] étant non comparante ni représentée, a sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et précise que son épouse et lui sollicitent bien la condamnation de M. [J] [V] [O] au paiement de la somme de 4.740,00 euros, arrêtée au 28 avril 2025 et non au 28 avril 2023.

M. [J] [V] [O], bien que régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025, date à laquelle la décision a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande, mais n’y fait droit que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé délivré par les bailleurs et ses conséquences

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est admis que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin en prononçant la mesure d’expulsion et ce, nonobstant l’existence d’une contestation sérieuse.

La validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. En effet, l’appréciation de la validité d’un acte juridique, en l’espèce du congé pour motifs sérieux et légitimes délivré par M. [J], [W] [K] et Mme [D] [U] épouse [K] à M. [J] [V] [O] incombe au seul juge du fond.

En revanche, le juge des référés peut toujours examiner si, avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont manifestement pas sérieuses.

En l’espèce, le congé est sujet à contestation concernant le caractère légitime et sérieux du motif invoqué, dans la mesure où il est reproché

au locataire un retard dans le paiement des loyers, alors que le contrat de bail ne prévoit pas de date de paiement des loyers et que, sur les cinq loyers visés, quatre ont été réglés le mois suivant et celui de juin 2024 le 19 août 2024.

La perte du titre d’occupation ne saurait donc être qualifiée d’évidente, de sorte que non lieu à référé sera prononcé sur la demande d’expulsion formée à l’encontre de M. [J] [V] [O] et la demande subséquente en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

L’article 835 alinéa 2 du code civil prévoit que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

L’article 7 du code civil impose au locataire de régler son loyer et ses charges aux termes convenus.

En l’espèce, M. [J], [W] [K] et Mme [D] [U] épouse [K] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date de l’assignation, à savoir le 7 mai 2025, M. [J] [V] [O] leur devait une somme de 4.740,00 euros au titre des loyers impayés entre novembre 2024 et avril 2025 inclus.

M. [J] [V] [O] ne comparaissant pas, il ne forme aucune contestation relative au principe de cette dette ou à son quantum qui, dès lors, apparaît incontestable.

Par conséquent, M. [J] [V] [O] sera condamné à verser à M. [J], [W] [K] et à Mme [D] [U] épouse [K] la somme provisionnelle de 4.740,00 euros. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2025, date de l’assignation.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [V] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens à

l’exclusion du coût de la délivrance du congé dont le caractère contestable a été relevé.

Il sera, également, condamné à verser à M. [J], [W] [K] et à Mme [D] [U] épouse [K] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit et ne peut être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance rendue en premier ressort, réputée contradictoire, et par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de déclarer valable le congé délivré à M. [J] [V] [O] le 27 septembre 2024, sur la demande d’expulsion des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3], 2ème étage, porte 5 droite, bâtiment A1, et sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNONS M. [J] [V] [O] à verser à M. [J], [W] [K] et à Mme [D] [U] épouse [K] la somme provisionnelle de 4.740,00 euros (quatre mille sept cent quarante euros et zéro centime) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNONS M. [J] [V] [O] à verser à M. [J], [W] [K] et à Mme [D] [U] épouse [K] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [J] [V] [O] aux dépens, à l’exclusion du coût de délivrance du congé,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,

Décision du 04 septembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/04827 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73C7